【嚟緊炒D乜】龍湖趁低吸納 大股東續增持顯前景信心

　　上周小型內房股爆發小型股災，大型內房股龍湖集團（00960）同期也顯著下跌，但下跌其實帶來趁低吸納良機。

　　龍湖集團股價下跌的原因，是公司第二大股東繼管理人員接連減持股份後，也配售股份套現。該公司主席吳亞軍前夫蔡奎所屬的蔡氏家族日前按22.7元減持股份，套現約34億元，每股作價較市價折讓8%。龍湖集團股價難免因此受壓。吳亞軍女兒蔡馨儀身為公司第一大股東，同時按22.7元增持股份，涉資近2億元，但不足以力挽狂瀾。該公司首席執行官和首席財務官，以及公司第二大股東接連減持股份套現，難免令人擔心龍湖集團業績轉差，但就目前所見，集團前景仍然穩定。

龍湖（00960）銷售金額主要來自環渤海地區，圖為其北京項目灩瀾山（龍湖官網圖片）

核心溢利持續穩定增長奠定基礎

　　龍湖集團為大型內房股，市值逾1300億元，業務收入接近90%來自物業發展。2018年全年的初步合同銷售金額為人民幣2006.4億元上升28.5%；合同銷售面積1236.3萬平方米。銷售金額主要來自環渤海地區，佔34%，其次是華中和華西地區，分別佔28%和24%。

　　龍湖2018年上半年業績整體表現不俗。物業發展業務營業額為人民幣240.4億元，增長44.9%。合同銷售金額達人民幣971.0億元。物業發展業務結算毛利率為34.8%，上升0.3個百分點。歸屬股東溢利為人民幣54.3億元，而減除少數股東權益、評估增值等影響後的核心溢利為人民幣37.3億元，增長31.4%。核心稅後利潤率（即剔除評估增值後之核心稅後溢利佔營業額的比率）為17.7%，上年同期為17.5%；核心權益後利潤率(即歸屬於股東的溢利減除少數股東權益、評估增值等影響後之核心溢利佔營業額的比率)為13.8%，上年同期為15.3%。中期股息每股人民幣0.3元。於2018年6月底，集團已售出但未結算的合同銷售額為人民幣2057億元，面積為1283萬平方米，為未來核心溢利持續穩定增長奠定堅實基礎。

中央控制樓市措施料將應有放鬆

　　於2018年6月底，龍湖集團的土地儲備合計6363萬平方米，權益面積為4552萬平方米，土地儲備的平均成本為每平方米人民幣5142元，為當期簽約單價的33.3%。集團持有的土地儲備成本不高，項目集中於一二線城市，有利該公司應對樓市起跌的風險。於2018年6月底，龍湖淨負債率為54.6%，手頭現金為人民幣421.3億元，總借貸約78%以人民幣計值。財務比率在大型內房股中屬穩健，人民幣下跌未必會引致債務負擔大增。

　　證券商普遍預期2019年的國內經濟放緩，但中央控制樓市的措施將會相應有所放鬆，故較可略抵銷經濟放緩對樓市的影響，整體國內樓市市況應該表現穩定，而品牌效應將會幫助龍湖等大型內房股取得較佳銷售成績。

財務比率穩健 淨負債率五成半

　　目前投資者擔心龍湖集團主要股東及管理層減持股份。龍湖集團去年人事變動頻仍，管理層減持股份或許是人事變動的先兆，並非意味該公司的業績將會走下坡。第二大股東蔡氏家族短期內應該不會再大手減持股份。蔡氏家族日前減持股份前，對上一次大手減持股份是2016年9月，當時按12元出售1.5億股股份。蔡氏家族今次減持股份其實有助提升龍湖集團的股份流通量。根據2018年6月的紀錄，第一大股東、第二大股東連同本港富商吳光正持有該公司近74%權益。機構投資者現在有機會從蔡氏家族減持的股份中買入股份，股份反而可以流入強手手中。根據證券商近期的統計資料，主席吳亞軍與大股東蔡馨儀自2018年4月起持續增持股份，平均價22.12元。大股東未來應該會繼續增持股份，顯示對公司充滿信心。

買入中線持有 目標重上24元

　　龍湖股價自去年10月中從15.737元的低位上升，於今年1月中於24.7元見頂後裂口回落，未能突破去年年初的高位26.674元，股價暫時受制於20天線（目前約23元），但在250天線（約21.7元）以上應該有強大支持。龍湖集團在2018年度因公司創立25周年而發特別股息，今後亦有可能增派股息，同時可以提供資金予大股東增持股份，穩定投資者的信心。建議投資者在22.2元附近買入中線持有，目標價為重上24元或以上的水平。

撰文：韋健士

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