【磚頭有價（上）】本港一手量跌二手價穩，全年樓價最多挫一成

　　《經濟通通訊社記者吳藹林２５日報道》香港自去年６月開始經歷「反修例」風波，今年再
面對新型冠狀病毒困擾，種種負面因素均反映樓市有向下調整的可能性，唯現時樓價仍然居高不
下，有測量行及地產代理認為，樓市前景仍主要受疫情左右，若然情況無急劇轉差，樓市在作價
１０００萬元以下單位交投承托下，今年樓價最多下行１０％。不過，二手業主持貨力增強，情
況不能與２００３年沙士時期相比，負資產問題難以重現。

＊樓價自去年６月以來僅累跌４％＊

　　反映二手成交的中原城市領先指數ＣＣＬ（２１日）新報１７８﹒８點，按周下跌
０﹒０２％，惟跌幅未算明顯。即使由去年６月開始的１８６﹒２６點計，下調幅度亦只有約
４％，未能反映所有負面因素對樓價的影響。至於差餉物業估價署公布的私人住宅售價指數，截
至去年１２月底止，樓價下半年下跌３﹒８１％，全年仍錄４﹒８５％升幅。
　　中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑向《經濟通通訊社》表示，現時樓價指數未完全
反映樓價跌勢，料是次跌勢將較緩慢，若然疫情無急劇轉壞，樓價再跌３％至５％即可見底。萊
坊執行董事、估價及諮詢部主管林浩文則較為悲觀，他對《經濟通通訊社》表示，預測今年本港
樓市會下行５％至１０％，其中由於一些外圍因素例如英國「脫歐」、中美貿易磋商等均在上半
年發生，所以上半年市況會較為波動，下半年則相對平穩。
　　事實上，港府自去年１０月放寬按揭保險計劃的樓價上限，亦適用於採用建築期付款的新盤
買家，一度激起長實（０１１１３）長沙灣「愛海頌」、佳明（０１２７１）青衣「明翹匯」等
新盤銷情不俗。不過，今年發展商推盤步伐明顯放慢，以已開價項目計，伙數較多的大盤只有新
地（０００１６）天水圍「Ｗｅｔｌａｎｄ　Ｓｅａｓｏｎｓ　Ｐａｒｋ」，第一期提供７１０
伙，餘下三個均為單幢式項目，合共提供２５７伙。比起市場原先預測的全年一手供應量２﹒７
萬伙只佔不足３﹒６％。

今年發展商推售樓盤（以已開價項目計）：
發展商　　　　　　項目　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　提供伙數
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
新地　　　　　　　天水圍　Ｗｅｔｌａｎｄ　Ｓｅａｓｏｎｓ　Ｐａｒｋ　首期７１０伙

萬科置業（香港）　西營盤　１５　ＷＥＳＴＥＲＮ　ＳＴＲＥＥＴ　　　　１０４伙
長虹發展（集團）

興勝　　　　　　　深水埗　ＷＥＳＴ　ＰＡＲＫ　　　　　　　　　　　　６３伙

恆地　　　　　　　西半山　ＴＨＥ　ＲＩＣＨＭＯＮＤ　　　　　　　　　９０伙
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

＊一手供應減，銀行財仔「落雨收遮」＊

　　同時，去年１１月初，多間本地銀行為對沖跟隨美聯儲減息令息差收窄，開始陸續削減按揭
現金回贈。到近期，一些較受疫情影響的行業「打工仔」，申請按揭時或遭部分銀行收緊按揭審
批的入息計算部分。而包括三間發鈔行中銀香港（０２３８８）、匯豐及渣打香港等合共１７間
港銀，推出包括「還息不還本」計劃在內的支援措施。其中，物業按揭貸款的「還息不還本」主
要幫助現有供款客戶，最長可達１２個月，在經濟不景的大環境下，或拖延負資產問題，減少銀
主盤數量。
　　另外，市傳財務公司在發生社會事件之時，鑑於樓市前景未明，已開始收緊按揭，例如不再
承造九成按揭，將按揭成數降到六成至八成，又將按息調高。及至疫情爆發後，隨樓市下行風險
漸增，成交淡靜，「財仔」審批更嚴謹，甚至停造二按，又把物業估價最少調低１０％至１５％
。

＊萊坊林浩文：社會運動對購買力影響深＊

　　在發展商供應減少，銀行手緊夾擊之下，美聯（０１２００）預期，本月一手銷售僅錄
３５０伙，按月大跌約七成，創約四年新低；二手則錄約２２００宗，亦按月跌約三成，創近
１５個月新低。相比當年沙士爆發時，香港樓價當時雖然一挫再挫，但是住宅物業仍錄得不少成
交，在２００３年３月至６月期內，每月平均一手及二手成交量，分別達２１００宗及３２００
宗。相較之下，本月成交料分別減少逾八成及三成。
　　另外，在不包括公營房屋之下，該行統計由今年起至本月１０日，住宅註冊量僅錄４６６０
宗，按年大跌約１７﹒１％。由於數據有一定滯後，反映自去年１２月以來，本港住宅交投已現
下降趨勢。當中，成交價格逾１０００萬元至２０００萬元的跌幅最為顯著，錄４７９宗，較去
年同期的１４７１宗勁挫約６７﹒４％。相反，面積較細的細碼盤交投量明顯較硬淨，逾６００
萬元至１０００萬元的註冊量反升９﹒７％至１８３８宗，反映中型單位仍有一定捧場客。
　　林浩文解釋，去年６月至７月的社會運動對零售和經濟影響甚深，影響市場購買力，所以成
交量會比樓價先行下滑。不過比起以往，因為有按保計劃的樓價上限長期限制，業主借款不多，
持貨能力相對增強，除非很「等錢使」，否則無賤賣的理由。一手方面，受高地價所限，他預期
發展商不會大減價買樓，但由於經歷９至１０個月的銷情不佳，料疫情過後會先推貨尾，當中以
中小型單位為主。

＊代理：剛性需求助千萬元以下單位承接＊

　　中原地產陳永傑透露，現時成交多以１０００萬元以下、一至兩房戶為主，因剛性需求強勁
，在利率低企的環境下，買樓仍然比租樓划算，二手業主叫價企硬，下調１０％已迅速獲承接。
他續稱，現況與２００３年沙士時完全不同，多得政府早年推出的辣招，樓價無現泡沫，若然樓
價大挫三至四成，方會出現負資產問題。
　　美聯住宅部行政總裁布少明則指，該行二手樓業主多只願意減價５％至１０％，但未來樓價
走勢依然要乎疫情會否大爆發。他對《經濟通通訊社》解釋，現時業主供款本金佔七成，利息三
成，所以銀行推出「還息不還本」確實可減輕不少業主負擔，至於會否出現負資產或銀主盤問題
，則視乎一年後經濟表現。他續稱，相信疫情過後，逾千伙的大盤會以低市價５％至１０％開價
，到第三、四張價單方慢慢上調。