【最貴地王】新地奪高鐵站商業地具戰略意義 市場對後市莫衷一是

28/11/2019

  新鴻基地產(00016)以422.32億元奪得西九龍高鐵站上蓋商業地,成為香港史上最貴地王,地皮每方呎樓面地價為13345元。事實上,今年接連有商業地皮以流標收場,加上近期香港政局持續不穩,市場原先對該地皮估值已愈看愈淡,甚至憂慮有流標風險。而是次地皮中標價只略高於市場預期的下限,市場人士則看法不一,部分認為項目順利批出,反映發展商對優質商業項目的渴求及對後市仍有信心,但亦有測量師指中標價反映發展商對後市看法有保留。不過,是次新地擊敗長實(01113)、以及信置(00083)及九龍倉置業(01997)等合組財團,奪得「巨無霸」高鐵站商業靚地,具戰略性意義,將與毗鄰環球貿易廣場(ICC)產生協同效應,勢成區內新地標,將進一步鞏固新地西九商業王國。

 

新地(00016)以422.32億元奪得西九龍高鐵站上蓋商業地,成為香港史上最貴地王(Shutterstock圖片)

 

商業地王鞏固新地西九商業王國 郭炳聯:中標高鐵商地意義非凡

 

  新地主席郭炳聯表示,是次中標對新地及香港而言皆意義非凡,並有意邀請其他長線策略性投資者參與發展,為項目注入更豐富和多元化的資源與概念,相信項目落成後可為新地提供穩定及可觀的租金收入,進一步強化集團的長遠發展。

 

  他指出,該地皮極為罕有,坐落於高鐵站上蓋,是四條鐵路交匯的交通樞紐,日後企業無論進駐該項目,抑或毗鄰的環球貿易廣場(ICC),都將受惠於此交通網絡,同時可令ICC整體規模進一步擴大,發揮協同效應。他又預期,項目將發展為全新地標的綜合商業項目,提供超過800萬平方呎甲級寫字樓、約300萬平方呎零售及文娛設施,以及五星級酒店。

 

郭炳聯表示,是次中標對新地及香港而言皆意義非凡(資料圖片)

 

萊坊:新地「唔會買錯」 或引入大型港資及中資發展商參與

 

  至於萊坊看法較積極,直指新地絕對「唔會買錯」。萊坊執行董事兼估價及諮詢部主管林浩文認為,新地有意邀請其他財團參與項目發展,估計不是資金問題,主要是投資者能否為項目注入更豐富和多元化的資源與概念,以及未來優質的資產管理及是有否「共同理念」,估計大型港資及中資發展商參與的機會較大,基金類的機會較少,因為基金需要求有一定投資回報及資金回收期。

 

  他又指,是次項目順利批出,證明發展商對優質商業項目的渴求及對後市仍有信心。而是次中標價比預期略低,但屬合理水平,預期項目總投資額約650至700億。而中標發展商精於商業項目發展及有豐富的營運及管理經驗,估計該地皮會發展成「高端綜合項目」,包括料會設有寫字樓、超五星級酒店、零售及其他商業配套,長期租金回報率約3%至3.5%,預料資金回收期約20年至30年。

 

測量師:政府因應市況調低底價 以避免出現流標

 

  雖然新地力撐該地皮極為罕有,不過中原地產測量師張競達認為,項目每呎樓面地價僅約1.33萬元,貼近市場預計下限水平,反映發展商看淡後市,加上該項目發展規模龐大,投資金額大,風險較高,令其出價傾向保守,而政府對項目的估價亦看淡,令地皮不至於流標收場。他預計,項目落成後,以2.5%回報計,建築呎租50元即可回本。

 

  美聯測量師行董事林子彬亦認為,政府是次在底價上有按市況作出相應評估,以避免出現流標情況。他認為,今次中標的發展商在區內具發展經驗,估計可與九龍站上蓋發展有協同效應,令發展商出價亦相對積極,但由於目前市況環境,市場對後市更傾向保守,而且項目不可拆售及長線投資風險,故出價審慎。

 

  該幅巨無霸地盤面積高64.3萬平方呎,最高可建樓面316.5萬呎,今年初該地皮估值高見逾1000億元,惟因應近期社會氣氛愈趨緊張,市場紛紛已下調其估值預測,介乎約316.5億至791.2億元,每呎地價1萬至2.5萬元。

 

撰文:採訪組

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