劏房之城(二): 發展商靠甜頭去貨拒減價 樓市陰乾似1997年後
27/06/2016
五年多前政府推出「限量限呎」的推地政策,使近年發展商攻入「蚊型」單位的市場,造就各式各樣的高價劏房新盤。開元產業信託(01275)行政總裁張一鳴接受本通訊社專訪時表示,近年出現較多蚊型盤,不僅僅由於「限呎限地」政策,更是因為樓價太高,市民買不起,因此總銀碼要細。
張一鳴表示近年出現較多蚊型盤,是因樓價太高市民買不起,總銀碼要細 (資料圖片)
「呎價地產商不會減,因此實用面積要跌,不劏市民買不到。」張氏透露,現時「劏房」新盤已經有很多供應,「2017年整體落成量1.8萬伙,其中7000伙為細單位,將創18年來的高峰。」
「現時世界變了。」
他指出,八、九十年代多市民住公屋,置業率低,後來經濟起飛市民負擔力增加,情況就像現時的中國,市民蜂擁入市。不過,經過多年後,現在很多人已滿足最基本的置業需求。「金融業近十年的花紅勁減,現時經濟差年輕人難以升職,一個住宅新單位動輒上千萬元,萬多伙供應已經很多。」
樓市陰乾發展商拒絕減價 硬推120%樓按去貨
張一鳴認為,本港樓市目前正「陰乾」式下滑,惟豪宅持貨能力高仍有需求,因為內地很多有錢人會買來投資。「香港是中國的豪宅區,然而內地人不能支持細價樓。」因此,細價樓在樓市下行周期中,就最為受害。
本月新地(00016)及長實(01113)相繼推出120%及123%的按揭計劃,其中95%為新盤單位的按揭,其餘讓買家用於償還原有物業之按揭,金管局對此做法亦表示關注。「樓市陰乾,地產商不想減價,所以靠5%首期及120%樓按等甜頭吸引買家。」張氏坦然,地產商知道生意「難做」,最主要想盡快去貨。
解決辦法: 全球經濟復甦或黑天鵝出現
張氏解釋,「陰乾」代表無人希望減價。在高樓價高租金的環境下,經濟放緩遊客減少,店主抵不住高昂的租金因此陸續出現「吉舖」。「業主在不願意下減租,會慢慢減2%、3%,相等於1997年至2003年般陰乾,然後遇上SARS樓市才大跌。」
他認為,解決樓市陰乾的方法為全球經濟復甦,那麼租金等成本便不是問題了。不過,在可見的將來裏,他都看不到全球經濟起飛。「要不然就是出現黑天鵝,經濟急挫,香港才會重拾競爭力。」當港貨變得便宜,資金就會湧進來。
撰文: 周涴楠
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