銷情縱反彈 財務狀況差 內房股難言見底

　　內地推出多項托樓市措施後，10月房屋銷售金額及面積按月都有顯著改善，但並未確定行業可以走出谷底。內地經濟在放緩周期，市場需求冷卻令房屋供應過剩，房企毛利率仍有下跌風險。
　

 
重點:
　
　‧內地房地產行業自多項托市措施推出後，10月銷情大幅反彈
　‧只有少數房企銷售進度較理想，首10個月能達全年目標八九成以上
　‧行業毛利率及淨利率正在惡化，二線房企債務負擔尤為沉重
　
再有內房高管辭職
　
　　恆指公司檢討國企成分股，剔出兗州煤業(01171)，換入內房龍頭股之一的萬科企業(02202)。可惜染紅喜訊並無為在13.5至15元區間橫行兩個多月的萬科帶來新氣象。而上周二(11日)，萬科高級副總裁肖莉宣布離職，更發表了一封《告別萬科--我生命中最美好的那些時光》的辭職信。
　
　　打從2010年至今，萬科不時有高層管理人員離職，服務萬科廿載的創業元老肖莉已經是第10位。辭任高級副總裁一職後，肖莉將加盟互聯網房地產公司「房多多」。老臣子一個個離巢對今後萬科的發展會起甚麼變化呢?轉行互聯網公司是否代表著行內人對行業前景不樂觀呢?這些謎團仍有待解答。
　
　　值得留意是，瑞士銀行在5日曾經增持665萬股萬科，每股平均價為14.862元，涉及資金約為9883萬元，最新持股量增至5.39%。有市場人士分析，這可能是大戶看認為內房行業即將見底，所以率先部署。
　
毛利負債率漸惡化
　
　　內地房地產行業是否走出谷底，目前仍難以下定論，不過，自政府推出「930信貸政策」、購房發補貼、契稅優惠，以及放寬提取公積金支付房租條件等一連串托市措施後，房產市道的確出現反彈，10月銷售表現普遍好轉。
　

 
　　交銀國際分析員統計，27家主要開發商10月銷售收入和均價分別同比上升17.7%和2.1%。鑑於供應增加和市場反應良好，交銀預期第四季內房企業銷售表現將繼續復甦，不過，個別開發商銷售成績或落後於全年目標。
　
普遍難達銷售目標
　
　　根據中原地產對內地樓市研究資料，10月有近20家房企銷售成績按月上漲。漲幅最厲害的是雅居樂，單月銷售50.6億元(人民幣，下同)，上漲147%；綠城中國(03900)10月環比增加91.6%。此外，10月內地42個主要城市房屋成交量達2416萬平方米，按月增12.6%，創下年內最強的升幅。其中，一線城市成交量全線上漲，廣州成交面積增幅最大，為58%，深圳按月上漲47%，升幅第二高，北京、上海有逾20%的增幅。
　
　　盡管10月單月的銷售看來不錯，但不少發展商要完成今年定下的銷售目標，似乎沒往年般輕易。資料顯示，10個月累計能完成年度銷售目標九成以上的房企只有恆大地產(03333)，完成八成以上者分有綠城、融創中國(01918)、越秀地產(00123)、萬科，其他表現都不甚了了。
　
　　瑞信認為，內房企業銷售面積上升的趨勢不會持續，10月的銷售復甦部分受到投資需求驅動。預計未來房價不會普遍上漲，因為供應過剩現象愈加明顯，且內地經濟仍在放緩。
　

 
　　內房企業今年首三季業績還顯示，行業毛利及淨利正在惡化。中銀國際報告指出，1至9月行業總體毛利率為32.2%，比上半年下降1.3個百分點，按年則下降1.2個百分點。高企的土地成本已逐漸體現在公司的業績層面上，一線房企毛利率雖較去年尚能微增，二、三線房企的毛利率已跌逾3個百分點(見圖二)。房價下跌加上土地價格上升，正不斷擠壓開發商盈利。1至9月，行業總體淨利率為9.7%，較上半年下降0.7個百分點，較2013年下降1.4個百分點(見圖三)。
　
　　國泰君安則提出，行業第三季末淨負債率同比上升29個百分點，至121%，其中一線內房負債率為84%、二線為240%、三線為80%，同比分別上升8個百分點、86個百分點、22個百分點。可見二線房企面對的債務負擔甚為沉重。
　
萬科H股溢價限制升幅
　
　　盡管有人行放鬆流動性、大部分城市解除限購令，以及滬港通等利好消息，內房股始終表現落後，反映市場估計內地房地產已出現拐點，短線難有趨勢性轉變，資金於是轉炒其他熱門板塊，又一次證明不在風口上的板塊，股價很難飛天。
　

 
　　內房龍頭之一的萬科同樣弱勢，以上周五(14日)計，股價較年內高位調整達19%。事實上，不論銷售和財務數據，萬科統統優於行業平均，而且大有持續擴大市場份額之勢，據瑞銀資料，由於公司在2013年大量增加新開工面積，充足的貨源令截至9月底的銷售額，同比大幅跑贏同儕26.8個百分點，住宅銷售額市佔率亦升高至3.7%，可見萬科有條件在行業整合中得益，由行業贏家角度，值得望多兩眼。
　
行業調整期 利潤率仍穩
　
　　萬科早前公布10月的銷售數據，今年首10個月，公司累計實現銷售面積達1454.4萬平方米，銷售金額為1711.4億元，分別較去年同期上升14.8%及17.3%。單單10月計，公司實現銷售面積和金額為190.6萬平方米和220.9億元，其中銷售金額較去年升27.3%，較9月則增加12.8%，亦是近5年10月的最高值，單月銷售均價為每平方米11590元。
　

 
　　另外，公司又透露新增了4個項目，總佔地面積達34.9萬平方米，合共支付地價為57.9億元，項目分別位於深圳龍崗區、廣州天河區、合肥廬陽區及重慶高新區。值得注意是，自8月開始公司拿地的面積和支出逐步增加；中銀國際指，萬科10月拿地金額佔當期銷售金額的比值由低位回升至26%，但較2011至2013年的40%、38%和63%，仍呈大幅下跌，可見地價未充分調整之際，公司拿地依然趨於謹慎。
　
　　另外，銷售交出成績，自然有助改善營運和財務狀況。按國際會計準則，萬科首三季多賺4.8%至64.6億元，收入微跌0.5%至593.3億元。摩根大通便指，萬科利潤率保持平穩，第三季經營利潤率按年僅跌0.8個百分點至14.5%，相比同業中國海外(00688)同期下跌6.2個百分點至27%，而強勁的現金流也令淨負債比率降低，由第二季的52.2%降至35.5%，更低於中海外的47.6%。
　

 
　　彭博綜合預測，萬科今年每股盈利為1.608元，較去年上升17.4%，現價相當於7.04倍市盈率和1.39倍市帳率，相對而言，公司估值跟中海外相若，甚至較華潤置地(01109)為貴，後者的市帳率分別為1.36倍及1.06倍，考慮到萬科的淨負債比率較低，仍取得較高的股本回報率，顯示公司奉行的輕資產模式湊效，同時亦有利公司在行業陷入調整期中繼續發展。
　
　　但問題是，目前萬科H股的價格較A股有18%的溢價，雖說萬科A股在深圳交易所掛牌，暫時未因滬港通開通，觸發AH股差價收窄，只是市場普遍相信深港通將緊接滬港通之後推出，而這個預期或會限制日後H股的升幅。
　

轉載自《iMONEY 智富雜誌》
  

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