京城棚改先鋒 北京城建雄安概念濃

17/05/2017

  有「千年大計」之稱的河北雄安新區橫空出世,未來或成為繼深圳及上海浦東後,另一個全國主要經濟中心。深耕北京多年的國企北京城建(滬︰600266),擁有豐富的建設及改造棚戶區經驗,在雄安新區的建設中隨時扮演重要角色。

 

(資料圖片)

 

拓展核心二線城市

 

  北京城建背靠同市國資委,集地產及基建元素於一身。集團除於區內充當發展商,從事保障房及商品房建設之外,亦涉獵公共基建項目的設計及承包工程。多個北京市地標,包括奧運村、國家體育館及首都機場客運大樓等的興建及改造,北京城建俱參與其中,故被視為北京最具影響力的十大企業之一。

 

  集團的最大亮點,莫過於有能力透過多種途徑,累積豐厚的土地儲備。過去一年,集團新增土地面積達453萬平方米,創近年新高(見圖一);當中最主要貢獻,是來自市內的棚戶區改造項目。去年集團一舉獲得望壇、張儀村、順義臨河區及懷柔新城河區等地的棚改項目(見表),總建築面積達300萬平方米。集團在全部上述項目,均具控制性或獨資權益。北京城建亦透過入標基建項目補充土儲,包括獲得奧體文化商務園及雲蒙山文化旅遊項目,預期於不久將來動工。

 

 

投地棚改項目俱備

 

  土儲大增的另一原因,是集團同時向北京以外的核心二線城市埋手,此舉除分散來自京城的調控風險,亦助集團加快轉型為區域型發展商。去年集團在北京以外拿地比例超過一半(見圖二),比重為自2009年集團開始向外拓展以來最高。其中南京及重慶項目以近50億元(人民幣,下同)取得,總建築面積達65萬平方米。除了北京、南京及重慶外,集團於天津、青島及成都均有營運項目,當中北京及天津皆鄰近未來的雄安新區,集團的地方政府背景及在兩市的建設經驗,未來或在雄安新區大派用場。

 

股權投資回報豐厚

 

  除了具備土地及市政府資源優勢,北京城建在資本市場的高超運作,也優化本身的競爭力。集團打通多條融資渠道,包括設立規模逾100億元的地產基金,支援奧體文化商務園的建設,以銀團融資方式,從7家銀行取得336億元的貸款協助項目經營。去年6月,集團與太平資產共同成立北京城建基礎設施投資基金,並佔當中29%權益。透過此合營平台,集團可開展基金融資業務,吸引投資者參與基建項目的建設。

 

  另一方面,集團積極買入金融工具,去年集團在股權的投資額達13億元,按年大增2.6倍, 現時持有總值68億元的股票投資組合,包括持有錦州銀行(00416)、中信建投(06066)及國信證券(深︰002736)等金融股,前兩者更為集團貢獻以倍數計的回報。連同於其他企業的上市前投資,集團去年所錄的投資收益達3.5億元,連續8年取得進帳(見圖三)。結合房屋及基建項目開發,令集團的收益途徑多元化,為拓展戰略打好根基。

 

 

薄利多銷促進增長

 

  北京城建開發的商品及保障房,銷情向來有一定保證,配合股權投資收益不斷,造就集團往年穩定的業績(見圖四)。去年集團盈利按年增加1%至14億元,雖見放緩,惟總算保住近年的增長勢頭。期內集團毛利率下跌7個百分點至31%,主要因去年有較多興建速度較商品房快,但毛利率偏低的北京保障房入帳所致。但令投資者高興的是,集團去年在天津及青島項目的毛利率分達21%及18%,俱較前年為高,顯示集團業務地域多元化的策略,逐漸見效。

 

 

上悅居項目貢獻高

 

  雖然盈利增長僅得單位數,但集團同期實現的銷售回款達169億元,按年大增50%,和同期增加34%至156億元的銷售額一樣,同創歷年新高。其中位於北京門頭溝的上悅居項目,去年銷售及預收帳金額達17億元,為貢獻最大的項目(見圖五)。多個北京外樓盤,包括青島龍越灣及成都熙城,同期亦有一定銷售資金回籠。值得一提的是,去年底的預收回款達121億元,相比年初增加29%,不少收入或於今年內被鎖定,為未來的業績提供動力。

 

  除了已建成樓盤,新取得的棚戶區項目,也甚具潛力。根據國海證券估計,集團參與的北京棚改項目利潤率,高達15%。集團不論透過一級土地整理,抑或一二級聯動模式參與棚改,都能取得固定回報。其中在望壇及豐台張儀村等一二級聯動項目,有望產生逾100億元的收益,未來3至5年會根據投資的確定情況而逐步把利潤入帳,因此棚改項目未來將成集團的盈利增長點。配合通州副中心,以至未來的雄安新區建設,擁市政府背景的集團勢取得更多項目,延續盈利增長勢頭。

 

 

  上月雄安新區規劃出台後,北京城建一度挾最重概念股之名炒上至近20元水平,然而北京突推出新一輪樓市調控措施,令該股打回原形,回補上升裂口。然而集團因有大量項目且分散多地,未來業務發展受有關調控阻礙的影響有限,可於近月支持13.5元水平吸納,博其反彈兩成至16元,止蝕價則定於12元。

 

轉載自《iMONEY智富雜誌》

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