【居高不下】影響港樓市真正因素? 美匯預示明年樓價會...

20/10/2017

  繼續美元與樓市系列。上篇講到本港樓價與美匯指數的關係看似不明顯。然而,兩者的關係又有否被時間左右呢? 本欄嘗試將數據作時間推移作分析,結果漸見明朗。

 

筆者指出樓價趨勢滯後美元約一年至年半,美元可為短中期樓市帶來啟示 (資料圖片) 

 

假設美元呈現滯後影響

 

  上文提到,從同步數據的趨勢線可見到不論美元處於升勢還是跌勢,分別亦不大(詳見「【居高不下】美元點影響香港樓市? 22年數據話你知」),於是我們就嘗試再以時間序列(time series)作分析。

 

  我們假設美元對於香港樓市的影響呈現滯後,並將樓市數據,即中原城市領先指數(CCL)的每周按年表現,由與同時間的美匯指數(DXY)比較,擴大至與早前每周的美匯變化作比對,結果發現,相關性確增加了。

 

  當「領先時間」推前半年(26周),數據開始顯示出CCL與美元按年計表現成反比走向。   

 

美匯按年變幅(y軸)與26周(半年)後CCL按年變幅(x軸) (1995年6月至2017年10月數據)

 

 

 美匯按年變幅(y軸)與52周(1年)後CCL按年變幅(x軸) (1995年6月至2017年10月數據)

 


  而當「領先時間」推前一年半(78周),CCL與美元數據表現成反比的走向更加明顯。

 

 

美匯按年變幅(y軸)與78周(年半)後CCL按年變幅(x軸) (1995年6月至2017年10月數據)

 

 

   我們再將數據以時序形式表達,將CCL與一年前的美匯按年升跌覆作比較。 

 

CCL按年變幅(紅色)52周(1年)前美匯按年變幅(藍色)

 

升跌市高峰期 與一年前美元峰頂大致吻合

 

  上圖可見,樓市波幅的確與一年前的美匯走勢大致成反比,每當美匯按年跌勢見底,港樓按年升幅極大點大約52周後亦出現;反之亦然。圖右接近未段亦即2015年樓價見頂及2016年樓價見底時,兩者關係(美元持續跌,一年後樓價升;美元持續升,一年後樓價跌)亦能顯現出來。

 

  唯一較特別的是2015年之初,該輪升勢相對應的一年至年半前的美匯並無預先反映出來,指的是一年前即2014年美元指數靠穩,無大上落。然而,隨著2015年下半年內地經濟轉差及港股「大時代」後泡沫爆破,樓市開始出現長達一年的調整,直至2016年中。恰巧,美匯2015年中美匯確展開升浪。

 

  另一方面,我們可從同一圖中發現,過去六年樓市的波幅相對1997至2007年大為收窄,我們相信這與美元波幅變化無大關係,而是政府遏抑樓市不斷透過收取印花稅和收緊按揭成數等需求管理措施所導致,市場上短期投資者絕跡,用家市加上3年額外印花稅(SSD)的限制,令買家出入市更為謹慎。

 

2018-19樓市 2015-16翻版?

 

  那麼這又對未來樓市有何啟示? 由於樓價趨勢滯後美元約一年至年半,過去一年美匯按年變化不大,情況就如2013-2014年的翻版,從當時的美匯指數可見,美金處於穩定期無大升跌(按年變幅不高於5%),對比一年後2015樓價呈先升後回之勢,按年升幅由最初增大後期卻持續收窄,最終更隨著美元展開升浪而出現2016調整市。

 

  至於2018年至2019年會否轉升為跌,關鍵就在今年餘下未來數月的美元走向。暫時而言,美元的確有按年跌勢加劇的機會,因美匯從去年11月特朗普當選時出現一輪升勢,令基數效應下按年跌勢明年初期有加劇可能,即預示2019年樓市或有小陽春。但在此之前,相信2018年的形勢仍是以按年升勢持續收窄為主,即對應未來半年樓市會於高位徘徊。

 

美匯低位可長期維持? 一旦急升樓市調整勢加速

 

  然而,筆者的看法是,隨著儲局縮表正式開展,加上美元已屆相對低位,未來一年易升難跌。就算美匯指數明年不大升,但就如上面提及,美匯從去年11月特朗普當選時見頂,隨後整整一年的回落,勢會令美元變幅的基數效應續漸消失。若美匯按年顯著升勢明年中起再次出現,滯後約年半的樓市,跌幅可能會於2019年底開始顯著。計及3年SSD,投資者現在進場,或未及「刑滿」出貨期已倒蝕。

 

  當然,為讓讀者容易理解,今次的研究模型簡單化,沒有理會其他也可能影響樓市的因素,例如本港利息水平、潛在新盤供應等。不過,以未來利率向上,供應增加等趨勢可以預期,這些因素都是對樓市負面的,所以大致並無左右結論。總括而言,現在至明年並不是港樓的入市最佳時機。 

 

撰文、製表:羅駿豪

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