中國房地產稅來了 熱點城市房價終於要跌了嗎?

25/10/2021

  全國人大常委會會議23日決定授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。會議明確,將由國務院將制定房地產稅試點具體辦法,試點地區政府制定具體實施細則;國務院確定試點地區後,報人大常委會備案;試點地區的房地產稅徵稅對象,為居住用和非居住用等各類房地產,不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅;試點實施啟動時間由國務院確定,試點期限為5年。

 

試點地區的房地產稅徵稅對象,為居住用和非居住用等各類房地產。(資料圖片)

 

  雖然目前具體細則尚未出爐,但已引起市場極大反響,市場預計當前房地產市場較熱的一二線城市被納入試點的機會較大,財稅專家認為明年實施可能比較適宜。而開徵房地產稅短期必打擊市場成交,觸發房價在一定程度上的調整預期,有中介直指房地產調控風暴已開始,樓價平均下跌起碼15-20%,三四線出現腰斬都有可能。

 

一二線熱點城市納入試點機會大

 

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出,考慮到近期市場上討論較多的城市,預計「共同富裕示範區」浙江納入改革的可能性很大,尤其是杭州市;而深圳作為社會主義先行示範區,房地產稅的改革就是先行示範的重要表現;海南作為全國第一個提「去房地產化」的省份,加之自由港的建設以及全省限購的優勢,也完全可以納入試點。

 

海南作為全國第一個提「去房地產化」的省份,加之自由港的建設以及全省限購的優勢,完全可以納入試點。(資料圖片)

 

  中信證券在研報中提出,房地產稅試點城市名單或將在今年年底公布,將主要針對房價上漲過快的區域試點推廣,上海、重慶、深圳、海南料將成為首批試點徵收區域。廣闊的三四線城市目前並不適合探討出台房地產稅。

 

  中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜表示,第一批房地產稅試點城市可能會從一二線核心城市選取,尤其是上半年市場熱度較高、房價漲幅較大的兩類城市,如長三角、大灣區以及中西部核心二線城市,因為核心一二線城市住房供求矛盾突出,而房地產稅的開徵有利於緩解市場供求矛盾,優化資源配置。

 

料設置免徵面積,稅率在0.2%-1%

 

  中信證券指出,房地產稅試點政策的制定或包括完善徵管制度、取消新老划斷政策以拓寬稅基、適度調整稅率、設置房產市值評估比例、首套房免徵與人均免徵面積等。其中,人均免徵面積預計在40-60平方米,房地產稅稅率或設置於0.2%至1%之間。在試點過後,房地產稅立法與徵收工作最終將在全國展開,中信證券測算,在70%房產市值評估比例假設下,預計全國房地產稅有望帶來約380億元至5600億元人民幣的地方財政收入,遠低於2020年8.41萬億元人民幣的國有土地使用權出讓收入,難以替代土地出讓收入。因此,中信證券預計,房地產稅短期內僅能一定程度緩解土地財政問題,但土地出讓金仍將是地方政府的重要財政收入來源。

 

中信證券預計,土地出讓金仍將是地方政府的重要財政收入來源。(資料圖片)

 

內地樓市或迎來階段性回調

 

  房地產稅對當前樓市的影響又如何?中國指數研究院在最新發布的報告中表示,試點城市開徵房地產稅勢必會對市場產生一定影響,短期市場成交可能受到一定衝擊,房價也會出現階段性回調;但從中長期來看,一二線核心城市仍是人口主要流入地,未來核心城市及區域房價平穩上漲的趨勢具備較強支撐,也符合全社會總體利益。

 

中原地產張大偉預計,這一輪房地產調控如果不快速救市,平均價格起碼下跌15-20%,三四線出現腰斬的項目都有可能出現。(資料圖片)

 

  中指院認為,在新房市場方面,若房地產稅按面積徵收,購房者為減少持有成本,將對低總價或中小戶型住宅產品的偏好增加,推動房企提高該類住房的供應比例;若對高檔住宅計稅,部分別墅或大平層產品影響較大,長期持有偏好下降。在需求端,房地產稅將增加不動產的持有成本,推動不動產的流動性增強,在二手房市場供應量增加下,大城市住房的供需矛盾得到緩解,房價漲幅趨於平穩。

 

  中原地產張大偉預計,這一輪房地產調控如果不快速救市,平均價格起碼下跌15-20%,三四線出現腰斬的項目都有可能出現。不過,他認為也不用對房地產稅太過於敏感,因為房地產稅試點是稅收法定的必然趨勢。需要註意的是房地產稅只是工具,稅率和稅基並沒有明確下很難估算影響多大,而且很可能各地短期並不一樣,但需要註意的是,最近房地產市場過熱的城市,大概率會成為率先試點城市,因此買房要謹慎。

 

撰文:經濟通通訊社記者林雯婕

 

 

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