滬港通-地產A股:救市頻出 房地產行業難改下行趨勢

中國房地產市場下行壓力沉重，首8月房地產開發投資同比名義增長13.2%，為連續7個月下滑；商品住宅銷售面積下降10.0%，銷售額下降8.9%。房地產股份的吸引力也因而大降，惟一些保障房開發公司料受益於政策。

樓市蕭條，促使地方政府紛紛微調政策，自6月呼和浩特明文放開限購以來，當年46個城市組成的「限購大軍」目前僅剩北京、上海、廣州、深圳、三亞、珠海6個。被稱為「第二輪救市」的放鬆限貸近日亦陸續有來，繼湖北官方15日明確居民首套房貸款利率下限可擴大為基準利率的0.7倍後，中行本周二(23日)公開表示，鼓勵各地分支行提供「有競爭力」的貸款價格。

內地房地產市場環境未來數年仍具挑戰，有質素的發展商才可生存。(吳天佑攝)

保利地產市佔率逾2%

儘管如此，瑞銀證券中國首席經濟學家汪濤直指，政策調整能起到緩和市場調整的強度，但改變不了房地產市場步入下行通道的趨勢。逆風之下，70大中城市新房價格8月環比下跌1.2%，為連續4個月下挫，且跌幅不斷擴大。

巴克萊發表研究報告稱，內房股股價與發展商的合約銷售額及政策有很大關係，現時內地放鬆樓市調控政策，將會對整個內房行業有支持，不過，內地房地產市場環境未來數年仍具挑戰，估計有質素的發展商，才可繼續透過增加市佔率跑贏同業。

內房上半年銷售數據顯示，主要發展商市佔率由去年底18.5%提升至26.4%。其中，保利地產(滬:600048)市佔率達2.09%，較2013年提升0.55個百分點。

金地地產淨利潤率最低

除了市佔率，影響內房股股價走勢的還有淨利潤率及負債率。根據半年報數據，四大龍頭之一的金地地產(滬:600383)上半年淨利潤率僅1.7%，可謂「低」絕33家滬股通可投資地產公司；淨利潤率最高的為上實發展(滬:600748)，錄118.85%。

同期，流通市值最小的大名城(滬:600094)淨利潤率為7.55%，動態市盈率最高的華麗家族(滬:600503)淨利潤率為2.32%。獲中信証券推薦的保利地產淨利潤率則為11.2%。

分析認為，目前上市房企平均融資成本為7%-8%，一旦淨利潤率跌破10%，意味著利潤率與融資成本相同，行業的回報將急速下降，並進一步加大高負債企業的潛在風險。而截止上半年，33家公司的資產負債率均低於90%。

保障房開發公司料受益

統計局數據顯示，8月內地房地產開發企業定金及預收款同比大降10.7%。稍早有報道指，政府將允許A股上市的房地產企業在銀行間債券市場發行中期票據，所募資金須用於符合國家政策支持的保障性住房建設、棚戶區改造、普通商品房項目、補充流動資金、償還銀行貸款。

中投證券就此指，開發普通性及保障房的公司將因此受益。在滬股通可投資標的中，保利地產、首開股份(滬:600376)、北京城建(滬:600266)等就屬於普通性住房或保障房佔比多的公司。

表列上證180指數旗下地產類個股

表列滬股通可投資標的上證180指數旗下地產類個股:

房地產類A股　　　　　　　　23日收市價　　　　流通市值　　　　動態市盈率
(元)　　　　　(億元)　　　　　(倍)
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保利地產(滬:600048)　 　5.59　　 　599.47　　　 　7.84
金地集團(滬:600383)　　 8.42　　　 378.18　 　119.69
華夏幸福(滬:600340)　 25.41　　 　336.14　　 　　7.30
新湖中寶(滬:600208)　 　4.12　 　　257.82　　 　46.82
陸家嘴　(滬:600663)　 17.65　　 　239.70　　 　28.82
首開股份(滬:600376)　　 5.35　　　 119.95　　 　　7.76
世茂股份(滬:600823)　 　9.90　　 　115.89　　 　　8.11
北京城建(滬:600266)　 　9.85　　　 105.10　　 　41.53
中華企業(滬:600675)　 　5.59　　 　104.37　　 　17.22
華業地產(滬:600240)　 　7.11　　 　101.26　 　　36.96
上實發展(滬:600748)　 　8.52　　　 　 92.30　 　 　　6.75
中體產業(滬:600158) 　13.27　　　 　87.25　　 　96.85
冠城大通(滬:600067)　 　6.13　　　 　72.98　　 　　9.79
西藏城投(滬:600773) 　12.48　　 　　67.35　　 　93.65
華麗家族(滬:600503)　　 5.65　　 　　62.12　 　733.65
華發股份(滬:600325)　 　7.38　　　 　60.30　 　　65.96
雲南城投(滬:600239)　　 5.73　　　 　47.18　　　 26.53
香江控股(滬:600162)　　 5.72　　　 　43.92　　 　15.71
珠江實業(滬:600684)　　 5.84　　 　　41.54　 　　12.85
大名城　(滬:600094)　　 8.19　　 　　16.33　 　　72.44
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註:以上貨幣單位為人民幣

表列上證380指數旗下地產類個股

表列滬股通可投資標的上證380指數旗下房地產類個股:

房地產類A股　　　　　　　　23日收市價　　　　　流通市值　　　　動態市盈率
(元)　　　　　　(億元)　　　　　(倍)
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美都控股(滬:600175)　 　6.52　　　　　 93.88　　 　83.87
新黃浦　(滬:600638)　 14.43　　　　 　80.98　　　 66.25
北辰實業(滬:601588)　 　2.91　　　　 　77.41　　 　20.59
寧波富達(滬:600724)　 　5.00　　　　 　72.25　　　　 6.37
華遠地產(滬:600743)　 　3.42　　　 　　62.16　　　 13.20
格力地產(滬:600185)　 10.70　　　 　　61.80　　　 23.03
信達地產(滬:600657)　　 3.96　　　 　60.36　　　 13.16
黑牡丹　(滬:600510)　　 7.52　　 　 　　59.82　　 　16.69
萬通地產(滬:600246)　　 　停牌　　　　 　 　41.37　　　 42.76
萬業企業(滬:600641)　　 4.65　　　　 　37.49　　　 　7.74
海泰發展(滬:600082)　 　5.33　　　　 　33.58　　 107.95
迪馬股份(滬:600565)　 　　停牌　　　　　 　29.16　　　 32.91
中珠控股(滬:600568)　 12.80　　　　　 24.07　　 217.51
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註:以上貨幣單位為人民幣

撰文:俞瑾

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