租金成本上漲 零售業風光難再
24/10/2014
本地零售業一如市場所料,受以往的高基數效應拖累下,今年進入瓶頸,零售總銷貨價值錄得連續6個月下挫。當政府9月底公布零售數據有所復甦時,佔中示威同時開始,多個商業區及消費區被佔領,令業界的一片曙光頓時蒙上陰影。
政治事件或會短暫影響行業景氣,但更加要留意市民及旅客的消費模式,已有所轉變。
重點:
‧佔領運動令部分零售商店舖需暫時停業,影響黃金周銷售額,但同期游客數目有輕微增長
‧珠寶鐘表業銷售額連續7個月下跌,全年繼續跑輸總銷貨值
‧租金成本不斷上升,新界每平方米月租創歷史新高
總銷貨價值升3.4%
政府統計處上月底公布,本港今年8月的零售業總銷貨價值臨時估計為400億元,同比上升3.4%,終止連續6個月的跌勢,但首八個月零售業總銷貨價值按年仍然跌1%。
同時間,佔中運動展開,高峰時期曾經佔領旺角、尖沙咀、銅鑼灣及金鐘多條主要道路及商業區,影響港九交通及部分商業活動。本身佔領運動對零售業只有短暫影響,但適逢本月初為「十一黃金周」,內地有7天長假期,零售業每年都靠大量內地旅客來港消費,保持可觀增長,令事件影響擴大。香港零售管理協會報告便指,大部分會員公司於黃金周銷售錄得中雙位數跌幅。
周生生(00116)主席周永成表示集團旗下最多5至6間位於銅鑼灣及旺角分店在佔中期間曾需要停業,假期生意額下跌6%至8%。周大福(01929)更稱一度有30間分店停業,但現已重開。服裝零售股包浩斯(00483)指,佔中的頭十日令旺角銅鑼灣分店銷售額下跌10%至30%。
兩大化粧品零售龍頭莎莎國際(00178)及卓悅控股(00653)亦受影響,莎莎指黃金周港澳銷售按年跌1%,但受佔領地區的店舖跌幅則達20%至30%。卓悅則表示黃金周期間港澳區零售銷售同比跌8%,同店銷售下跌16%,形勢似乎岌岌可危。
佔中影響比預期小
零售商齊聲指摘,佔中使自由行旅客來港意欲降低及令旺區銷售額下跌。但實際數字卻反映事件影響未必如市場想像。根據旅發局數字顯示,7天的黃金周共有超過109萬名內地旅客來港,同比升6.8%,當中71萬名為自由行旅客,按年升2.1%,兩項數字都錄得近8年最少升幅。
雖然內地停發訪港旅行團簽證看似牽連甚大,從數據中可發現,自由行旅客已佔訪港內地旅客的65%,所以最受影響的應是旅遊業,而非零售業。莎莎表示,黃金周期間,元朗、上水店鋪的銷售增長,大致抵銷示威事件對金鐘、旺角等店鋪的影響。包浩斯、周生生等亦指遠離示威區的店鋪銷售額其實保持正增長,足見佔領運動實際影響可能比預期小。
真正拖累零售業的可說是以往高速擴張的珠寶鐘表業。內地打貪行動影響浮現,珠寶鐘表業銷售額按年已連跌7個月,當中4月至7月同比跌幅又超過20%。然而零售商的開店步伐並沒有減慢。單是周大福與周生生兩大商戶,在油尖旺區共有50間分店,同類店舖林立但行業形勢沒有好轉下,衍生出租金成本上升的問題。
打貪行動挫珠寶鐘表業
根據差餉物業估價署公布的私人零售業樓宇租金指數(見圖一),已由去年年初159.2,升至今年8月174.9的新高。另外,港島區6月的每平方米月租曾升至2006元新高,其後掉頭回落,8月跌至1371元,但值得注意是,九龍和新界兩區雙雙接力。九龍區8月的租金比年初升超過16%至1629元,新界區租金比年初升超過25%,升至每平方米月租1349元的歷史高位。周大福本月以70萬元續租軒尼詩道2000平方呎地鋪,折合呎租約350元,比舊約上調46%,足以反映租金升幅之誇張。
零售商開店步伐除令本港零售生態平衡改變,也間接改變旅客消費模式。政府統計處及差餉署的數據指,2004年至2013年,本港化粧品店舖數量增幅達1500%,但零售店鋪樓面供應量過去10年只上升16.9%,顯示本港不少店舖已被化粧品店「佔領」。自由行旅客大多已非首次來港,購物上對日常生活用品需求提升,從數據中也反映藥物及化妝品銷售依然錄得可觀增長(見圖二)。
國信證券報告亦指,內地游客的消費模式已由奢侈品變為基本商品,往後將有更多游客來自二線城市,人均消費會較低,因此零售商收入如大部分來自香港的話,將會有所影響。
莎莎估值或再被調低
佔中運動啟動時間,正好重「十一」國慶黃金周,被形容是本地旅游零售的艱難,但部分公司公布的銷售數字就尚未達到艱難級別,如莎莎於10月1至7日期間,港澳地區同店銷售按年倒退約3%,零售銷售亦較去年同期微跌1%,當中內地客交易宗數增逾一成,只是營業額僅持平,主要因每宗交易平均金額下跌一成所抵銷;而來自本地客的營業額跌約6%,或受示威活動影響。
有趣的是,集團稱受示威活動影響的區域,包括中環、銅鑼灣、旺角和尖沙咀等,其生意於黃金周期間顯著下跌,正因為其他大部分地區錄得正增長,又緩和了旺區生意受阻的影響。管理層謂銷售表現遜預期,惟市場對此成績經已收貨,皆因早前香港零售管理協會報告黃金周首五日,會員公司的零售銷售跌幅由15%至50%不等,以致市場預期過低所致。
毛利率仍然受壓
莎莎主要銷售來自港澳地區,收入佔比達八成,內地客來港人數放緩,固然打擊最深,而且隨著內地客旅游模式轉變,黃金周銷售的代表性在消退中。集團管理層於年報亦說,去年內地客訪港人次增長放緩,但即日往返訪港旅客人次仍企穩在19.5%水平,反映即日往返的內地客逐漸取代長途客。其轉變的結果是,「五一」期間,港澳地區零售銷售同樣錄得倒退,按年跌1%,同店銷售下跌5%。然而,若拉長時間來看,銷售額則尚有輕微增幅。截至6月30日止的首季業績,港澳零售和批發銷售仍錄得5.3%的增長,至16.09億元,同店銷售增長為1.9%,交易宗數更上升9.6%。
關鍵是,莎莎未來收入增長高峰已過,幾乎成了市場共識,其股價年初最高的9.1元,以上周五(17日)收市價計,累跌42.1%,該因素亦反映在股價之上;反而較不確定的是,集團的利潤率受壓,以首季情況為例,內地客消費力減弱,導致其平均單價跌逾一成。
摩根大通指,集團去年度上半年的毛利率上升1.25個百分點至46.95%,但由於降價策略,令下半年毛利率回落約0.8個百分點,故該行相信在高基數下,預期減價活動持續,今年度上半年的毛利率有下行壓力;尤其,早前公布首季同店銷售僅得低單位數增長,公司很有機會增加折扣來刺激第二季的銷售。
瑞銀亦認為,莎莎被逼跟隨同業降價宣傳,加上集團平行進口銷售比例上升,亦會令其毛利率受壓。雖然租金壓力有所紓緩,但因滯後關係,料租金佔其銷售比重未有變動。該行調低2015至2017年每股盈利預測5%至6%,評級由「中性」降至「減持」。
彭博綜合預測,今年每股盈利約0.34元,按年微升3%,假設營業額錄得低單位數增長,預測看來並未充分反映利潤率下降的因素,現價相當於15.5倍,估值有再獲調低的可能;但考慮到,莎莎預測股息率達4.54厘,處於近年高位,料短期有一定抗跌力。
轉載自《iMONEY 智富雜誌》
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