回顧展望-香港樓市: 政府火速推地港鐵最幫手 分析料明年達標

　　上個財政年度，政府因缺乏港鐵(00066)項目的招標，令政府未能達到2萬伙的全年供應目標。有見及此，政府繼續頻密推地，年內流標的項目仍火速重推。政府供應要達全年1.88萬伙目標的決心可見一斑。不過增加供應令今年地價屢創新低，麵粉及麵包價繼續背道而馳。

政府頻密推地，年內流標的項目仍火速重推，港鐵(00066)亦提高推出項目招標的速度 (資料圖片)

多個項目流標 政府火速降門檻重推

　　年初最矚目的投地消息，莫過於大埔白石角科進路地皮流標。政府地皮於三年半內首次流標，引起投地市場的不少憂慮，認為流標勢必拖低白石角地價。果然於5月，睽違住宅投地活動多年的鷹君(00041)，以每平方呎3300元的新低價投得另一幅白石角地皮。

　　不過政府半年後立即重推該流標地皮招標，尤幸反應不俗，最終由億京發展以每平方呎3552元地投得地皮，惟造價比首次招標約5000元底價，低出近20%。

　　那邊廂，市建局終推出有史以來最大型的重建項目──觀塘市中心二、三期。項目在5月推出，但由於80億元投資門檻太高，發展商認為風險太大，項目最終流標收場。

　　但市建局重推的速度更快。項目於7月底流標，市建局於一星期後立即重推招收意向書，並取消80億元的投資門檻及優化招標條款，包括容許發展商「拆細」單位出售，最終由信置(00083)及華置(00127)組成的財團成功奪得項目，消息指中標價僅60至70億元。

發展局轟港鐵推地慢 港鐵「不堪一激」頻推地

　　港鐵上半年只推出將軍澳「日出康城」四期項目招標，終被陳茂波指批地進度緩慢，「激發」港鐵推出項目招標的速度，立即於9月重推流標大圍站項目，涉近2900伙，終由新世界(00017)以較便宜的28.56億元「純住宅方案」投得項目。

　　港鐵並未有因此懈怠，並幾乎「月月有地推」，旋即於年底前推出日出康城五期及六期項目招標，成為政府達標的最大助力。

　　截至11月底，本年度首三個財季推地已涉約1.68萬伙，非常接近1.88萬伙供應目標，目前只視乎港鐵能否成功批出日出康城六期項目，項目涉及2400伙，若成功批出即可達成政府供應目標。

　　而今年港鐵推出的四個項目(包括日出康城六期)，已為政府「進貢」8500伙，反映政府達標與否，擔子幾乎全落在港鐵身上。

交銀: 地價跌勢已喘定 港鐵續為達標最大助力

　　對於明年的地價走勢，交銀國際房地產研究部董事劉雅瀚向《經濟通通訊社》表示，今年地價跌勢已經喘定，相信明年地價無太大的下行空間。他又相信政府明年的供應目標將能夠達成，相信只要增加將軍澳推出的地皮，明年供應目標將可達成。

　　他指，撇除已推出招標的項目，港鐵「日出康城」尚餘涉及1萬伙的項目未推，加上元朗項目以及重推的輕鐵天榮站項目，將為政府達成供應目標增添不少助力。

新地投地大贏家長實續「捧蛋」 兩大地產商明年新盤市場再爭雄

　　政府增加供應，發展商看俏後市，對投地仍樂此不疲。今年政府、港鐵及市建局推出的項目中，中小型地皮競爭最為激烈，動輒收到10至20多份標書，不過發展商因建築成本高昂，出價顯然較保守，加上招標不同拍賣，發展商計數時往往「諗爆頭」，導致結果每每出人意表。當中最令人驚訝的是，大發展商投地繼續「捧蛋」，而闊別住宅多年的發展商則「爆冷」奪地。

　　四大發展商中，新地(00016)可謂今年投地大贏家，於年內豪擲102億奪得6個項目，包括撼贏日出康城「地主」長實(00001)，投得日出康城四期項目；新世界投得港鐵大圍站項目；恆地(00012)亦斥46.88億元投得尖沙咀中間道商業地；反觀長實今年投地同樣「捧蛋」，除了並未如預期投得日出康城四期外，鄰近日出康城三期「緻藍天」的五期項目，亦由會德豐(00020)投得，打破長實壟斷康城項目的局面。

　　而以工業項目為主的億京發展，今年「爆冷」投得兩個住宅項目，包括荃灣楊屋道的商住項目，以及曾經流標的大埔白角科進路地皮。另一以酒店項目為主的鷹君亦投得同區的科研路地皮，回歸地產市場。

　　新地投地最多，明年可推項目同樣稱冠。當中有多個大型項目如元朗「YOHO　Town」第三期，以及東涌「東環」，共涉4900伙；而長實雖然投地失利，但明年可推項目不少，特別是大型項目如荃灣西站五區灣畔及前元朗邨項目，共涉近3384伙，加上料分批推售的1648伙日出康城三期「緻藍天」，預計明年將繼續與新地爭一日之短長。

將軍澳供應成明年重頭戲 券商料單位續拆細

　　值得注意的是，明年新盤供應大部分集中在新界區，當中尤以將軍澳及元朗為明年的供應重鎮，其中將軍澳未來數年會有多個新盤推出，包括日出康城的餘下期數，以及早前政積極推出之將軍澳南用地，而明年可推項目接近1萬伙，多間大發展商包括長實、新地、會德豐已經率先推售項目，相信明年其他發展商如信置及嘉華(00173)財團、麗新發展(00488)將加入戰圈，競爭激烈勢掀減價戰，明年區內樓價定必受壓。

　　另外，發展商推出的單位「愈拆愈細」，市場上開放式單位愈來愈多。大和資本中港房地產業主管簡國裕認為，由於早前「蚊型單位」銷情不俗，發展商認為符合現時的上車需求，估計「愈拆愈細」的情況明年仍會出現，200呎以下的一房單位及開放式單位，將會愈來愈多。

表列今年部分發展商投地成績:

　　發展商　　　　　　投得地皮　　　　　　　　　　地價(億元)
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　　新地　　　　　　　天水圍112區　　　　　　　22.21
　　　　　　　　　　　天水圍115區　　　　　　　19.68
　　　　　　　　　　　屯門景秀里　　　　　　　　　10.51
　　　　　　　　　　　日出康城四期*　　　　　　　27.1
　　　　　　　　　　　馬鞍山白石　　　　　　　　　18.26　　　　　　
　　　　　　　　　　　屯門良德街　　　　　　　　　　4.3
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　　會德豐　　　　　　啟德1H3　　　　　　　　　25.2
　　　　　　　　　　　日出康城五期　　　　　　　　20.6
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　　新世界　　　　　　大圍站上蓋*#　　　　　　　28.56
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　　信置　　　　　　　觀塘市中心二、三期#+　　　約60-70
　　　　　　　　　　　粉嶺聯和墟　　　　　　　　　　7.3
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　　恆地　　　　　　　尖沙咀中間道商業地　　　　　46.88
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　　億京發展　　　　　荃灣楊屋道　　　　　　　　　39.39
　　　　　　　　　　　大埔白石角科進路#　　　　　25.42
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　　鷹君　　　　　　　大埔白石角科研路　　　　　　24.12
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*港鐵項目，地價為補地價金額
#曾經流標地皮/項目
+華人置業佔10%權益

表列2015年主要發展商部分潛在可推售項目:

　　發展商　　　　　　　　新盤名稱　　　　　　　　　　　涉及單位(伙)
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　　長實　　　　　　　　荃灣西站五區灣畔　　　　　　　2384
　　　　　　　　　　　　日出康城三期「緻藍天」　　　　1648
　　　　　　　　　　　　前元朗邨項目　　　　　　　　　1000
　　　　　　　　　　　　將軍澳峻瀅二期　　　　　　　　872
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　　新地　　　　　　　　元朗YOHO Town三期　　　　  　2508
　　　　　　　　　　　　東涌東環　　　　　　　　　　　2392
　　　　　　　　　　　　南昌站一1期　　　  　　　　　　1138
　　　　　　　　　　　　元朗沙埔峻巒一期　　　　　　　1027
　　　　　　　　　　　　何文田佛光街　　　　　　　　　526
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　　新世界　　　　　　　北角繼園街　　　　　　　　　　611
　　　　　　　　　　　　清水灣道　　　　　　　　　　　681
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　　恆地　　　　　　　　迎海四期　　　　　　　　　　　474
　　　　　　　　　　　　迎海五期　　　　　　　　　　　178
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　　信置　　　　　　　　將軍澳66C2　　　　　　　　　544
　　　　　　　　　　　　元朗西鐵朗屏站　　 　　　　　900
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　　會德豐　　　　　　　將軍澳68A1　　　　　　　　　400
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撰文: 孔永彥

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