2019年會否有跳樓貨？新盤麵粉價係幾多？

　　有谷友問，2019年樓價還會跌多少？縱然二手劈價新聞不絕於耳，但業界也並非一面倒悲觀。後市去向，除了視乎息口走勢、中美貿易戰等發展外，2019年新盤去向也是關鍵。

　　過去一手熱賣，推動二手水漲船高。今日樓市，雖然同樣由一手樓主導，但方向卻是截然不同。一手樓低市價散貨，自然成為二手樓逐級落價的指標。問題是，2019年新盤真的會大劈價嗎？ 

　　看量數，新盤供應量充裕，發展商似有減價壓力。單計2019年，市場共有超過30,000個新盤可發售，是連續第七年突破三萬伙水平。但值得注意，「可供發售單位」從來不代表發展商會全數推出。若以過去五年計，平均每年「實質推盤量」只佔「可供發售單位」約50%，意味今年約有15,000個單位推出，屬市場可吸納水平。 

　　從地價角度去看，若我們抽出今年逾千伙的大盤，除了恒大以高達8,400元呎承接「掃管笏」項目外，其餘中國海外大埔「山塘路」的「天鑽」地價低見1,848元呎，康城站七及八期的補價金額亦僅2,830元至3,147元，都屬於發展商成功低吸的土地儲備。

　　然而，發展商成功壓縮成本，又是否一定要平賣益街坊？歷史經驗反映，一幅以超低價投得的用地，發展商最終也可以較地價翻幾倍的價格售出。所以地價有折讓，頂盡只能說，發展商在訂價策略上有較大彈性。畢竟劈價是最後一著。劈價以外，發展商會先選擇其他推盤方法，包括先從付款辦法著墨。因此寄望一手樓有跳樓貨，似乎可能性不高。

　　更重要一點，一旦發展商真的賣平了，真的沒有方法收回失地嗎？過去部分開價有折讓的新盤，在建築成本上也相應將貨就價。部分發展商則擅於透過賺盡豁免去攤薄成本，例如盡量興建「玻璃幕牆」及採用「非結構預製外牆」。因為這些都獲政府豁免地價，但卻因構成「圍封牆」一部分可計入「實用面積」售予小業主；以至在入伙後，每年上調管理費，也足以對小業主無限陰乾。

胡國威- 「胡．說樓市」Facebook 專頁：

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