即市新聞

16/12/2014 10:40

《品中資-羅國森》「上下結合」的萬達商業地產(03699)

  《品中資》時近年底,多隻新股都排著隊等上市,其中最受市場注目的要算中廣核電力
(01816,下稱中廣核)、萬達商業地產(03699,下稱萬達),以及北京汽車
(01958,下稱北汽)。
  中廣核我在早前的品評已介紹過,該股於上周三(10日)掛牌,抉挾超額認購286倍,
凍資3500億的勢頭,上市首日股價上升近兩成,然後翌日再升近一成,至今仍然累計上升了
二成八,表現已算不俗。
  至於其餘的北汽和萬達都已經先後截止認購,但初步看來,招股反應都不及中廣核。我估計
,可能由於中廣核的業務獨特性較高,加上政策利好,定價也算合理,所以,無論上市前後都備
受投資者追捧。
  至於萬達和北汽,前者是今年集資額最大的新股,以招股上限價49﹒6元計,集資額高達
279﹒6億元(人民幣.下同),雖然表面上只是一隻內房股,但深入探究,它也有一些獨特
的地方;而後者只挾上市後第二大乘用車生產商的氣勢招股,相信吸引力會是三者之一最弱的一
家!
  因此,今日我想集中品評一下萬達這隻「內房股」。雖然萬達的公開發售部分未算踴躍,但
國際配售則很快超額,反映機構投資者對於萬達的商業模式(Business Model)
是認同的。
 
*投資物業貢獻三成收益*
  
  首先,萬達上市的業務中,只有兩成是與住宅相關的,其餘都是商業項目,包括寫字樓、商
場、酒店,以及停車場等等,當中有銷售的,也有租賃的。過去我曾經提過,在內地,一隻穩健
的內房股,最好是擁有多元化物業組合,而且最好是銷售和租賃兩者兼顧,再加上健全的財政,
才會獲得投資者青睞。
  到目前為止,在港上市的內房股之中,就算公認為龍頭的中國海外(00688)、華潤置
地(01109),以及萬科企業(02202)距離這個理想目標還差一截。至於今次招股的
萬達,則向另一方向傾斜,那就是以商業地產為主,住宅為副(約佔兩成),而當中則有三成是
投資物業,每月可以收到穩定的租金。我認為,整體的盈利穩定性會比上述的三大龍頭為高。
  因此,萬達在上市前招攬的基礎投資者反應熱烈,不但包括內地兩大保險巨頭中國人壽
(02628)和平安保險(02318),更有來自歐美和中東資金。不過,萬達最吸引投資
者的,包括我在內,其實不是它的傳統商業地產定位,而是它的「大數據」概念。
 
*上市前換走旅遊項目*
 
  今年8月23日,大連萬達集團與騰訊、百度(傳媒戲稱騰百萬)簽訂戰略合作協議,成立
電商公司,三者分別持股70%(即將上市的萬達商業地產佔35%股權)、15%及15%股
權,總投資50億元,其中10億元為股本,餘下40億元將於3年內注資。
  這家電商公司旨在建立一個從網上到網下,即O2O(線上到線下)的電子商務業務模式。
在上市前最後一刻,萬達向大股東出售本來擬上市的西雙版納國際旅遊度假區、青島萬達遊艇產
業園,以及大連金石國際度假區三個旅遊地產項目,而將該電商公司35%股權注入上市公司。
  事實上,雖然該合營公司只是剛成立,還未有實質業務,但這個「線上線下」結合的故事,
實在令人憧憬,因為萬達的商場遍布全國,每日收集龐大的消費者數據,包括甚麼日子甚麼時段
甚麼產品銷量最好等等都可以分析出來;對不同租戶和業主都有很多價值,甚至可以幫助租戶決
定是否開舖、在哪裏開會較適合等等,猶如一個全國性消費的統計局,絕對有代表性和實質意義

  撇除萬達另一個海外概念不計,單是上述的「大數據」概念,就值得我小注這隻另類的內房
股。《經濟通通訊社資深分析員 羅國森》

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