美明年勢加息 買樓預算要留緩衝

　　Jackson Hole全球央行銀行家年會上周舉行，儲局主席耶倫承認加息討論已進入重要階段。倘現時考慮買樓上車，勢必要加緊考慮實力，加息之後供款是否能承受。

美國明年加息機會漸高，置業者要更留心未來供款能力 (資料圖片)

耶倫: 加息討論進關鍵階段

　　Jackson Hole全球央行銀行家年會上周舉行，聯儲局主席耶倫作出開幕演說，承認加息討論已進入重要階段。她認為美國經濟日益接近儲局定下的目標，局內焦點很自然地轉移到加息的時機，討論的將包括市場疲弱的程度、復甦的進度，以及在何種情況下縮減貨幣寬鬆政策。

　　不過，耶倫不忘重彈7月國會聽證會的論調:如果就業市場大幅改善或通脹高過儲局2%目標，便可能早過預期加息；但一旦進度放緩便會持續低息。

　　向來關注工資增長的耶倫，亦提出「壓抑已久的工資通縮」(Pent-up Wage Deflation)這個新詞彙，凸顯儲方不滿意市場的工資增長幅度，並質疑就業市場的疲弱程度，以及應對這程度的加息時機。

　　耶倫半鷹半鴿的論調，反映她希望為政策預留彈性，根據經濟增長，尤其是工資方面的情況改變貨幣政策。

加息時機未明朗 首季末? 年中?

　　雖然美國明年加息機會漸高，但對於加息時機，儲局官員卻有不同意見。聖路易斯聯儲總裁布拉德表示，聯儲局會可能會早於決策者們先前預期開始收緊貨幣政策，而亞特蘭大聯儲總裁洛克哈特則敦促更耐心一些。

　　布拉德表示，有證據顯示加息會早於今年先前預期，勞動力市場相對於委員會先前判斷有相當好轉。布拉德的講話呼應了聯儲局7月會議記錄。記錄顯示，與會者提高可能會早於預期加息的可能性。

　　洛克哈特預計，儲局會將在2015年中首次加息。布拉德重申，預計會在明年第一季度末開始收緊政策。洛克哈特仍就提前行動並扼殺一些進展的風險提出警告。他表示，希望謹慎行事，並「再稍微等一等。」

　　要留意，洛克哈特和布拉德今年在聯邦公開市場委員會(FOMC)都沒有投票權。

儲局又多一新指標: 勞動力市況指數

　　Jackson Hole的另一焦點，是耶倫利用一個最近開發的工具，令闡述貨幣政策如何響應美國就業市場形勢時更加簡便，這就是儲局工作人員利用19種勞動力市場指標匯編的勞動力市場狀況指數(Labor Market Conditions Index)。

　　這一最近剛開放出來的模型囊括了耶倫上任之前就常常提到的幾個指標，其中包括勞工部職位空缺和勞動力流動調查報告中的招聘率和離職率等。此外還有兩個工時長度指標，三個就業水平指標(私營部門、政府部門和臨時工)，以及一系列調查數據，包括世界大型企業研究會的就業崗位充裕度指標、美國獨立工商業者聯合會的招工難度指標與雇主招聘計劃等。

　　聯儲局發言人Eric Kollig表示，這項研究發布於三個月前，利用的是截至4月底數據，至今再也沒有更新。當時的數據顯示勞動力市場狀況指數自2009年7月經濟開始擴張以來上漲290點，依然沒有收復18個月經濟萎縮中370點的失地。耶倫在銀行家年會上就曾表示，衰退結束五年後，勞動力市場依然沒有完全復甦。

加息周期不能避 買樓要計掂數

　　雖然目前仍未可百分百肯定明年美國一定會步入加息周期，但要總結明年內出現加息的機會，可套用內地官員對香港政改的一句話: 「八九不離十」。

　　在香港，債券少人買，受息口影響最大的投資，離不開兩者: 收息股和物業。在聯繫匯率之下，倘若美國加息，香港幾乎可肯定會跟隨。更何況一向有分析推段，港銀有可能比美國更早加息。最近樓市愈旺，愈令人擔心，尤其是細價樓屢見呎價創屋苑新高，更令人擔心入市的買家是實力蹦蹦緊的用家，一旦市況逆轉，而供款能力又出問題，後果便很嚴重。

　　還未上車的準業主，除了要平衡現時樓市風險外，若計算得失仍是有買樓需要，更要仔細做好風險管理，即透過壓力測試，看看按揭供款額在加息後是否仍然能夠承擔。目前銀行的壓力測試是計算一旦加息三厘後，按揭供款額佔入息是否在六成以下。但筆者建議，最好當然是更穩陣，若加息三厘後，供款佔入息在五成或以上，這就顯示物業很可能會成為閣下未來的主要負擔。

　　畢竟低息不可能長久維持，按揭年期更可達30年，不想長遠拖累日後生活，便要小心考慮是否應在這個時候、這個價位置業了。

撰文: 國金組、羅駿豪

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