《經濟通通訊社記者馮松興22日報道》市場時下興起炒作新板塊的浪潮,除了晶片、教育
股、醫藥板塊,另一個近期炒起上來的就是物業管理股份。碧桂園(02007)旗下的碧桂園
服務(06098)本周二(19日)以介紹形式上市,同業一班從事物業管理的公司卻於上半
月偷步先行開車,大行紛紛對物業管理業表達正面看法。摩根士丹利發表報告指,認為內地物業
管理公司本質具防守性,較少受內房政策收緊影響,相反盈利增長可見度高,維持對板塊的「吸
引」看法。在云云物管公司當中,誰較具投資價值?
*行業興物管分拆潮,雅生活半年內破頂*
在碧桂園服務分拆出來之前,雅生活(03319)是最新一隻從內房企業分拆出來的物業
管理公司。該公司由雅居樂(03383)分拆上市,今年2月9日掛牌,上市價為12﹒3元
,當時公開招股結果顯示超購逾19倍,人人有份。公司是次發售所得款項逾39億元,其中約
25﹒48億元將用於選擇性地把握戰略投資、收購機會,以及進一步發展戰略聯盟。然而公司
上市當日市場反應並不熱烈,首掛當日開報9元,收報9﹒46元,比招股價低23%。但其後
股價彈高升破9元水平,然後不足半年之內,再炒上本月中見16﹒16元上市新高,較招股價
高出31%。
股權方面,雅生活上市前,母公司雅居樂持有其72%股份,上市後仍持有54%股權。值
得留意的是,去年8月以10億元人民幣取得雅生活兩成股權的綠地控股集團,在雅居樂雅生活
上市後仍為主要股東,這令雅生活得以和內地兩大房產企業關連。
*去年多賺八成,匯證料核心盈利增逾倍*
雅生活於今年3月下旬公布截至去年底止全年業績,純利2﹒9億元人民幣,按年升
80﹒3%,每股基本盈利0﹒35元人民幣。年度營業額17﹒61億元人民幣,按年升
41﹒5%。毛利為5﹒91億元人民幣,按年升89﹒5%。
早前券商匯證報告顯示,預計雅生活2018年核心盈利將按年增長144%至7﹒36億
元人民幣,而預期2019年為12﹒43億元人民幣,盈利預測分別較市場預期高出11%及
25%,因此該行將雅生活目標價由18﹒3元上調至19﹒3元,重申「買入」評級。
*兩大靠山收入得到保障,計劃收購同業*
業務上,雅生活的「靠山」,不單止是雅居樂,而且還有綠地集團(滬:600606)。
首先,雅居樂將把所有房產項目交由雅生活管理,而綠地則同意,在2018年至2022年間
,每年向雅生活交付建築面積不少於700萬平方米的物業,並每年大約300萬平方米的物業
,將優先選擇雅生活管理。目前雅生活以「雅居樂物業」和「綠地物業」兩個品牌開展經營,藉
著兩大集團的支持,雅生活的管理面積及收入該可以穩定增長。
此外,根據招股文件,雅生活於招股所得,當中65%將選擇性地用於把握戰略投資及收購
機會,以及進一步發展戰略聯盟。雅生活目前的收購策略是收購在一線或核心二線的物業公司,
收購目標的盈利具有一定規模。預計收購事項將有助雅生活高速增長,令公司重新得到估值。
*行業競爭劇烈,包幹制收費業務風險大*
雖然有估計指中國物業管理行業規模料於2020年可達過萬億元人民幣,但由於內地物業
管理企業數量不斷增加,企業之間的競爭變得愈來愈激烈。目前整體行業的集中度依然偏低。另
外,雅生活物業管理業務收入主要按「包幹制」收取,佔物管服務收入97﹒2%。所謂「包幹
制」,公司須承擔所有物業管理產生的成本,包括員工、清潔、垃圾處理、綠化等開支,而管理
費扣除所有成本後,才會成為公司收益,因此容易受成本上升影響。如未來員工成本上升,則公
司收入增幅,或會較其他採取酬金制的同業慢。至於「酬金制」,物業管理公司向住戶收取管理
費後,先扣除某個比例作酬金,餘下的管理費留作物業管理的營運資金,因此較不受成本影響,
雅生活對手中海物業(02669)其酬金制合同佔比達7﹒7%,比重比雅生活的2﹒8%為
為高。
儘管如此,物管公司作為內地新興產業之一,不少資金已吸納相關股份,而業務風險相對較
低,為投資避險之選。但由於雅生活和同業股份已被炒起,近期大市表現又疲弱,而雅生活現時
往績市盈率是偏高,約35倍,較中海物業及彩生活(01778)的28﹒7倍為高,因此預
計公司短線上升空間可能有限,波動性亦會增加。物管公司還是當以年計的長線投資方式去操作
方為上策,希望短炒的投資者則可待雅生活股價在廿天線(目前為14﹒78元)附近才適度下
注,以求控制市況逆轉時帶來的風險。
表列雅生活業績(億元人民幣):
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2017全年 2016全年 2015全年
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營業額 17﹒61 12﹒45 9﹒34
(+41﹒5%) (+33﹒2%) (+13﹒1%)
毛利 5﹒91 3﹒12 1﹒49
(+89﹒5%) (+ 1﹒1倍) (+50﹒6%)
純利 2﹒90 1﹒61 0﹒65
(+80﹒3%) (+ 1﹒5倍) (+56﹒2%)
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表列部分物管股股價表現:
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股份 往績市盈率 現價 今年以來 第二季以來
(%) (%)
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浦江中國 (01417) 16﹒6倍 2﹒49元 +33﹒2 +28﹒3
中奧到家 (01538) 10﹒6倍 1﹒45元 +137﹒7 +64﹒8
彩生活 (01778) 21﹒4倍 8﹒39元 +66﹒1 +16﹒2
中海物業 (02669) 28﹒7倍 2﹒68元 +27﹒3 +10﹒1
綠城服務 (02869) 44﹒6倍 7﹒59元 +25﹒2 +15﹒5
雅生活 (03319) 34﹒8倍 14﹒96元 +21﹒6* +31﹒0
祈福生活 (03686) 10﹒3倍 0﹒70元 +11﹒1 +1﹒4
碧桂園服務(06098) 10﹒42元 +4﹒2# +4﹒2#
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股指
恆生指數 29296點 -2﹒1 -2﹒7
國企指數 11364點 -2﹒9 -5﹒3
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註:資料截至昨日(21日)收市
*雅生活今年2月9日掛牌,以上市價12﹒3元作比較
#碧桂園服務6月19日介紹形式上市,以開市價10元作比較
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