【放寬按保】按保加持購買力大增 600萬樓上車客有乜選擇?

30/10/2019

  政府放寬樓按,以往手頭資金不足百萬的首次置業人士,如要申請按揭保險,只可考慮500萬元以下的盤源。不過新放寬按保計劃下,九成及八成按保門檻分別由400萬及600萬元單位,大幅提高到800萬及1000萬元。在按保加持下,買家較有彈性,收入許可下600萬以上單位有更多選擇。600萬上車筍盤邊度有?有何細節位要留意?

 

新按保政策覆蓋600萬元以上物業,盤源選擇多,天水圍嘉湖山莊更涵蓋3房套戶型(Henry攝)

 

選擇即時大增 600萬筍盤區區有

 

  以往500萬以下上車的盤源選擇不多,主要為新界西北區域如屯門,荃灣荃景圍一帶等,又或市區蚊型唐樓。600萬按保門欖放寬,上車客選擇大增,不少大型屋苑亦符合銀碼要求。

 

  港島方面,東區有南豐新邨,鄰近區內兩大商場康怡及太古城中心,入場單位391實呎入場價約680萬元。九龍選擇多一點,九龍灣德福花園入場單位市價610萬元(443實呎)左右。九龍西則可選大角咀港灣豪庭和老牌屋苑美孚新邨,入場單位價約為650萬(分別326實呎及459呎)左右,三者皆生活配套齊全。

 

美孚新邨入場單位成交價約為650萬(資料圖片)

 

  新界選擇更加廣泛,將軍澳新都城有鐵路優勢,入場價約638萬(364實呎);荃灣愉景新城則有兒童主題商場適合新晉家庭,入場價約660萬(474實呎);葵涌夾屋芊紅居低層2房新近成交價636.5萬元(424實呎)。

 

  再講沒那麼鄰近市區的區份,同等價位呎數更大,東涌映灣園入場價約628萬(495實呎);同區東環最新成交價約680萬(483實呎);而新界西北600萬以上更可考慮3房套,「上車樂園」嘉湖山莊景湖居高層最近成交價638萬元,實用面積630呎,屬3房套房間隔。

 

  事實上,政策改變後,不論開放式還是3房,不理單位大小,只要是450萬至1000萬以下的單位,不同樓價之下首期都大減。以600萬元單位計,首期就由以往的240萬元,「激減」低至60萬元。但針無兩頭利,首期付少了,意味供款亦增加,再以600萬元單位為例,原本六成按揭變為九成按揭,以30年還款期,息率2.375厘計,月供就會由13992元增加至20988元,增幅達50%。

 

借貸額大升 每月還款額隨之亦增加

 

  除此之外,亦是上車客最需要留意的,就是借貸多了,銀行按揭的收入要求亦會提高,根據按揭保險的壓力測試,銀行以往需要借貸人或擔保人在息率升3厘下,供款仍低於月入的六成。繼續以上述600萬元單位為例,入息要求會由原本六成按揭的33599元,增加到九成按揭的54979元,即使只借八成,壓力測試下入息要求亦升至44798元。新政策豈非令月入不足的買家拒諸門外?

 

壓測「名存實亡」 多交保費「有得傾」

 

  又未必!新政容許不符合壓力測試的買家,可在多繳交按保保費的前提下,使用按揭保險,讓實力有限的置業人士上車。金管局日前進一步公布,若買家未能通過對整筆貸款的壓力測試,銀行只須以承擔的貸款部分(即最高六成)進行壓力測試,意味入息要求門檻較舊有稍為放寬。不過經筆者計算,銀行壓力測試門檻比按保下供款不高於入息五成的要求更寬鬆,壓測對600萬至800萬元樓使用按保者來說變相已「名存實亡」,準買家只需考慮供款不高於入息五成便行。

 

  繼續以上述600萬元單位為例,多繳交按保保費後,入息要求就可分別降為九成按揭的41975元,及八成按揭的37311元,與六成按揭的入息要求接近了。雖然合乎上車門檻要求,但供款佔入息比例比過去大增,準買家入市有甚麼要考慮?另文詳細為你拆解。

 

 

撰文:羅駿豪

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