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05/10/2022 08:10

《缸邊隨筆-石鏡泉》回顧內房業發展

  《缸邊隨筆》昨文黃奇帆講了今後5年、10年內房業的可能趨勢,這個趨勢是因應之前
10年、20年前內房業的發展而來的,不明白之前發展,就不明白今後5年、10年內房業的
可能趨勢。
 
  1980年,中國這1﹒8億城市居民的人均住房面積是多少?5平方米。三口之家,人均
5平方米,三個人在15平方米又吃又住。
 
  你要從現在的50平方米人均和1980年人均5平方米這個地方看到,那時候的情況非常
極端,就是壓縮餅乾,縮到非常飢餓的狀態。70至80年代,中國「地多人少,百廢待興」,
甚麼行業既能解決住房問題,又能拉動經濟、刺激內需?最終,這一重任由房地產肩負。
 
  80年代整個的商業和服務業就1000億元(人民幣.下同),現在160萬億元。在當
時,中國經濟極度委靡不振,城市的住宅需求極度小的背景下,因為你是被高度壓縮的,一旦有
外部條件,就像乾柴烈火,爆炸式的發展。鄧小平1980年以後,改革開放一開始,其實就釋
放了城市的機制。
 
  第一項承包制把5億種地的農民,搞得只要2億就夠了;2億農民釋放出來到沿海。
 
  第二個,農村的戶口。因為戶籍制度幾千、幾百年下來,農民不能到城裏邊工作的,戶口絕
對管制。那麼,在80年代初期、中期,就可以離土離鄉,可以到城裏打工了。
 
  第三個,在城裏邊,只要打工10年以上,就可以在小城市、中城市、大城市相對落戶,就
有了戶口。那麼1﹒8億人,變成了9億人,不斷的農民戶口落進來了,所以這就3個制度:一
個可以落戶的制度、一個可以離土離鄉的制度、一個承包制釋放勞動人力的制度,這都是為城市
發大發展,奠定基礎成動力。
 
  第四個就是城市有了土地批租,有了房產商了。
 
*私有化公房是偉大的改革*
 
  第五,老百姓開始有了自己擁有產權的家庭居住的房子。當時我們所有人單位都是公房。
1992、1993年開始,所有公房可以變成私房,私有化了一批公房。國有企業基本上出
150塊1平方米,到250塊1平方米,便可以買下來。這是偉大的改革、共同富裕的偉大改
革,這個改革是1992年全中國推行的。
 
  第六個,按揭貸款出來了。按揭貸款是使得中國房地產市場產生的重要槓桿。老百姓如果要
存款買房,是買不到房子的。所以就這三條,農村三條加城市這三條,六條一合成,就變成了巨
大的房地產的推動力。
 
  第七個,政府出現了,將上海浦東,這樣的投、融資平台。那就把房地產商來買地,搞開發
區,舊城改造,就出來了這個制度。
 
  第八個,國家就出現了開發區。每個開發區,都相當於經濟發展的增長極。千千萬萬的工業
開發區、城市開發區,這都是造成城市化運動的概念。
 
  有了這8個機制一鬆動,就把前面的「壓縮餅乾」,壓得緊緊的、餓得扁扁的肚子一下子撑
開了。
 
  這一爆發是甚麼概念?1990年,中國一年造的房產,面積是1000萬平方米,但房地
產市場一起來,到了2000年,市場化以房地產商為主建的建築面積,一年建了1億平方米!
2010年,又過了10年,我們房產上見的房子10億平方米!
 
  到了2017年,中國房產商造的房子,當年建設量,17億平方米!然後到了後邊3年沒
有再漲。如果按照每年1個億平方米漲,到了2020年,理論上,可能應該20億平方米。但
是到了2017年,17億平方米,打住。好,這是講了波瀾壯闊的歷史,30年、40年房產
發展的情況。眼下中國房地產市場進入了新階段,這個新階段,中國房地產10個指標出現了拐
點。
 
  以上是前重慶市長黃奇帆於今年3月接受《財經》雜誌訪問時的論述。
 
  周一(3日),本欄《何處是底》一文,講及到橋水基金創辦人兼CEO達利區(Ray 
Dalio)提出個信貸周期(Credit cycle)理論,他謂:在一個經濟體債務開
始增加的初期,它的槓桿所帶來的收入提升足以抵銷借貸成本,他稱之為「好槓桿」。「好槓桿
」會帶來資產價格上漲,而資產價格上漲又會引發的財富效應,進一步刺激消費。不過,當「好
槓桿」累積過多,超出了債務人償還能力的時候,就變成了「壞槓桿」。「壞槓桿」有幾壞?明
天續。
《資深投資者 石鏡泉》
 
(投資涉風險,每投資者承受風險程度不一,務必要獨立思考。筆者會因應市況而買賣。)
 
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