聚焦核心城市　融創服務高速擴張

　　融創服務（01516）背靠母公司融創中國（01918），主力在全國核心城市管理物業項目，並且透過上市集資所得進行收購，以擴大在管面積以及多元化業態結構，吸納各公司的優勢。未來公司將進一步發展各項增值服務，以保持高速增長步伐。

　　截至去年底，融創服務營收達46.2億元（人民幣，下同），按年增63.5%；淨利潤達6.2億元，按年增131.7%，增長主要由在管面積持續上升所帶動；由於綜合毛利率按年上升2.1個百分點至27.6%，以及銷管費用率下降2.8個百分點至11.4%，故淨利增幅遠高於營收。融創服務的業務分為三大部分，包括物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務。

　　上年度，物業管理業務貢獻的營收最多，達27.7億元，佔總營收60%。現時，公司的在管面積達1.35億平方米，合約管理面積為2.64億平方米，主要集中於北京、上海、廣深等的八大區域，在管面積遍及89個城市，其中逾86%位於一、二線城市。由於較集中於核心城市，使去年公司的住宅平均物業管理費達每月每平方米2.7元，高於百大物管企業平均的每月每平方米2.05元。

收購彰泰服務股權

　　融創服務的母公司融創中國為內地房地產發展商龍頭，故融創服務具有先天優勢，由母公司持續向其提供管理面積。去年內，融創中國的銷售面積達4,102萬平方米，同時新增逾5,877萬平方米的土地儲備，而在開發面積達3.1億平方米。料融創中國的銷售面積將可穩定轉化為融創服務的在管面積，故公司中長期的增長動力得到保證。按平安證劵推算，2021年至2023年，融創中國將會交付4,977.1、5,332.7、5,930萬平方米至公司在管面積。

　　以往，融創服務的管理面積主要來自融創中國，其後公司透過收購大幅增加第三方合約面積。公司於2020年上市集資77.8億元，計劃將所得的65%資金用作投資及收併購，至今融創服務已完成兩個收購項目。去年公司新增6,197萬平方米第三方合約面積，當中的5,035平方米是通過併購所得。上月初發布公告指，公司將收購彰泰服務的80%股權，代價為7.3億元。截至去年底，彰泰的合約面積為2,478萬平方米，在管面積約1,197萬平方米，該交易將有利公司今年管理面積維持高速增長。融創服務手頭上現金充足，在內地地產發展業競爭漸趨激烈的背景下，相信未來可繼續併中小型房企的附屬物管公司。

　　另一方面，收購亦使公司的業態結構變得更多元化。截至2020年上半年，公司已收購兩家物管公司成都環球世紀、開元物業的非住宅在管面積分別為91.2%、32.6%。兩者都具有成熟的非住宅管理經驗，故吸納有關團隊後將提升公司的非住宅管理能力。據公司統計，2020年住宅物業單價為2.7元，而非住宅則為7.6元，故非住宅的在管面積提升將有利於收入增長。目前，公司旗下管理的非住宅業態包括酒店、文旅、寫字樓及商業綜合體等。

（CNS資料圖片）

增值服務毛利可觀

　　非業主增值服務方面，其營收達16.7億元，按年增6.4%。此業務可細分為案場服務、工程服務及房地產中介服務。去年內地爆發疫情，案場服務及中介服務都受到較大影響，故公司非業主增值服務的營收增速下降。預期今年疫情受控後，此業務將回復正常，並料營收增速將輕微上升。

　　去年，社區增值服務貢獻營收1.7億元，按年增65%。相對於其他物管公司，融創服務的社區增值服務營收佔比相對較低，僅佔總4%。惟其毛利率大幅提升11.7個百分點至46.3%，取代非業主增值服務成為毛利率最高的業務。集團計劃於未來三年重點培訓發展美居及生活便民服務，料未來社區增值服務仍有進一步提升空間。加上公司的在管面積主要集中於核心城市，相信業主會有較高消費能力，有利於增值服務的滲透。

　　融創服務於年初創下28.28港元的上市高位後，一度反覆回落至18.35港元，而近月走勢相對平穩，維持於約20至26港元的區間內上落。近日成功突破區間頂部，前周三（23日）曾上試27.7港元，其後輕微回落，有望進一步向上突破歷史高位。如投資者有意買入，可待股價突破28港元後追入，如買入後跌穿前浪底約20港元則宜止蝕。

北水波瀾不驚

　　大市形勢忽然大好，恒指連漲三日，累計升幅達979點，確實搞到好淡友都一頭霧水。事實上，上周北水亦無異動，來自港股通的淨流入僅50.5億元人民幣，並沒有多大啟示。

　　與此同時，北水大手沽出的股份，依舊是騰訊（00700）及小米（01810）淨流出82.7億元及18.3億元，基本跟上周分別不大，唯一不同，美團（03690）由沽出變買入，今周淨買入達到24.2億元。

　　相對之下，美團股價表現亦比較精靈，一周累升9.8%，遠遠跑贏同類股份，如騰訊、阿里巴巴（09988）及京東（09618）。

　　至於大手買入的股份，繼續是吉利汽車（00175），一周淨流入37.4億元，刺激股價今周再升8.5%，報26.05元。市場看好吉利旗下電動車「極氪」的發展，新車自發布2個月來反應超預期，安信國際給予40元目標價，距現價有五成以上的潛在升幅。

轉載自《iMONEY智富雜誌》

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