《股林淘金》兩星期前，美國聯儲局尚未加息，有多間外資券商表示美國加息持續，香港樓
價應會下跌，有保守的券商估計未來香港樓價應會下跌兩成，悲觀的券商更表示未來數年有機會
下跌五成之多。上周美國加息後，周末二手樓成交淡靜，但沒有出現業主減價促售的情況。特區
政府官方重新表示維持辣招不變，並表示未來五年樓宇供應量平均每年約達兩萬個單位，比之前
的五年平均多出七成以上，暗示置業主現時倘若入市要留意風險。
以往多個官員，包括特區首長及財政司等，皆只會以「樓盤單位供應快將增加」之言論去唱
淡準業主置業之念頭，但並無解釋樓價在多次辣招加辣後，仍然不斷上升之原因。但即將任期完
結的財經事務及庫務局局長陳家強，今天（２１日）才正式透露了多次辣招失效的主要原因：這
是美國３次ＱＥ（量化寬鬆）的後遺症之結果。
＊置業開支遠低於租樓＊
筆者在周一（１９號）之《晴報》用比較的方式去解釋為何業主現今仍勇於入市之心態。雖
然現今的樓價比９７年最高峰期升逾四成，但是置業者的回報（以自住計算）仍是優於９７年。
９７年時的按揭利率約是１０﹒９厘，現時的（以今年５月份計算）只是１﹒８厘（筆者的第一
按揭和第二按揭約是１﹒１厘及２厘），這是因為近數年來置業者都採用了Ｈｉｂｏｒ的利息計
價，不再以昂貴的優惠利率作計價。以１００萬元３０年期的樓按計算，當年每月供款要
９４４７元，其中９０８３元是利息，剩下３６４元是屬於還本金；但現今的每月供款只有
３６００元，利息開支約１５００元，還於本金的約是２１００元。以自用者的角度之言，有
５８％的供款中，其實是屬於自己的儲錢。但在９７年時，初期的供款中，只有４％是屬於自己
儲錢。
以二手樓宇只能做五成按揭計算，１０００萬的樓宇只能做５００萬元按揭貸款，每月供款
大約是輕微多於１８０００元，但當中供款之５８％，即約１０４４０元，是屬於還本金的
（即是為自己儲錢），其餘的約７６００元，才屬利息開支。若不置業者，１８０００元的款項
不能租到價值１０００萬元的樓宇，此等單位之租金可能達２８０００元，而且供款是全給了業
主，並無儲錢之成份。故此，準置業者在權衡輕重之後，仍然是選擇置業多於租樓了！另外，未
來五年樓宇供應量稍增，只是比較前五年而矣，若比較２０年前之平均供應量，仍然是偏低的，
樓價要跌兩成以上，可說是難之又難！
《香港股票分析師協會永遠榮譽會長、國農證券董事總經理 林家亨》
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