買公司避BSD 風險利弊話你知

　　港府上周突設買家印花稅(BSD)，連公司名義買樓亦須徵繳。不過所謂「你有張良計，我有過牆梯」，有傳跑馬地豪宅The Hampton發展商就將餘貨轉至旗下的空殼子公司，買家以買入股權方式擁有物業或可避開BSD。不過，政府發言人昨日澄清，於10月27日後才將物業轉至旗下子公司，轉移後兩年內再將子公司股權轉予其他非相聯法人或人士，仍須付印花稅，即基本從價印化稅及15%的BSD。另外若子公司於3年內直接出售物業，亦須繳納額外印花稅(SSD)。

　　事實上，以轉讓公司的方法擁有物業其實有莫大風險，隨時為了避稅而揹上一身債務，得不償失。業內人士批評政府的「樓市雙辣」變相逼令投資者轉投此高風險的交易模式。

商舖買賣暫未引入買家印花稅(BSD)及額外印花稅(SSD)，吸引資金轉炒  (Henry 攝)

股份轉讓 稅率遠低於直接買賣

　　新政策存在漏洞及灰色地帶，現時已由公司名義所持住宅物業，仍可以轉讓公司股份形式進行買賣而不用徵稅。以公司名義持有物業比以個人名義持有物業減輕一大截稅務負擔，近日成為市場熱話，不少有意入市者躍躍欲試。

　　理論上看，透過轉讓有限公司持有物業，是有其好處的。從下表可見現時只要物業市值逾200萬元以上，印花稅率由1.5%-4.25%不等﹔而以透過轉讓持有物業的有限公司的股份而間接轉讓物業的擁有權的話，印花稅率只是一律0.2%。

物業從價印花稅徵費表，未包括買家印花稅(BSD)及額外印花稅(SSD)

　　而且透過公司持有物業，除按揭貸款的利息支出是認可的稅務支出外，一切與出租該物業有關的支出，如租務合約的印花稅、物業經紀的佣金或聘請律師追討欠租的費用等，均是認可的支出，可以扣稅。

　　如果物業是用作出租，業主更可透過申請個人入息課稅，使供樓的利息抵免租金收入，但只限當年全年租金收入為限。同時更可以享有裝修折舊的免稅額。如果自住，則可透過「租住」公司的物業安排住屋津貼，以減低薪俸稅負擔，而有關支出又可同時當作為公司的營運開支，其後計算公司利得稅時，減低稅務開支。

提防公司隱藏負債

　　聽起來真的好像不錯，但是缺點絕不可以忽略。第一轉讓股份較直接轉讓物業為長因需要聘請專業人士審核該公司的帳目，而風險亦極高因該公司可能會有隱藏負債。

　　由於BSD的關係，如想「拆招」，投資者只可向持物業並已存在的現有公司「埋手」，它們不如新成立公司般「身家清白」，除了可能隱藏負債，如果該公司有訴訟在身，更會令買家飽受困擾。

　　「你用買公司的方式持有了值1000萬的樓，結果發現有原來隱藏了1億負債，怎算好？到時喊都無謂啦！」仲量聯行香港董事總經理兼資本市場部主管曾煥平指，凡事要看兩面，以轉讓公司股權方式買賣物業看似好處多多，其實極不適合新手，因他們對整個架構不甚了解，容易被騙。

　　他續指，即使是市場上亦鮮有純粹粹為了物業而購入公司的交易，「老實說，一向也沒有人喜歡買空殼公司，發現有問題時(原公司持有人)走埋佬都得啦！你無得怨。」曾煥平透露，經他手交易的公司間物業轉讓，只會是一個物業由A公司賣給B公司。至今未曾試過「賣公司」(轉換股東)形式促成單位轉手。

　　另一方面，成立公司之後，每年必須聘請會計師核數，費用動輒上萬不等，亦需為公司續牌等等。因此一般而言，如非資深專業投資者，難以管理整個運作。然而，是次BSD新措施令傳媒鋪天蓋地報道相關的物業轉手方法，一些「初哥」對以買公司方式間接持有物業抱有太多幻想。業界人士擔心買家一心為避稅，會漠視風險因素，結果盲目以此方法入市，最終得不償失。

商舖火熱 小心再出辣招

　　至於另一個避稅方法就是投資工商舖。本身有推出合資買舖計劃的盛匯商機近日接到大量查詢。盛匯商機行政總裁李根興指，在原本屬於住宅市場的資金追捧下工商鋪料於未來兩個月平均會升20%至30%但觀乎現時政府的口風，在工商舖實施SSD是遲早之事，最快更可能在兩個月內出手。

　　李氏不諱言，現時工商鋪的升勢太過瘋狂，「好像人人吸了毒HIGH(興奮)大了，不理現實環境都要找東西買，真的好恐怖!」他指，早投資於商鋪的人士已經瞄準優質盤良久，正出手掃貨，所以近日接連見大手成交。按現時升勢，他籲如果新手未能在未來一周購入心儀舖位，則不宜高追，否則只會接火棒。

撰文:王錦霞

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