經濟日報社評

2018-01-18 07:51:10

公私供應俱增 高追細單位要審慎

 

  樓價持續飈升,400萬元以下上車盤買少見少,令到這些細價樓非常吃香,承接力強。不過,未來私營及公營細價樓供應大增,意味高追入市搶買細價樓會存在一定風險。

 

可做9成按揭 上車門檻較低

 

  地產發展商推售長沙灣新盤,以納米盤為主,238呎折實價逾441萬元,最細單位173呎,入場費料低於400萬元,估計新盤銷情理想,底因有三。

 

  其一,市場對細價樓需求大。去年一手盤共賣出逾1.86萬伙,當中納米盤佔33.7%。以去年底元朗一幢納米樓為例,一個192呎單位折實價賣300萬元,在開售當天隨即售罄,反映400萬元以下的細價盤有強大承接力。當早前400萬元的一手細價盤缺貨,準買家惟有在二手市場尋覓,有關盤源主要集中在新界西北,以致二手盤量價齊升。現時發展商部署推出新盤,而新盤位於市區,銀碼又細,自然有一定吸引力。

 

  其二,400萬元以下樓盤,總金額小,通過按揭保險可承造9成按揭,首期連使費約50萬元,入場費較低,令收入穩定而有一定積蓄的年輕人,也有能力上車。

 

  其三,即使是買來作投資,租金回報不俗。以長沙灣同區新樓現時每呎租金58元計算,新盤每月放租逾1萬元,若樓價為400萬元,租金回報率為3%,遠高於存放在銀行做定期收息。

 

  不過,現時高追買入納米盤不無風險。未來私樓細單位供應大增。據差餉物業估價署預測面積在430呎以下的單位,會由去年的5,109伙(29.8%)增至今年8,468伙(逾43%)。截至去年10月,動工和已批圖則的新盤共計1.48萬伙,430呎以下單位佔79%,反映未來兩、三年新盤供應以細單位為主,當中近年興起面積少於215呎的納米盤為4,860伙。

 

  私樓如此,公營資助房屋亦如是。特首林鄭月娥提出的首置上車盤,將會根據申請者的購買力來定價,加上今年推出白居二和綠置居恒常化,令公營資助房屋分別多了2,500個名額和4,400伙,在政府以推動置業為目標下,這些資助房屋的價位可能在400萬元或以下,令私樓準買家多了選擇,無疑會搶走部分客源,對細價樓的樓價將造成一定壓力。

 

公營屋供應增 價位相若搶客

 

  發展商李嘉誠本月初曾指很多細單位在建,未來出現過剩並不為奇。有實力的用家為自住高追細價樓,問題不大,投資者則要衡量箇中風險。

 

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