政策風險升溫 內房股前景審慎

29/09/2016

   今年以來,內地樓市熱到爆燈,各地相繼推出收緊樓市措施,企圖為市場降溫,只是這些措施依然無阻房價漲勢及銷情,並帶動多隻內房股明顯上升。在銷情理想下,發展商積極買地,除一線城市外,二線城市亦陷入搶地戰,更誕生多幅「地王」。然而,地價佔房價比例進一步提升,這並非健康之事,加上樓市政策趨向收緊,或為行業帶來風險。

 

 

 

 最新消息 銷情熾熱調控再現

 
  內地樓市銷情熾熱,樓價飛升,為免出現資產泡沫,中央今年陸續在樓市升幅過急的城市再次推出調控政策,如加大限貸限購力度。除一線城市外,部分二線城市亦已成為炒樓戰場,繼蘇州、廈門及鄭州等地方政府推出收緊政策,杭州周日(18日)也宣布加「辣」,由周一(19日)起重推限購令,部分區域暫停向擁有一套及以上住宅物業的非本市戶籍居民家庭,出售一手或二手住宅。


  不過,近期的限購措施似乎未有令樓價受壓。以在上月初推出調控政策的合肥為例,8月新建商品住宅價格仍然上升,按月升4.8%,較7月的4.2%升幅反而進一步擴大,按年計更升40.5%,可見樓市無懼政策。故此,有理由相信,未來當局會再加碼推出辣招,將會納入更多二線城市,以促進樓市健康發展而主。


  樓價上升,內房股自然備受注目,板塊股份自年中開始再展新一輪升浪。雖然收緊政策頻出,但大部分內房股近月升幅顯著,其中碧桂園(02007)走勢最為強勁,7月至今升幅超過三成,另外萬科企業(02202)、華潤置地(01109)、融創中國(01918)亦有兩成以上升幅,跑贏同期恒指。


  中央為穩經濟增長,去年開始放寬房地產政策,積極去庫存,以拉動經濟。然而樓市過熱,非當局樂見之事,未來或會加強調控,增加首付比例等政策或陸續有來,加上板塊累積升幅不少,投資者需慎防政策轉變風險。


重點


 ‧ 內地推出收緊樓市措施,但樓價未見受壓,內房股近月亦再展開一輪升勢
 ‧ 全國房地產開發投資增速有所回落,反映房企對投資前景轉趨謹慎
 ‧ 二線城市「地王」頻現,地價佔房價比例大幅上升,不利房企回報


行業概況 地價大升削回報率


  內地人買樓熱情暫未有受樓價上升或限購政策影響,限購城市仍然銷情暢旺,而從內房企業每月公布的銷售數據可見,年初至今銷售表現強勁。中國恒大(03333)首八個月累計合約銷售金額達2,330.6億元(人民幣,下同),按升大升98.3%;銷售面積也按年增長91.4%。碧桂園表現更標青,截至周一(19日)的合同銷售金額刷新紀錄,首次達到約2,000億元,同比上升1.64倍;銷售面積亦增長超過1倍。


  住宅需求旺盛,多間內房亦上調全年銷售目標金額,上月底華潤置地已將全年銷售目標上調10%,至1,056億元。另外二內房股銷情也不俗,其中禹洲地產(01628)上調全年銷售目標至220億元後,截至首八個月已完成76%目標。


二線城市頻現地王


  國家統計局公布,8月70個大中城市新建商品住宅價格情況,當中64個城市價格按月上升,2個持平,僅4個城市錄得跌幅,最高漲幅為5.6%,跌幅最大亦僅跌0.3%而已。雖然樓市價量齊升,但全國房地產開發投資增速沒有相應大增,當局公布今年首八個月,全國房地產開發投資6.4萬億元,同比增長5.4%,與首七個月相比,稍微增加0.1個百分點,但參考近期數據(見圖一),與早前7.2%增速相比明顯下滑,反映房企對投資前景轉趨謹慎。

 

 

 


  除了樓價上升,地價升勢過快不容忽視。由於一城市土地短缺,即使有錢,發展商想買地都難,因此今年轉戰二線城市,令「地王」頻現。自杭州5月底出現首幅百億「地王」後,南京、蘇州、合肥等城市也有類似情況。數據顯示,今年首八個月,「地王」數量高達194宗,創下歷史紀錄。事實上,二城市今年首八個月的土地投資金額,已達去年全年的水平。


  其中,融創中國搶地情況可算進取,有統計顯示公司8月至今已動用226億元買地,全年計最少買了36幅地皮,當中最少20個為「地王」,存在高溢價率,而近日融創又公布收購聯想控股(03396)旗下地產業務。


  內房積極搶地,慢慢有「麵粉貴過麵包」現象。廣發證券指,一線城市的地價佔房價比重,由2012年的32%上升至78%;二線城市今年為止的地價佔房價比重上升至52%,而2016年前只佔約30%,情況並不健康。


  據該行推算,除了一線核心區域外,其他城市和區域投資的內部回報率(IRR)小於10%,由於回報率較低下使用槓桿並不能提升投資回報率,反而會因資金成本攤薄收益,或令房企過往靠高槓桿開發的模式受到影響。


  畢竟土地成本增加,會令毛利空間下跌,再加上下半年內地房地產政策趨向收緊,未來樓市能否維持暢旺仍需觀望,或有機會見頂回落。

 

 

 

個股追蹤 合景泰富派息高值博


  南下資金逐漸主導港股,首輪北水湧向高息的豐控股(00005)、內銀股,已令內銀AH股差價大幅收窄,只要北水對財息兼收的喜好不變,基於三大假設,包括內地信貸持續寬鬆、樓市氣氛暢旺和全球息口低企,估計有穩定派息的內房股將會在其射程之內。


  撇除幾家內房龍頭,其實不少中型內房股向來派息不俗,有個別更在滬港通的投資名單之中,隨時可獲北水眷顧,好像合景泰富(01813)預測股息率多達7.1厘,更重要是,就算在艱難的2012、2013年,該股也能派出5、6厘息,反映其股息政策具穩定性。當然,今年內房股「丁財兩旺」,派息更應該不是問題。合景泰富上半年業績未算突出,但符合市場預期,公司多賺3.6%至14.22億元,收入為54.48億元,按年上升38.9%;再說,內地借貸成本下降,公司加權平均借貸利率就由去年的7.4%降至6.8%,財務壓力減輕,也有助維持派息。

 

 

 

  合景泰富的業務有物業開發、物業投資、酒店營運及物業管理。其中,上半年來自物業開發收入達50.21億元,上升41.5%,並佔整體收入的92.2%,期內已交付總建築面積增28.3%至38.6萬平方米,以及平均呎價升10.3%至1.3萬元,反映出售項目價量齊升。至於公司銷情理想,主要因為樓盤集中在一、二線城市;據上半年的預售貢獻,在39個在售項目之中,近48%的預售額來自廣州、北京和上海,52%來自高端二線城市,例如杭州、南寧。


資金回籠快 無懼負債


  樓市熾熱,逐步浮現出地價升得快過房價的問題,對房企確實有辣有唔辣,尤其標榜在一、二線城市的開發商,但在這個問題上,上半年合景泰富表現得尚算硬淨,其毛利率達35.6%,微跌不足1個百分點。摩根大通指,由於合景泰富於2013年並無過度投地,所以擁有較健康的毛利率及槓桿水平,其毛利率水平在中型開發商之中算是絕無僅有。截至6月底,合景泰富的土儲合計權益建築面積1,040萬平方米,公司稱足夠4至5年發展。


  較令人憂慮的是,公司最近積極增加土地儲備,引述券商資料,上半年公司已購入了5幅地皮,新增的權益總建築面積約82.2萬平方米,比例上較去年全年購入3幅地皮,權益總建築面積為102.2萬平方米為高。尤其,公司在7月以47.35億元買下上海松江地皮,平均樓面價逾4萬元,而8月又花了57.7億元買入天津地皮,似乎公司土儲政策亦變得進取。


  美銀美林估計,下半年公司有達100億元的土地出讓金支出,或令淨負債比率升至80%以上。換言之,較上半年的65.4%,增加約10多個百分點,但只要內地樓市續旺,而公司又能維持6至8個月的開發周期,資金回籠得快,問題或許不大。

 

 轉載自《iMONEY智富雜誌》

 

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