滬港通-地產A股:救市頻出 房地產行業難改下行趨勢
25/09/2014
中國房地產市場下行壓力沉重,首8月房地產開發投資同比名義增長13.2%,為連續7個月下滑;商品住宅銷售面積下降10.0%,銷售額下降8.9%。房地產股份的吸引力也因而大降,惟一些保障房開發公司料受益於政策。
樓市蕭條,促使地方政府紛紛微調政策,自6月呼和浩特明文放開限購以來,當年46個城市組成的「限購大軍」目前僅剩北京、上海、廣州、深圳、三亞、珠海6個。被稱為「第二輪救市」的放鬆限貸近日亦陸續有來,繼湖北官方15日明確居民首套房貸款利率下限可擴大為基準利率的0.7倍後,中行本周二(23日)公開表示,鼓勵各地分支行提供「有競爭力」的貸款價格。
內地房地產市場環境未來數年仍具挑戰,有質素的發展商才可生存。(吳天佑攝)
保利地產市佔率逾2%
儘管如此,瑞銀證券中國首席經濟學家汪濤直指,政策調整能起到緩和市場調整的強度,但改變不了房地產市場步入下行通道的趨勢。逆風之下,70大中城市新房價格8月環比下跌1.2%,為連續4個月下挫,且跌幅不斷擴大。
巴克萊發表研究報告稱,內房股股價與發展商的合約銷售額及政策有很大關係,現時內地放鬆樓市調控政策,將會對整個內房行業有支持,不過,內地房地產市場環境未來數年仍具挑戰,估計有質素的發展商,才可繼續透過增加市佔率跑贏同業。
內房上半年銷售數據顯示,主要發展商市佔率由去年底18.5%提升至26.4%。其中,保利地產(滬:600048)市佔率達2.09%,較2013年提升0.55個百分點。
金地地產淨利潤率最低
除了市佔率,影響內房股股價走勢的還有淨利潤率及負債率。根據半年報數據,四大龍頭之一的金地地產(滬:600383)上半年淨利潤率僅1.7%,可謂「低」絕33家滬股通可投資地產公司;淨利潤率最高的為上實發展(滬:600748),錄118.85%。
同期,流通市值最小的大名城(滬:600094)淨利潤率為7.55%,動態市盈率最高的華麗家族(滬:600503)淨利潤率為2.32%。獲中信証券推薦的保利地產淨利潤率則為11.2%。
分析認為,目前上市房企平均融資成本為7%-8%,一旦淨利潤率跌破10%,意味著利潤率與融資成本相同,行業的回報將急速下降,並進一步加大高負債企業的潛在風險。而截止上半年,33家公司的資產負債率均低於90%。
保障房開發公司料受益
統計局數據顯示,8月內地房地產開發企業定金及預收款同比大降10.7%。稍早有報道指,政府將允許A股上市的房地產企業在銀行間債券市場發行中期票據,所募資金須用於符合國家政策支持的保障性住房建設、棚戶區改造、普通商品房項目、補充流動資金、償還銀行貸款。
中投證券就此指,開發普通性及保障房的公司將因此受益。在滬股通可投資標的中,保利地產、首開股份(滬:600376)、北京城建(滬:600266)等就屬於普通性住房或保障房佔比多的公司。
表列上證180指數旗下地產類個股
表列滬股通可投資標的上證180指數旗下地產類個股:
房地產類A股 23日收市價 流通市值 動態市盈率
(元) (億元) (倍)
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保利地產(滬:600048) 5.59 599.47 7.84
金地集團(滬:600383) 8.42 378.18 119.69
華夏幸福(滬:600340) 25.41 336.14 7.30
新湖中寶(滬:600208) 4.12 257.82 46.82
陸家嘴 (滬:600663) 17.65 239.70 28.82
首開股份(滬:600376) 5.35 119.95 7.76
世茂股份(滬:600823) 9.90 115.89 8.11
北京城建(滬:600266) 9.85 105.10 41.53
中華企業(滬:600675) 5.59 104.37 17.22
華業地產(滬:600240) 7.11 101.26 36.96
上實發展(滬:600748) 8.52 92.30 6.75
中體產業(滬:600158) 13.27 87.25 96.85
冠城大通(滬:600067) 6.13 72.98 9.79
西藏城投(滬:600773) 12.48 67.35 93.65
華麗家族(滬:600503) 5.65 62.12 733.65
華發股份(滬:600325) 7.38 60.30 65.96
雲南城投(滬:600239) 5.73 47.18 26.53
香江控股(滬:600162) 5.72 43.92 15.71
珠江實業(滬:600684) 5.84 41.54 12.85
大名城 (滬:600094) 8.19 16.33 72.44
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註:以上貨幣單位為人民幣
表列上證380指數旗下地產類個股
表列滬股通可投資標的上證380指數旗下房地產類個股:
房地產類A股 23日收市價 流通市值 動態市盈率
(元) (億元) (倍)
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美都控股(滬:600175) 6.52 93.88 83.87
新黃浦 (滬:600638) 14.43 80.98 66.25
北辰實業(滬:601588) 2.91 77.41 20.59
寧波富達(滬:600724) 5.00 72.25 6.37
華遠地產(滬:600743) 3.42 62.16 13.20
格力地產(滬:600185) 10.70 61.80 23.03
信達地產(滬:600657) 3.96 60.36 13.16
黑牡丹 (滬:600510) 7.52 59.82 16.69
萬通地產(滬:600246) 停牌 41.37 42.76
萬業企業(滬:600641) 4.65 37.49 7.74
海泰發展(滬:600082) 5.33 33.58 107.95
迪馬股份(滬:600565) 停牌 29.16 32.91
中珠控股(滬:600568) 12.80 24.07 217.51
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註:以上貨幣單位為人民幣
撰文:俞瑾
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