【回顧展望-港樓風雲】官地兩年半首流標 千二億賣地收入未動搖

20/12/2018

  本港樓價過去逾兩年「只升不跌」的神話2018上半年仍可延續,發展商於今年上半年繼續以「摸頂價」投地,令兩幅「百億地王」分別於今年1月及5月誕生。不過樓市年中出現逆轉,因應政府公布推出一手空置稅,以及中美貿易戰持續發酵等消息影響,原先發展商積極投地的態度亦立刻「乘風轉舵」,最令人嘩然的是原先「毫無懸念」可成為新「地王」的山頂文輝道豪宅地因不達政府最低估價而流標,令市場「一地眼鏡碎」。

 

新地(00016)5月「一雪前恥」,以天價251.61億元獨資奪地王,首度於啟德區「插旗」(資料圖片)

 

九倉新地上半年奪「百億地王」 貢獻庫房376億元

 

  2017年共有四幅打破紀錄的「超級地王」誕生,樓市前景似乎一片光明,各大發展商看好後市出擊投地,今年首幅推出的住宅官地旋即成為九龍新地王。九倉(00004)於1月以124.51億元先拔頭籌奪得九龍塘龍翔道住宅官地,每呎樓面地價達2.85萬元,較區新盤及二手價更貴,不過交易作價被野村形容為「明顯溢價」,估計項目完成後內部回報率只有約2.8%。

 

  今年成為「賣樓王」的新地(00016)亦積極補充土地儲備,雖然年內多次未有成功投標,但於5月「一雪前恥」以天價251.61億元獨資奪賣地表上最貴地王,首度於啟德區「插旗」,每呎樓面地價達1.78萬元,較五年前同區地皮貴近2.6倍,亦比較其後兩幅同為啟德區的舊跑道地皮呎價高15%至23%。

 

政府公布賣地「新玩法」 不記名公布全部入標價

 

  政府上半年雖然只有共五幅土地招標,惟上述兩幅「百億地王」已貢獻376億元。面對發展商貴價搶地,發展局於2018/19年度賣地時提出「新玩法」,於賣地開標後約4個星期將以不記名方式公布全部入標價,期望提供更多信息供市場參考,亦回應巿場對賣地結果的高度關注,減少之前市場對賣地結果的疑慮或猜測。

 

山頂文輝道豪宅地意外流標 掀樓價轉勢序幕

 

  不過,樓市自6月起轉勢,發展商投地意欲減低,出價亦明顯較審慎。市場期待以久,估值最高達485億元,總地價及呎價都有望破本港賣地紀錄的超級地王山頂文輝道豪宅地招標只接獲5份標書,最終因政府公布發展商入標價錢未達到政府就該地皮所定底價,「準地王」只得流標收場,為2016年以來首見。

 

  會德豐地產主席梁志堅不諱言指對地王流標感到失望,並歸咎於招標至截標期間股市及外圍經濟波動,或令政府就地價的估算與發展商出現很大分歧。不過,發展局局長黃偉綸出面解畫,指地政總署專家於截標當日早上才訂出底價,強調所訂底價非常合理,甚至透露發展商的入標價錢是低於市場對地皮242.6億至485.2億元的估值。

 

  山頂地皮流標後,緊接下一幅截標的屯門藍地福亨村里「蚊型」住宅地共僅獲3份標書,反應為近4年所推住宅官地中最差。發展商入標價亦有「天與地」之差,有財團嘗試「執死雞」,以低至1810萬元入標,低寶庭重建的8319萬元中標價80%。

 

保利置業成唯一成功投地內房 出手趨理性

 

  有見於中國地產商於香港開售的項目反應欠佳,加上面對在融資環境偏緊,過去為來港「搶靚地」而絕不手軟的內房今年在本港投地市場「熱情不再」,雖然仍有零星發展商參與投標,可惜年內只有保利置業(00119)可成功以33億元奪得油塘高超道住宅地皮,每呎樓面地價9257元,呎價屬近兩年以來最低的市區住宅地,成交價亦接近市場預期下限,只較第二標價高約1000萬元,顯示內房出價亦趨理性。

 

今年有望保持1200億元賣地收入

 

  發展商轉趨審慎投地,惟政府推地步伐未有減慢,第四季更有多達7幅地皮招標成交,佔全年一半供應。根據本通訊社統計,政府由今年初截至周四(20日)所推出共14幅住宅、商業及工業用地,共錄得賣地收入約1158億元。若計及今日截標的啟德舊機場跑道第4B區2號住宅地皮收入,相信可令全年住宅、商業及工業用地賣地收入可望力保「千二億元」,與去年1277.4億元水平相若。

 

撰文:余萃雯

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