- 甲級寫字樓年初至今（截至11月中）淨吸納量錄得負26.7萬平方呎；租金持續下調，年初至今累跌7.2%
- 零售市場逐步復甦，第四季一線街舖平均空置率進一步回落至8.2%；2023年各區街舖租金全年升5-10%
- 息口高企及股票市場反覆向下等因素拖累住宅交投，預計2023全年交易宗數將爲十年新低；全年樓價下調幅度約5%，2024上半年另見0至-5%樓價調整
- 資本市場氣氛維持審慎，2023年（截至12月5日）億元以上非住宅物業成交暫錄得397億港元，較去年全年跌33%，市場購買力由本地資金及自用型買家主導
香港 - Media OutReach Neswire - 2023年12月7日 - 全球領先的房地產服務商戴德梁行 | Cushman & Wakefield 今天發表香港房地產市場2023年回顧及2024展望。環球經濟復甦未見明朗，企業普遍持審慎態度；寫字樓新租賃需求仍然相對疲弱，租金表現持續受壓。然而，隨著中港通關和旅客回歸，商舖市場氣氛稍微回暖。另外，高息環境和股票市場動蕩等陰霾仍未消退，抑制潛在買家及投資者入市意欲，住宅市場量價齊跌，資本市場成交以用家爲主。
甲級寫字樓租賃市場：第四季淨吸納量重返正數，然而待租率高企續使租金受壓
第四季甲級寫字樓整體淨吸納量（截至11月中）錄得正379,700萬平方呎，主要受九龍西新落成甲廈的預租面積所帶動，使該區本季度淨吸納量錄得正334,200平方呎。除中區外，各分區的淨吸納量錄均於本季度重返正數。新租賃活動方面，按租賃面積計算，以保險業(39%)佔比最高，主要受一宗大型預租個案帶動，其次為銀行及金融業(14%)及公營機構（13%）。回顧2023年表現，在環球經濟前境不明朗的情況下，整體營商氣氛維持審慎，成本控制仍然是企業首要任務，因此寫字樓租賃活動在通關後未見明顯反彈，年初至今（截至11月中）整體淨吸納量仍維持負267,100萬平方呎，把待租率推至18.0%水平。寫字樓租金因而受壓，截至11月底數字，整體甲廈租金年初至今累跌7.2%（圖一）。
戴德梁行香港董事總經理及項目/企業服務部主管蕭亮輝先生表示：「通關後，寫字樓的新租賃步伐比市場早前預期的進度緩慢，加上年底前仍有機會有新供應項目相繼落成，屆時待租率難免被進一步推高至19%以上，將超越2004年第一季度18.1%的有記錄的高位。另外，鑑於明年亦有近120萬平方呎新甲級寫字樓樓面落成，預計2024年寫字樓租金將繼續調整，全年下調7至9%，為有意升級搬遷的企業提供了大量優質且價錢合理的寫字樓選擇。」
商舖租賃市場：街舖空置率進一步回落，支持租金穩步回升
旅客回歸繼續帶動本港零售市場逐步恢復，2023年1月至10月零售業總銷貨額總計3,361億港元，在去年低基數對比下錄得按年17.2%的明顯升幅。當中，以受旅客歡迎的商品類別升幅最爲顯著，"珠寶及鐘錶"按年大升55.0%，"服裝及配飾"和"藥物及化妝品"亦按年升約40%。第四季度，珠寶鐘錶品牌及藥妝店繼續於核心地段增加據點，整體一線街舖空置率大致呈下跌之勢，明顯比過去三年疫情表現有所改善。其中，傳統遊客區銅鑼灣空置率跌至2.6%，與2019年水平相約，尖沙咀空置率亦按季回落至10.7%，而中環及旺角空置率則按季持平。
租金方面，隨各區空置率持續下降，一線街舖租金於第四季繼續錄得低單位數增長。各區全年街舖租金升幅累計5至10%，當中以中環的9.7%按年升幅最為顯著(圖二)。另外，各區餐飲租金按季同樣錄得輕微升幅，按年升5-7%不等。
戴德梁行執行董事及香港商舖代理及管理服務主管林應威先生表示：「回顧商舖市場過去一年表現，雖然旅客陸續回歸香港，然而環球政治經濟大環境仍然存在隱憂，面對旅客消費模式改變、港人北上消費成風新趨勢，國際品牌大多維持觀望態度而未敢大肆擴張。另外，疫情令消費者習慣綫上購物，網上零售額佔整體零售業總銷貨額的佔比更從2020年的6.3%上升至2022年的9.9%。經過三年疫情，業主議價空間加大，雖然銅鑼灣空置率已回落至2019年水平，但該區品牌組合已與疫情前大相徑庭，藥房和民生商舖取替部分奢侈品牌進駐優質地段。另一邊廂，縱使珠寶品牌制定擴充策略時表現審慎，但仍會選擇在人流較多、奢侈品牌集中的優質地段開舖，當中以尖沙咀區最受歡迎。展望2024年，隨著消費者越來越重視體驗式消費，相信零售市場會看到更多舖面升級整合活動到核心地段，有助改善空置率，進而支持租金表現，預期明年上半年各區街舖租金能維持2-7%單位數增長。另一方面，業主和零售商或需著力爲顧客提供更多零售體驗，包括娛樂零售、運動及健康元素、體驗式消費等概念，既可以迎來更多人流和生意，又有助加強社區互動，提升企業ESG方面的形象。」
住宅市場：預期2024上半年樓價維持跌勢
息口持續高企且走勢未明，加上股票市場持續動蕩，在市場缺乏利好因素下，潛在買家和投資者普遍觀望，一、二手住宅交投均放緩。預計2023年第四季住宅成交宗數約爲7,580宗，分別按季及按年下調17%及10%，即全年總成交量約42,970宗，為10年以來低位（圖三）。樓價方面，政府數據顯示，整體住宅物業價格自五月起由升轉跌，連跌6個月後，年初的升幅已全被抵消，年初至今累跌4.0%（截至10月數據），樓價跌勢在7月份本港多家銀行跟隨美國加息後尤爲明顯。相反，租務市場表現較具韌性，受來港專才租住需求及放租盤源減少等因素支持，租金指數年初至今反而累升6.2%。
戴德梁行香港估價及顧問服務部高級董事黎劍明先生指出：「住宅價格方面，若根據戴德梁行私人住宅售價指數，截至12月頭，樓價年初至今錄得約5%跌幅。另根據該行追蹤的受歡迎屋苑樓價數據，各類市場在第四季跌勢未止，主要因爲發展商續以貼市開價策略推售新盤，削弱二手市場購買力，使二手樓價繼續受壓。當中代表細價盤的沙田第一城呎價按季及按年同跌6.4%；代表中價市場的太古城按季回落5.8%，按年則跌8.1%；而代表豪宅市場的貝沙灣按季跌6.5%，較去年同期回落7.3%。以上三個受歡迎屋苑的樓價均已跌穿去年年底低位。」
戴德梁行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢女士表示：「展望後市，雖然最新一份施政報告公佈了一系列減辣措施，但主要惠及來港專才，本地買家和投資者入市意欲仍然相對保守，未能即時刺激樓市大幅復元。我們相信高息環境和股票市場不穩等利淡因素將維持一段時間，加上發展商手上新盤存貨量多，一手盤將繼續提供折讓貼市開價，二手樓價在短期內難以重拾升軌，預料整體樓價在明年上半年仍有0-5%下調空間。至於成交量方面，估計發展商明年會加快推盤步伐，息口亦有望在下半年企穩，將有助帶動樓市氣氛回暖，估計2024全年住宅成交量比今年低位回升約兩成至50,000至53,000伙水平。」
大額非住宅物業投資市場：資本市場在高息環境下持續淡靜，成交以本地資金及自用型買家主導
高息環境下令借貸成本高昂，加上市場上缺乏高回報物業選擇，投資者普遍保持審慎。2023年大額非住宅物業投資市場（截至12月5日）暫錄71宗大額成交，總成交金額較去年全年跌33%至397億港元(圖四)。鑑於現時物業價格已錄得一定調整幅度，對於有實際需要的自用型買家或手頭上較少物業但具資金實力的投資者來説，是撈底尋寶的好時機。季内有見用家把握機會，在息口回落和物業價格回升前趁低吸納優質物業，以作長綫投資和對沖租金支出之用。2023下半年，本地資金和內地資金分別佔總成交金額的70%和25%，反觀同期外資基金的投資活動則相對淡靜。
戴德梁行執行董事及香港資本市場部主管高偉雄先生指：「2023年，寫字樓物業重新獲得市場關注，相關成交在各項物業類型中佔比最大，佔總成交金額超過三成，主要受自用型買家追捧。市場上不乏原有租客購入租用物業的個案。事實上自疫情以來，寫字樓物業的降價幅度尤爲明顯，對長綫有自用需要的買家具吸引力。另外，具重建價值的地皮和租金收入穩定的基座商場或地舖亦備受投資者青睞，私人地盤和零售物業分別佔總成交額的21%和20%。展望2024年，預期投資市場繼續以自用型買家主導，同時，隨著來港專才和非本地學生對共居空間、多戶型物業和學生公寓的需求增加，再加上訪港旅客數字逐漸恢復，相信投資者亦會關注位置優越且具改裝潛力的酒店物業。另外，市場上續見被接管的不良資產待售，資產接管人有機會願意以更大折扣出售物業，明年或會出現更多大手或整幢物業的成交。我們預期2024年總成交金額有望從今年低位回升約兩成，達500億港元左右水平。」
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source: 戴德梁行
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