辣招抑制不良炒風 內房股可分段吸納

　　今年內地樓市如同坐過山車般，樓市氣氛「大上大落」。隨著新一輪的樓市辣招陸續推出，樓市火熱的日子似告一段落，惟近日領導人一句「房子是用來住的、不是用來炒的」，令內房業成市場話題，現時的調整或是吸納良機，值得留意。

領導人呼籲不要炒樓

　　一年一度的中央經濟工作會議剛在上周五（16日）結束，會議強調政府將促進房地產市場平穩健康發展。會議提出，政府將增加有效土地供應、改變土地出讓方式、加強土地市場監管等措施，來防止地王出現，以抑制房地產泡沫、防止樓價大起大落，並嚴格限制信貸流向投機性購房。

　　而是次會議焦點是領導人首度開腔：「房子是用來住的、不是用來炒的」。中央之所以發表此言論，並非毫無原因。猶記得去年今日，中央經濟工作會議仍著眼於樓市「去庫存」，會後「去庫存」政策導致今年多個城市樓價急升，令政府不得不在下半年出手調控。相信今年此番言論是為了防止樓市過熱。

　　為了令樓價降溫，各地政府在國慶期間展開了新一輪樓市調控，繼深圳、杭州等城市實施限購令後，上海、北京亦提高買房首付比例。當中北京限貸力度僅次於深圳，若購買非普通自住房，首套房最低首付比例為40%，二套房最低首付比例為70%，購買普通自住房的首套房和二套房最低首付比分別為35%和50%。

　　內地經濟一向倚重樓市，雖然領導人開腔呼籲「不要炒樓」，惟長遠目的仍是為了促進樓市健康發展，而不是打擊樓市。原因是樓市調控政策可有效地遏止樓價繼續急升，打擊短期投機炒賣活動，令房價趨向穩定，有利樓市發展，這樣長遠或對內房股有利。

　　內房股近年財務狀況變得相對穩健，因「史上最辣」的樓市調控出台，令其近月銷售放緩，股價亦回落不少，此時或造就了低吸的機會，可多加留意。中泰證券表示，建議關注高資產淨值（NAV）折讓；一線城市土儲豐富；業績強勁、低市盈率（PE）；具國企改革、重組、轉型概念的內房股，給予行業「增持」評級。

　　信達證券認為，調控政策加碼使內房股短期吸引力下降，不過仍可關注業績增長較明確、增長模式較少受住宅銷售影響的股份，維持行業「看好」評級。

重點

‧國家領導人呼籲「不要炒樓」，無非是為了防止樓市過熱，長遠或有利房地產發展
‧新一輪調控政策推出後，拖累多個城市11月銷售下跌，多家房企該月銷售數字未如理想
‧即使房企近月的銷售數字放緩，惟距離全年目標不遠，有些甚至已提早達標

11月投資銷售均挫

　　中央政府9月開始打壓樓市，尤其是國慶黃金周假期後，多個城市密集推出調控政策，拖累其11月房屋銷售出現明顯跌幅。其中，北、上、廣、深4個一線城市11月銷售環比跌10.6%；杭州、南京、武漢等9個二線城市的11月銷售環比跌5.6%；無錫、珠海、惠州等7個三線城市，11月銷售更跌25.9%。

　　早前國家統計局公布今年首11個月房地產開發投資額9.3萬億元（人民幣，下同），同比增長6.5%。同期，全國房屋新開工面積15.1億平方米，同比增長7.6%，增速較首10個月跌0.46個百分點；其中，住宅新開工面積10.48億平米，同比增長7.9%，增速較首10個月跌0.32個百分點。單計11月的話，單月投資同比增長5.74%，增速較10月收窄7.71個百分點，住宅單月投資同比上升6.3%，增速較10月回落6.39個百分點。

　　而多間房企的11月銷售數字亦出現萎縮。如兩大龍頭中國海外（00688）、華潤置地（01109），11月銷售分別按月跌56.1%及跌28.1%。

　　不過除了受限購、限貸政策影響，樓市銷情還受季節、房企推盤力度下降等因素影響。由於上半年全國樓市銷情暢旺，令下半年可售貨源已經不足，加上新政推出後，房企推盤意願大大降低，亦是下半年銷情大跌的原因。

全年銷售目標已近

　　話雖如此，「辣招」是否真的令房企銷情一面倒轉差？回看融創中國（01918）的11月銷售數字，仍維持在歷史高位，甚至勝過「辣招」推出前，至於數據有否滯後效應，可再關注往後的銷售情況。

　　撇開11月數據不說，今年內房股全年的銷售情況相當理想。由於上半年樓市氣氛熾熱，各房企均乘機加快散貨，即使今年「金九銀十」銷售成績未算突出，惟目前多家內房股距離全年銷售目標不遠，有的甚至已順利達標。如萬科企業（02202）、中國恒大（03333）今年首10個月的銷售額已成功突破3,000億元，提早完成全年目標；又如碧桂園（02007）首11個月錄得合同銷售金額約2,881.4億元，按年升近1.5倍，並已於12月初突破3,000億元的目標；另外，一些中小型內房股，如合景泰富（01813）、龍光地產（03380）首11個月已完成全年銷售目標的九成以上，年底達標在望，且看明年各間房企如何應對今一輪的樓市調控措施，銷售情況有無機會再創佳績。

行業未轉好 碧桂園估值高

 
　　內房股應驗了，「別跟政策對着幹」的投資格言，自從各地政府推出樓市辣招，內房股價便開始無運行，單看幾隻龍頭股，幾乎回到年內低位。相比之下，碧桂園表現堅挺，暫時全年仍有34.6%升幅，跑贏同行幾個身位。

　　估計最主要原因是，與碧桂園啟動回購有關。事實上，今年多家內房公司進行回購，包括碧桂園、恒大、世茂房地產（00813）等都位列今年港股回購金額榜的前十名，又以碧桂園出手最豪，截至周一（19日），其回購金額為38.2億港元，僅次於匯豐控股（00005）。

　　無他，今年內地樓市交投活躍，令內房公司現金回籠快，但由於一、二線城市的地皮大多以天價成交，導致新項目的回報率下滑，於是公司索性將手上現金回購股份，以提高每股資產淨值及每股盈利。

　　資料顯示，碧桂園年初公布回購方案，會回購最多約22.6億股，相當於總股數的一成，因此，現階段的回購量佔方案建議數量仍然不足一半，按目前公司回購的頻密程度，料可撑起股價。

　　當然，碧桂園申請分拆物業管理業務於A股上市，又是另一個股價催化劑。參考其他物業管理股的估值，瑞信指出一般往績市盈率在25倍至30倍之間，按此推斷分拆業務的估值約在57億至68億元，或每股碧桂園內含0.3至0.35元。

　　但是，內房股想轉勢，始終要合同銷售回復增長，才能讓市場改變樓市出現拐點的看法，碧桂園在這一方面似乎未令投資者釋疑。

市帳率高於行業龍頭

　　截至11月，公司累計合同銷售金額和合同銷售建築面積按年增加1.49倍及95.8%，但值得留意是，單看11月數據，經已疲態畢露，其合同銷售額和建築面積分別為166億元及210萬平方米，前者按年微升9.5%，後者卻倒退15%，一反今年一貫的強勢。

　　如果比較上月數據，更加嚇親人。今年10月其合同銷售額和建築面積為459.7億元及538萬平方米，換言之，兩者按月回落63.9%及61%，至於11月的平均售價為每平方米7,904.8元，按年上升28.8%，但比起上月則下降7.5%，反映了當局實施限購限貸令後，內地樓市降溫的速度十分誇張，難怪最近內房股如此勢弱。

　　引述野村報告，碧桂園管理層預測明年首季樓市有機會觸底，有信心明年全年銷售增長可達一至兩成。然而，今年首三季的銷售本來就基數不低，參照近期整體樓價與銷售狀況，似乎尚未看見明顯好轉的迹象。以現時公司估值，約1.18倍預測市帳率，較中海外、潤地等一線內房股，有近30%的溢價，單單考慮行業因素，目前公司估值偏向樂觀。

轉載自《iMONEY智富雜誌》

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