辣招抑制不良炒風 內房股可分段吸納
29/12/2016
今年內地樓市如同坐過山車般,樓市氣氛「大上大落」。隨著新一輪的樓市辣招陸續推出,樓市火熱的日子似告一段落,惟近日領導人一句「房子是用來住的、不是用來炒的」,令內房業成市場話題,現時的調整或是吸納良機,值得留意。
領導人呼籲不要炒樓
一年一度的中央經濟工作會議剛在上周五(16日)結束,會議強調政府將促進房地產市場平穩健康發展。會議提出,政府將增加有效土地供應、改變土地出讓方式、加強土地市場監管等措施,來防止地王出現,以抑制房地產泡沫、防止樓價大起大落,並嚴格限制信貸流向投機性購房。
而是次會議焦點是領導人首度開腔:「房子是用來住的、不是用來炒的」。中央之所以發表此言論,並非毫無原因。猶記得去年今日,中央經濟工作會議仍著眼於樓市「去庫存」,會後「去庫存」政策導致今年多個城市樓價急升,令政府不得不在下半年出手調控。相信今年此番言論是為了防止樓市過熱。
為了令樓價降溫,各地政府在國慶期間展開了新一輪樓市調控,繼深圳、杭州等城市實施限購令後,上海、北京亦提高買房首付比例。當中北京限貸力度僅次於深圳,若購買非普通自住房,首套房最低首付比例為40%,二套房最低首付比例為70%,購買普通自住房的首套房和二套房最低首付比分別為35%和50%。
內地經濟一向倚重樓市,雖然領導人開腔呼籲「不要炒樓」,惟長遠目的仍是為了促進樓市健康發展,而不是打擊樓市。原因是樓市調控政策可有效地遏止樓價繼續急升,打擊短期投機炒賣活動,令房價趨向穩定,有利樓市發展,這樣長遠或對內房股有利。
內房股近年財務狀況變得相對穩健,因「史上最辣」的樓市調控出台,令其近月銷售放緩,股價亦回落不少,此時或造就了低吸的機會,可多加留意。中泰證券表示,建議關注高資產淨值(NAV)折讓;一線城市土儲豐富;業績強勁、低市盈率(PE);具國企改革、重組、轉型概念的內房股,給予行業「增持」評級。
信達證券認為,調控政策加碼使內房股短期吸引力下降,不過仍可關注業績增長較明確、增長模式較少受住宅銷售影響的股份,維持行業「看好」評級。
重點
‧國家領導人呼籲「不要炒樓」,無非是為了防止樓市過熱,長遠或有利房地產發展
‧新一輪調控政策推出後,拖累多個城市11月銷售下跌,多家房企該月銷售數字未如理想
‧即使房企近月的銷售數字放緩,惟距離全年目標不遠,有些甚至已提早達標
11月投資銷售均挫
中央政府9月開始打壓樓市,尤其是國慶黃金周假期後,多個城市密集推出調控政策,拖累其11月房屋銷售出現明顯跌幅。其中,北、上、廣、深4個一線城市11月銷售環比跌10.6%;杭州、南京、武漢等9個二線城市的11月銷售環比跌5.6%;無錫、珠海、惠州等7個三線城市,11月銷售更跌25.9%。
早前國家統計局公布今年首11個月房地產開發投資額9.3萬億元(人民幣,下同),同比增長6.5%。同期,全國房屋新開工面積15.1億平方米,同比增長7.6%,增速較首10個月跌0.46個百分點;其中,住宅新開工面積10.48億平米,同比增長7.9%,增速較首10個月跌0.32個百分點。單計11月的話,單月投資同比增長5.74%,增速較10月收窄7.71個百分點,住宅單月投資同比上升6.3%,增速較10月回落6.39個百分點。
而多間房企的11月銷售數字亦出現萎縮。如兩大龍頭中國海外(00688)、華潤置地(01109),11月銷售分別按月跌56.1%及跌28.1%。
不過除了受限購、限貸政策影響,樓市銷情還受季節、房企推盤力度下降等因素影響。由於上半年全國樓市銷情暢旺,令下半年可售貨源已經不足,加上新政推出後,房企推盤意願大大降低,亦是下半年銷情大跌的原因。
全年銷售目標已近
話雖如此,「辣招」是否真的令房企銷情一面倒轉差?回看融創中國(01918)的11月銷售數字,仍維持在歷史高位,甚至勝過「辣招」推出前,至於數據有否滯後效應,可再關注往後的銷售情況。
撇開11月數據不說,今年內房股全年的銷售情況相當理想。由於上半年樓市氣氛熾熱,各房企均乘機加快散貨,即使今年「金九銀十」銷售成績未算突出,惟目前多家內房股距離全年銷售目標不遠,有的甚至已順利達標。如萬科企業(02202)、中國恒大(03333)今年首10個月的銷售額已成功突破3,000億元,提早完成全年目標;又如碧桂園(02007)首11個月錄得合同銷售金額約2,881.4億元,按年升近1.5倍,並已於12月初突破3,000億元的目標;另外,一些中小型內房股,如合景泰富(01813)、龍光地產(03380)首11個月已完成全年銷售目標的九成以上,年底達標在望,且看明年各間房企如何應對今一輪的樓市調控措施,銷售情況有無機會再創佳績。
行業未轉好 碧桂園估值高
內房股應驗了,「別跟政策對着幹」的投資格言,自從各地政府推出樓市辣招,內房股價便開始無運行,單看幾隻龍頭股,幾乎回到年內低位。相比之下,碧桂園表現堅挺,暫時全年仍有34.6%升幅,跑贏同行幾個身位。
估計最主要原因是,與碧桂園啟動回購有關。事實上,今年多家內房公司進行回購,包括碧桂園、恒大、世茂房地產(00813)等都位列今年港股回購金額榜的前十名,又以碧桂園出手最豪,截至周一(19日),其回購金額為38.2億港元,僅次於匯豐控股(00005)。
無他,今年內地樓市交投活躍,令內房公司現金回籠快,但由於一、二線城市的地皮大多以天價成交,導致新項目的回報率下滑,於是公司索性將手上現金回購股份,以提高每股資產淨值及每股盈利。
資料顯示,碧桂園年初公布回購方案,會回購最多約22.6億股,相當於總股數的一成,因此,現階段的回購量佔方案建議數量仍然不足一半,按目前公司回購的頻密程度,料可撑起股價。
當然,碧桂園申請分拆物業管理業務於A股上市,又是另一個股價催化劑。參考其他物業管理股的估值,瑞信指出一般往績市盈率在25倍至30倍之間,按此推斷分拆業務的估值約在57億至68億元,或每股碧桂園內含0.3至0.35元。
但是,內房股想轉勢,始終要合同銷售回復增長,才能讓市場改變樓市出現拐點的看法,碧桂園在這一方面似乎未令投資者釋疑。
市帳率高於行業龍頭
截至11月,公司累計合同銷售金額和合同銷售建築面積按年增加1.49倍及95.8%,但值得留意是,單看11月數據,經已疲態畢露,其合同銷售額和建築面積分別為166億元及210萬平方米,前者按年微升9.5%,後者卻倒退15%,一反今年一貫的強勢。
如果比較上月數據,更加嚇親人。今年10月其合同銷售額和建築面積為459.7億元及538萬平方米,換言之,兩者按月回落63.9%及61%,至於11月的平均售價為每平方米7,904.8元,按年上升28.8%,但比起上月則下降7.5%,反映了當局實施限購限貸令後,內地樓市降溫的速度十分誇張,難怪最近內房股如此勢弱。
引述野村報告,碧桂園管理層預測明年首季樓市有機會觸底,有信心明年全年銷售增長可達一至兩成。然而,今年首三季的銷售本來就基數不低,參照近期整體樓價與銷售狀況,似乎尚未看見明顯好轉的迹象。以現時公司估值,約1.18倍預測市帳率,較中海外、潤地等一線內房股,有近30%的溢價,單單考慮行業因素,目前公司估值偏向樂觀。
轉載自《iMONEY智富雜誌》
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