居住要求提升 物業管理股逆市崛起

　　隨著內地人均收入持續增長，人們對居住質素的要求愈來愈高，促使物業管理行業興起。近年內地物業管理公司相繼來港上市，已形成一個新興板塊，今年以來普遍股價跑贏大市。值得注意是，當中不少由內房股分拆上市，在子憑母貴下，其收入及盈利均保持良好增長，至今已有兩股率先發盈喜，相信其他同行也有機會報佳音，具吸納價值。

最新消息：行業無懼風雨 基本面佳

　　中美貿易戰不斷升溫下，港股走勢轉弱，多個強勢板塊借勢回吐。物業管理股在高位也呈現沽壓，但總體仍然跑贏大市，年初至今普遍錄得一成以上升幅（見表），今年2月才上市的雅生活服務（03319）和另一隻物管股彩生活（01778），累計升幅在三成以上，但都未算誇張，中奧到家（01538）今年股價已接近翻一番！

　　物管股吸引資金追捧其實不無道理，回看行業去年業績，盈利均有明顯增長，除了基本管理業務之外，行業亦積極發展增值服務，開拓其他收入來源。再加上近幾年內地房價及銷量失控地上升，而「消費升級」又推動居民對物業管理服務的需求增加，在多個基本因素支持下，自然成為市場追捧的板塊。

　　港股踏入8月的業績期，績優股備受市場關注，而目前為止物管板塊已有兩家公司率先報喜。例如，雅生活預期上半年純利將按年增長超過1.5倍，主要因在管面積增多及來自增值服務的收入上升；另祈福生活服務（03686）亦發盈喜，預計上半年純利將同比錄得超過六成的增幅。隨著內地中產人數急升，對住屋環境及生活質素的要求也不斷提高，現時高質及具規模的物業管理公司變得相當吃香，有理由相信，行業已步入高速發展階段，前景值得看好。

重點：

　　‧內地中產人數急增，「消費升級」帶動對物業管理服務的需求，長線前景值得看好

　　‧行業集中度逐漸提高，或將迎來併購潮，呈現強者愈強的局面

　　‧多間企業積極拓展「社區O2O」平台，成為收入的新增長點

行業概況：5年後市場規模破萬億

　　雖然去年開始，中央接二連三推出樓市「辣招」，以遏止一二線城市樓價過熱，但據國家統計局數據顯示，去年全國商品房銷售面積16.9億平方米，按年增長7.7%，其中住宅銷售面積增長5.3%，可見樓市熾熱情況未有減退。內房市場規模龐大，其衍生出來的物業管理服務具有優厚的潛力，而且內房公司也深信優質的物業管理服務能吸引買家。因此，過去幾年物管行業發展迅速，市場規模不斷擴大。

　　東興證券指，物業管理行業在管面積保持穩定增長（見圖一），2012至2019年在管面積複合增長率為6.2%，而百強企業在市場份額中比例迅速上升，從2014年的19.5%驟升至2017年的32.4%，因此百強的管理費對於市場的總體定價將起到愈來愈重要的作用，預計2023年全市場管理費規模將達到1.1萬億元人民幣的水平，年化增長率達到12%。該行首次給予行業「看好」評級，並強烈推薦彩生活、碧桂園服務（06098）及綠城服務（02869）。

併購成龍頭增長動力

　　去年本地上市的物業管理股份只有5隻，而隨著內地大型房企陸續分拆旗下物業管理公司來港上市，今年再有兩隻股份加入，令這個板塊漸成規模，備受關注。然而，行業仍處於非常分散且競爭激烈的階段，大型物業管理企業均積極爭取管理面積，或透過收購中小型物業管理公司來加快業務擴張，前十大物管公司收入佔整體行業的比重，由2014年的4.4%上升到2017年的11.1%，可見物業管理市場的集中度逐漸提高。

　　以雅生活為例，公司已完成收購蘭州城關物業及京紫竹物業管理等股權，合共收購3,700萬平方米的物業管理面積，收入將會合併至業績中，並已接近公司早前指引今年全年4,000萬平方米的收購目標。由於物管公司屬於輕資產及周期影響較低的行業，而香港上市的物管股，大多背靠大型房企，不愁物業組合供應，且毛利可觀，增加對長線資金的吸引力。同時，龍頭企業於資本實力上具有優勢，併購將是她們增長的一大動力，在行業集中度持續提高下，將會強者愈強。另外，行業近年積極拓展毛利較高的增值服務，如「社區O2O」平台。基本上，多間物管公司都有自建的手機應用程式（App），為居民提供衣食住行等相關服務，包括繳費、維修、理財、租房、購物等多方面的服務。以彩生活旗下的「彩之雲」App為例，去年「彩之雲」已覆蓋9億平方米的物業面積，並與50家物管公司建立合作關係，註冊用戶數達1,034萬人，按年增2.4倍，月活躍用戶數多達3.5億，按年增長1倍，成為公司另一收入和利潤的來源。招銀國際指，增值服務是行業新的增長點，而目前物管公司開展比較廣泛的增值服務主要是「社區O2O」，並引入電商服務，銷售商品。該行指，物管公司開展「社區O2O」的優勢來自掌握社區人口以及與住戶距離較近，給予行業「優於大市」評級。

個股追蹤：中海物業增值服務擴利潤

　　碧桂園（02007）分拆碧桂園服務上市的前夕，乃物管股最風光的時候。自此之後，普遍走勢均受制於前頂，反映物管股估值或觸及短期的天花板，但考慮到內地物管行業的增長模式尚在，相信破頂只是時間問題。

　　據券商描繪出來的路線圖，內地物管公司大多由內房公司分拆出來，兩者關係千絲萬縷，由於近年內房銷售破紀錄，市場預計物管公司可順理成章管理關連公司的樓盤，或者併購同行業務，有利提升其管理面積的規模；更重要是，目前內地物業管理費支出，相對於樓價只佔很小的比例，且處於偏低的水平，換言之，無論在價、量方面均有很大的想像空間。

　　事實上，從估值差異經已看出投資者不同的預期。以碧桂園服務為例，估值貴過同行一大截，今明兩年預測市盈率高達45.2倍、32.5倍，較中海物業、綠城服務有頗高的溢價。歸根究柢，碧桂園賣樓速度和規模驚人，2017年實現合同銷售面積達6,066萬平方米，按年增61.9%，又因為其收費管理面積之中，接近九成來自碧桂園旗下的樓盤，可以想像在母公司繼續關照下，未來不愁沒有生意。

母公司售樓增長較慢

　　然而，若嫌碧桂園服務太貴，其他物管股也有不同的賣點，例如中海物業（02269）有國企背景，財務較為穩健，公司在第三方管理和增值服務均有很大改善空間。

　　事實上，中海物業相對落後，或許因母公司中國海外（00688）的售樓速度較慢，導致市場不願給予更高估值。

　　資料顯示，去年中國海外出售樓面面積約1,446萬平方米，按年增10.9%，而今年首六個月累計售出的樓面面積增幅只有8.6%，難怪令市場對中海物業的增長動力起疑。

　　截至2017年底，中海物業所管理的建築面積為1.28萬平方米，至於來自獨立第三方發展商的項目，僅佔收費面積的10%左右。

　　引述里昂報告，中海物業高層稱公司將會積極爭取第三方業務，藉以擴大公司規模，並帶動增長。該行預期，新增第三方的管理樓面，有望超過目前只有一成的比例，預期今後三年盈利的複合年增長率達26%。

　　同時，中海物業來自增值服務的收入佔比也低於同行，去年佔7.9%以致整體毛利率偏低，只有23.9%，反觀碧桂園服務就有18.3%的收入來自增值服務，其整體毛利率為33.2%。

　　如果從這角度考慮，就算管理面積和收入未必有突破性增長，惟公司仍有條件透過提供更多增值服務來擴闊利潤率，又由於基數低，說不定效果會相當顯著。

轉載自《iMONEY智富雜誌》

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