《經濟通通訊社記者馮松興２２日報道》市場時下興起炒作新板塊的浪潮，除了晶片、教育
股、醫藥板塊，另一個近期炒起上來的就是物業管理股份。碧桂園（０２００７）旗下的碧桂園
服務（０６０９８）本周二（１９日）以介紹形式上市，同業一班從事物業管理的公司卻於上半
月偷步先行開車，大行紛紛對物業管理業表達正面看法。摩根士丹利發表報告指，認為內地物業
管理公司本質具防守性，較少受內房政策收緊影響，相反盈利增長可見度高，維持對板塊的「吸
引」看法。在云云物管公司當中，誰較具投資價值？
＊行業興物管分拆潮，雅生活半年內破頂＊
在碧桂園服務分拆出來之前，雅生活（０３３１９）是最新一隻從內房企業分拆出來的物業
管理公司。該公司由雅居樂（０３３８３）分拆上市，今年２月９日掛牌，上市價為１２﹒３元
，當時公開招股結果顯示超購逾１９倍，人人有份。公司是次發售所得款項逾３９億元，其中約
２５﹒４８億元將用於選擇性地把握戰略投資、收購機會，以及進一步發展戰略聯盟。然而公司
上市當日市場反應並不熱烈，首掛當日開報９元，收報９﹒４６元，比招股價低２３％。但其後
股價彈高升破９元水平，然後不足半年之內，再炒上本月中見１６﹒１６元上市新高，較招股價
高出３１％。
股權方面，雅生活上市前，母公司雅居樂持有其７２％股份，上市後仍持有５４％股權。值
得留意的是，去年８月以１０億元人民幣取得雅生活兩成股權的綠地控股集團，在雅居樂雅生活
上市後仍為主要股東，這令雅生活得以和內地兩大房產企業關連。
＊去年多賺八成，匯證料核心盈利增逾倍＊
雅生活於今年３月下旬公布截至去年底止全年業績，純利２﹒９億元人民幣，按年升
８０﹒３％，每股基本盈利０﹒３５元人民幣。年度營業額１７﹒６１億元人民幣，按年升
４１﹒５％。毛利為５﹒９１億元人民幣，按年升８９﹒５％。
早前券商匯證報告顯示，預計雅生活２０１８年核心盈利將按年增長１４４％至７﹒３６億
元人民幣，而預期２０１９年為１２﹒４３億元人民幣，盈利預測分別較市場預期高出１１％及
２５％，因此該行將雅生活目標價由１８﹒３元上調至１９﹒３元，重申「買入」評級。
＊兩大靠山收入得到保障，計劃收購同業＊
業務上，雅生活的「靠山」，不單止是雅居樂，而且還有綠地集團（滬：６００６０６）。
首先，雅居樂將把所有房產項目交由雅生活管理，而綠地則同意，在２０１８年至２０２２年間
，每年向雅生活交付建築面積不少於７００萬平方米的物業，並每年大約３００萬平方米的物業
，將優先選擇雅生活管理。目前雅生活以「雅居樂物業」和「綠地物業」兩個品牌開展經營，藉
著兩大集團的支持，雅生活的管理面積及收入該可以穩定增長。
此外，根據招股文件，雅生活於招股所得，當中６５％將選擇性地用於把握戰略投資及收購
機會，以及進一步發展戰略聯盟。雅生活目前的收購策略是收購在一線或核心二線的物業公司，
收購目標的盈利具有一定規模。預計收購事項將有助雅生活高速增長，令公司重新得到估值。
＊行業競爭劇烈，包幹制收費業務風險大＊
雖然有估計指中國物業管理行業規模料於２０２０年可達過萬億元人民幣，但由於內地物業
管理企業數量不斷增加，企業之間的競爭變得愈來愈激烈。目前整體行業的集中度依然偏低。另
外，雅生活物業管理業務收入主要按「包幹制」收取，佔物管服務收入９７﹒２％。所謂「包幹
制」，公司須承擔所有物業管理產生的成本，包括員工、清潔、垃圾處理、綠化等開支，而管理
費扣除所有成本後，才會成為公司收益，因此容易受成本上升影響。如未來員工成本上升，則公
司收入增幅，或會較其他採取酬金制的同業慢。至於「酬金制」，物業管理公司向住戶收取管理
費後，先扣除某個比例作酬金，餘下的管理費留作物業管理的營運資金，因此較不受成本影響，
雅生活對手中海物業（０２６６９）其酬金制合同佔比達７﹒７％，比重比雅生活的２﹒８％為
為高。
儘管如此，物管公司作為內地新興產業之一，不少資金已吸納相關股份，而業務風險相對較
低，為投資避險之選。但由於雅生活和同業股份已被炒起，近期大市表現又疲弱，而雅生活現時
往績市盈率是偏高，約３５倍，較中海物業及彩生活（０１７７８）的２８﹒７倍為高，因此預
計公司短線上升空間可能有限，波動性亦會增加。物管公司還是當以年計的長線投資方式去操作
方為上策，希望短炒的投資者則可待雅生活股價在廿天線（目前為１４﹒７８元）附近才適度下
注，以求控制市況逆轉時帶來的風險。
表列雅生活業績（億元人民幣）：
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２０１７全年 ２０１６全年 ２０１５全年
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營業額 １７﹒６１ １２﹒４５ ９﹒３４
（＋４１﹒５％） （＋３３﹒２％） （＋１３﹒１％）
毛利 ５﹒９１ ３﹒１２ １﹒４９
（＋８９﹒５％） （＋ １﹒１倍） （＋５０﹒６％）
純利 ２﹒９０ １﹒６１ ０﹒６５
（＋８０﹒３％） （＋ １﹒５倍） （＋５６﹒２％）
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表列部分物管股股價表現：
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股份 往績市盈率 現價 今年以來 第二季以來
（％） （％）
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浦江中國 （０１４１７） １６﹒６倍 ２﹒４９元 ＋３３﹒２ ＋２８﹒３
中奧到家 （０１５３８） １０﹒６倍 １﹒４５元 ＋１３７﹒７ ＋６４﹒８
彩生活 （０１７７８） ２１﹒４倍 ８﹒３９元 ＋６６﹒１ ＋１６﹒２
中海物業 （０２６６９） ２８﹒７倍 ２﹒６８元 ＋２７﹒３ ＋１０﹒１
綠城服務 （０２８６９） ４４﹒６倍 ７﹒５９元 ＋２５﹒２ ＋１５﹒５
雅生活 （０３３１９） ３４﹒８倍 １４﹒９６元 ＋２１﹒６＊ ＋３１﹒０
祈福生活 （０３６８６） １０﹒３倍 ０﹒７０元 ＋１１﹒１ ＋１﹒４
碧桂園服務（０６０９８） １０﹒４２元 ＋４﹒２＃ ＋４﹒２＃
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股指
恆生指數 ２９２９６點 －２﹒１ －２﹒７
國企指數 １１３６４點 －２﹒９ －５﹒３
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註：資料截至昨日（２１日）收市
＊雅生活今年２月９日掛牌，以上市價１２﹒３元作比較
＃碧桂園服務６月１９日介紹形式上市，以開市價１０元作比較
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