滬港通-地產A股:救市頻出 房地產行業難改下行趨勢

25/09/2014

中國房地產市場下行壓力沉重,首8月房地產開發投資同比名義增長13.2%,為連續7個月下滑;商品住宅銷售面積下降10.0%,銷售額下降8.9%。房地產股份的吸引力也因而大降,惟一些保障房開發公司料受益於政策。

樓市蕭條,促使地方政府紛紛微調政策,自6月呼和浩特明文放開限購以來,當年46個城市組成的「限購大軍」目前僅剩北京、上海、廣州、深圳、三亞、珠海6個。被稱為「第二輪救市」的放鬆限貸近日亦陸續有來,繼湖北官方15日明確居民首套房貸款利率下限可擴大為基準利率的0.7倍後,中行本周二(23日)公開表示,鼓勵各地分支行提供「有競爭力」的貸款價格。

 

內地房地產市場環境未來數年仍具挑戰,有質素的發展商才可生存。(吳天佑攝)


保利地產市佔率逾2%

儘管如此,瑞銀證券中國首席經濟學家汪濤直指,政策調整能起到緩和市場調整的強度,但改變不了房地產市場步入下行通道的趨勢。逆風之下,70大中城市新房價格8月環比下跌1.2%,為連續4個月下挫,且跌幅不斷擴大。

巴克萊發表研究報告稱,內房股股價與發展商的合約銷售額及政策有很大關係,現時內地放鬆樓市調控政策,將會對整個內房行業有支持,不過,內地房地產市場環境未來數年仍具挑戰,估計有質素的發展商,才可繼續透過增加市佔率跑贏同業。

內房上半年銷售數據顯示,主要發展商市佔率由去年底18.5%提升至26.4%。其中,保利地產(滬:600048)市佔率達2.09%,較2013年提升0.55個百分點。


金地地產淨利潤率最低

除了市佔率,影響內房股股價走勢的還有淨利潤率及負債率。根據半年報數據,四大龍頭之一的金地地產(滬:600383)上半年淨利潤率僅1.7%,可謂「低」絕33家滬股通可投資地產公司;淨利潤率最高的為上實發展(滬:600748),錄118.85%。

同期,流通市值最小的大名城(滬:600094)淨利潤率為7.55%,動態市盈率最高的華麗家族(滬:600503)淨利潤率為2.32%。獲中信証券推薦的保利地產淨利潤率則為11.2%。

分析認為,目前上市房企平均融資成本為7%-8%,一旦淨利潤率跌破10%,意味著利潤率與融資成本相同,行業的回報將急速下降,並進一步加大高負債企業的潛在風險。而截止上半年,33家公司的資產負債率均低於90%。


保障房開發公司料受益

統計局數據顯示,8月內地房地產開發企業定金及預收款同比大降10.7%。稍早有報道指,政府將允許A股上市的房地產企業在銀行間債券市場發行中期票據,所募資金須用於符合國家政策支持的保障性住房建設、棚戶區改造、普通商品房項目、補充流動資金、償還銀行貸款。

中投證券就此指,開發普通性及保障房的公司將因此受益。在滬股通可投資標的中,保利地產、首開股份(滬:600376)、北京城建(滬:600266)等就屬於普通性住房或保障房佔比多的公司。


表列上證180指數旗下地產類個股

表列滬股通可投資標的上證180指數旗下地產類個股:

房地產類A股        23日收市價    流通市值    動態市盈率
(元)     (億元)     (倍)
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------
保利地產(滬:600048)   5.59    599.47     7.84
金地集團(滬:600383)   8.42    378.18   119.69
華夏幸福(滬:600340)  25.41    336.14     7.30
新湖中寶(滬:600208)   4.12    257.82    46.82
陸家嘴 (滬:600663)  17.65    239.70    28.82
首開股份(滬:600376)   5.35    119.95     7.76
世茂股份(滬:600823)   9.90    115.89     8.11
北京城建(滬:600266)   9.85    105.10    41.53
中華企業(滬:600675)   5.59    104.37    17.22
華業地產(滬:600240)   7.11    101.26    36.96
上實發展(滬:600748)   8.52      92.30      6.75
中體產業(滬:600158)  13.27     87.25    96.85
冠城大通(滬:600067)   6.13     72.98     9.79
西藏城投(滬:600773)  12.48     67.35    93.65
華麗家族(滬:600503)   5.65     62.12   733.65
華發股份(滬:600325)   7.38     60.30    65.96
雲南城投(滬:600239)   5.73     47.18    26.53
香江控股(滬:600162)   5.72     43.92    15.71
珠江實業(滬:600684)   5.84     41.54    12.85
大名城 (滬:600094)   8.19     16.33    72.44
----------------------------------------------------------------------------------------------------------
註:以上貨幣單位為人民幣

 


表列上證380指數旗下地產類個股

表列滬股通可投資標的上證380指數旗下房地產類個股:

房地產類A股        23日收市價     流通市值    動態市盈率
(元)      (億元)     (倍)
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------
美都控股(滬:600175)   6.52      93.88    83.87
新黃浦 (滬:600638)  14.43      80.98    66.25
北辰實業(滬:601588)   2.91      77.41    20.59
寧波富達(滬:600724)   5.00      72.25     6.37
華遠地產(滬:600743)   3.42      62.16    13.20
格力地產(滬:600185)  10.70      61.80    23.03
信達地產(滬:600657)   3.96     60.36    13.16
黑牡丹 (滬:600510)   7.52       59.82    16.69
萬通地產(滬:600246)    停牌        41.37    42.76
萬業企業(滬:600641)   4.65      37.49     7.74
海泰發展(滬:600082)   5.33      33.58   107.95
迪馬股份(滬:600565)    停牌       29.16    32.91
中珠控股(滬:600568)  12.80      24.07   217.51
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------
註:以上貨幣單位為人民幣

撰文:俞瑾

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