磚頭價值難減　趁低吸納優質股萬科

　　內房市道向來受「只住不炒」國策困擾，不過，近日國務院有關解決企業融資難的舉措，料有利房企集資需求。加上疫情緩和後，房地產的銷情漸起復甦，趁不少內房股價仍然落後，可趁低吸納優質的股份如萬科企業（02202）。

(CNS資料圖片)

　　早前，國務院總理李克強指，要部署引導金融機構進一步向企業合理讓利。同時，要綜合運用降準、再貸款等工具，保持流動性合理充裕，解決融資難及緩解企業資金壓力。此舉措料會打擊內銀的盈利，反之，內房這些對息口敏感的行業，料可受惠資金成本降低。

近月銷售明顯復甦

　　另一方面，隨著新冠疫情緩和，房地產市場亦漸見復甦。摩通指出，主要發展商5月在內地銷售金額按年升13%，較4月升3%為快，而今年首5個月，累計跌幅已收窄至4%。該行又預期，在目前的環境，上半年的合約銷售料可持平。

　　參考另一家大行的數據，招銀國際同樣指出，內房5月銷售明顯反彈，以銷售面積計算，5月銷售按年升9.7%，累計首5月變幅為跌12.3%，但已較首4月跌19.3%大為收窄（見圖一）。

市佔長期排頭兩名

　　既然內房復甦，就要吼實當中的優質股份。龍頭萬科自然是當中的上佳之選，此股2007年至2015年間，全國銷售金額連續9年排名第一，至2016年才被碧桂園（02007）超越，但亦穩守第二（見圖二）。

　　雖然榜首位置不保，但名次之外，不代表有實際損失。論萬科近年的全口徑銷售金額，近年仍然是只升不跌。至於市佔率，2007年至2013年維持在2%左右，2014年至2016年提升至3%水平，近年則再上一個台階，提高至4%附近（見圖三）。

負債情況較同業佳

　　萬科除了在銷售層面保持上佳表現外，在財務上亦展現龍頭股份的氣派。國金證券指出，2011年至2019年間，萬科的無息負債與有息負債比值排名第一，為5.03，樣本房企的數字則為2.18（見圖四）。數字反映萬科無息負債較多，相對負債壓力較輕，資金成本亦較便宜。

　　事實上，萬科前周亦宣布完成發行20億元人民幣公司債，其中，8億元人民幣的為5年期，票面利率為3.2厘；餘下的為7年期， 票面利率3.9厘，於行業算是低水平。

物管公司有待分拆

　　另一方面，近年市場熱炒的物管股，萬科旗下亦有萬科物業，目前尚未分拆。國金證券以管理規模相若、市值達千億元的碧桂園服務（06098）推算，即使按較保守的估值，萬科物業市值料可到700億元。而以萬科佔當中的股權約60%，對應估值則約400億元。一旦落實分拆，料可為萬科帶來不少價值。

　　至於股權方面，曾經在2015年至2017年困擾萬科的股權之爭，目前已告一段落，反令其股東質素更加優質。當年曾佔萬科股權達到25.4%的寶能系，截至3月底僅剩1.14%股權，而現時萬科的大股東則為深圳地鐵。

　　走勢上，萬科2017年一度藉股權之爭落幕、及內房受市場熱捧至衝高至40元以上，光輝過後轉趨平淡，2018年回落約一半低見21.5元。今年受疫情所累，萬科再次回試此水平，並覓得支持，4月至6月，此股大部分時間在24元至27元上落，而27元則為去年中起多次的支持位。

　　萬科上周三（24日）收報24.65元，博上空間大於向上，建議現價買入，短線目標為區間頂27元，如選擇中長線，可候其突破27元的阻力，博上32元，失守今年低位21.65元止蝕。

轉載自《iMONEY智富雜誌》

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