【特首鬥地主】美國加息外資流入進入港股 中資搶地影響地產股

21/03/2017

  政治及經濟從來關係密切,自港府出「辣招」後樓市經過短期調整後便有回升,更不斷破頂。政府7月1日起換屆後,新特首將換班子,同時美國加息步伐有所提升,將有提高按息的壓力。財經界專家評論於樓市旺盛之下,投資地產股是否好選擇,以及加息對房託基金(Reits)之影響。

 

麥格理報告建議投資租金收入有所增長以及有資產增值計劃(AEI)之企業,當中包括新地(00016) (Henry攝)

 

麥格理料今年樓價升5% 地產股揀新地新世界

 

  麥格理3月初曾發表報告看好樓市,報告中引述中原地產研究部高級聯席董事黃良昇看法,他指未來一年至年半樓價將抽升兩成,解釋指美國息率上升以及聯繫匯率之關係,令資金繼續湧入香港;對於港人買樓負擔沉重,其認為樓市是由儲蓄所推動,並非收入,而日韓等地亦有類似情況。「辣招」方面,他相信經過數次冷卻樓市措施後,雖令樓市成交下跌,但「加辣」已逐漸失效。麥格理報告則預期今年樓價會升5%,建議投資租金收入有所增長以及有資產增值計劃(AEI)之企業,當中挑選了新地(00016)、新世界(00017)以及領展(00823)。

 

李惠嫻:外資流入港股多於樓市 地產用家主導

 

  美國加息後,美元兌港元曾不斷升,一度突破7.77水平創9個月高位。麥格理中國及香港房地產研究部主管吳嘉俊對《經濟通通訊社》表示,目前未見到未來會有資金流走之情況,因美國本月中宣布加息後,1個月及3個月香港銀行同業拆息(Hibor)沒有太大反應,而且銀行體系結餘仍然高漲,內地資金亦持續流入,因此未見有原因將會導致情況逆轉。

 

  大華繼顯策略師李惠嫻對《經濟通通訊社》表示,雖然加息前港匯偏弱,但加息後卻見有資金流入,資金似乎流入股市多於樓市。目前樓市是由用家主導,投機買賣已近絕跡。她一早預期今年樓價將提升5%,大升大跌空間有限,雖然年初樓價已有一定升幅,但考慮到加息加快預期,因此維持原來預測。

 

中資搶地關注地產股土儲 高價投地恐傷毛利率

 

  吳嘉俊推薦地產股多於Reits,因樓市相當旺盛,最近三個樓盤「收非」情況亦理想,此熱潮似乎會延續,預期每股資產淨值(NAV)折讓將會收窄。地產股當中較看好新地及新世界。新地勝在「(利好因素)咩都有」,包括豐厚土地儲備、溢價賣樓、旗下亦有商場以及貴價寫字樓,12個月目標價143.74元。新世界方面,尖沙咀新世界中心將會完成重建,他認為股價仍未反映有關因素,12個月目標價14.14元。

 

  李惠嫻對地產股看法為中性偏淡,雖然新盤開價進取,但美國加快加息風險限制地產股上升動力,而且中資搶地恐令缺乏土地儲備的地產企業加入戰團,憂慮投地成本高會令日後毛利率收窄,若不投地則影響日後可持續發展,因此建議暫不宜沾手。

 

房託基金勿看太淡 地產股之外可吼A股ETF

 

  李惠嫻指出,雖然加息對Reits是負面因素,但不宜對該板塊看得太淡。加息後債券息率上升,導致與股息率差距收窄,令Reits吸引度相對降低,因基金可選擇債券以作收息,供求方面不利該板塊。但香港Reits基本面其實不錯,寫字樓出租率高而且租金高,中資企業對甲級寫字樓需求亦大;零售業已見底下,店舖出租率及租金表現不錯,她更為看好。再加上Reits目前股息率不俗,例如置富(00778)股息率高達5.6%,可考慮買入長期持有作收息之用,宜作分注吸納。

 

  對於未有足夠資產買樓之投資者,可否退而求其次投資地產股,經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任關焯照對《經濟通通訊社》表示,樓價已經升很多,而且港股較受息率影響,目前樓市表現並非正常,日後仍存在息口風險,不建議投資地產股。他建議應買A股ETF如南方A50(02822)及安碩A50(02823)等,因相信不會有太大政策風險,「慢牛」似乎會持續,而且內地股市較少受外圍影響,較適合廣大投資者。

 

表列地產股及房託基金每股資產淨值及股價折讓:

 

股份(編號)  股價 麥格理預期最新 折讓 去年底實際  折讓

       (元)  NAV(元)@  (%)  NAV(元)   (%)

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

地產股:

恒地(00012)  46.90  69.38  32.4  70.00* 33.0

新地(00016)  114.80 180.89  36.5 164.68  30.3

新世界(00017)  9.88  18.82  47.5  18.47  46.5

信置(00083)  13.58  20.86  34.9  20.12  32.5

嘉華(00173)   4.94  11.22  56.0   8.16* 39.5

嘉里(00683)  26.80  66.81  59.9  57.34  53.3

長實(01113)  53.00    --    --   69.07* 23.3

 

房託基金:

越秀房託(00405) 4.57   5.18 11.8  4.63   1.3

置富(00778)   8.75   7.43 (17.8) 12.90  32.2

領展(00823)  52.80  59.70  11.6  58.20#  9.3

冠君(02778)   4.62   8.08  42.8   8.72  47.0

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

 

表列有關股份於美國加息後股價表現:

 

股份(編號)      股價    自去年12月14日  自今年3月15日

           (元)   加息以來表現(%)  加息以來表現(%)

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

地產股:

恒地  (00012)   46.90    +11.9     + 3.0

新地  (00016)   114.80    +13.7     + 2.5 

新世界 (00017)    9.88    +17.1     + 1.1

信置  (00083)   13.58    +15.0     + 4.1

嘉華  (00173)    4.94    +31.4     + 1.9

嘉里建設(00683)   26.80    +22.4     + 4.5 

長實  (01113)   53.00    + 2.9     + 2.7

 

房託基金:

越秀房託(00405)    4.57    + 8.3     + 1.6

置富  (00778)    8.75    + 1.7     + 1.9

領展  (00823)   52.80    + 0.6     + 3.6

冠君  (02778)    4.62    + 5.7     + 1.1

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

恒指        24501點   + 9.1     + 3.0

國指        10583點   + 9.0     + 3.0

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

@資料源自麥格理3月初研究報告

*2016年6月底數據

#2016年9月底數據

註:每股資產淨值(NAV)折讓及股價截至昨日(20日)收市

 

撰文: 周湛權

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