劏房之城(二): 發展商靠甜頭去貨拒減價 樓市陰乾似1997年後

　　五年多前政府推出「限量限呎」的推地政策，使近年發展商攻入「蚊型」單位的市場，造就各式各樣的高價劏房新盤。開元產業信託(01275)行政總裁張一鳴接受本通訊社專訪時表示，近年出現較多蚊型盤，不僅僅由於「限呎限地」政策，更是因為樓價太高，市民買不起，因此總銀碼要細。

張一鳴表示近年出現較多蚊型盤，是因樓價太高市民買不起，總銀碼要細 (資料圖片)

　　「呎價地產商不會減，因此實用面積要跌，不劏市民買不到。」張氏透露，現時「劏房」新盤已經有很多供應，「2017年整體落成量1.8萬伙，其中7000伙為細單位，將創18年來的高峰。」

　　「現時世界變了。」

　　他指出，八、九十年代多市民住公屋，置業率低，後來經濟起飛市民負擔力增加，情況就像現時的中國，市民蜂擁入市。不過，經過多年後，現在很多人已滿足最基本的置業需求。「金融業近十年的花紅勁減，現時經濟差年輕人難以升職，一個住宅新單位動輒上千萬元，萬多伙供應已經很多。」

樓市陰乾發展商拒絕減價 硬推120%樓按去貨

　　張一鳴認為，本港樓市目前正「陰乾」式下滑，惟豪宅持貨能力高仍有需求，因為內地很多有錢人會買來投資。「香港是中國的豪宅區，然而內地人不能支持細價樓。」因此，細價樓在樓市下行周期中，就最為受害。

　　本月新地(00016)及長實(01113)相繼推出120%及123%的按揭計劃，其中95%為新盤單位的按揭，其餘讓買家用於償還原有物業之按揭，金管局對此做法亦表示關注。「樓市陰乾，地產商不想減價，所以靠5%首期及120%樓按等甜頭吸引買家。」張氏坦然，地產商知道生意「難做」，最主要想盡快去貨。

解決辦法: 全球經濟復甦或黑天鵝出現

　　張氏解釋，「陰乾」代表無人希望減價。在高樓價高租金的環境下，經濟放緩遊客減少，店主抵不住高昂的租金因此陸續出現「吉舖」。「業主在不願意下減租，會慢慢減2%、3%，相等於1997年至2003年般陰乾，然後遇上SARS樓市才大跌。」

　　他認為，解決樓市陰乾的方法為全球經濟復甦，那麼租金等成本便不是問題了。不過，在可見的將來裏，他都看不到全球經濟起飛。「要不然就是出現黑天鵝，經濟急挫，香港才會重拾競爭力。」當港貨變得便宜，資金就會湧進來。

撰文: 周涴楠

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