【一手銷售】規管條例實施5年助保障權益 發展商賣樓更公開透明

　　「一手住宅物業銷售條例」2013年生效，下周日（29日）將是條例實施的五周年。回顧這5年，樓市已攀升了不少，一手市場亦已演變，過去「發水窗台」的港樓特色不再，如今如今「納米豪宅」成為最新的特徵。

過去5年一手樓生態已演變，當年常見的「發水窗台」已不復再，「工作平台」更趨普遍 (Kenji攝)

5年來生態改變 發水窗台消失納米樓現

　　「一手住宅物業銷售條例」於2013年4月實施，條文規管包括售樓說明書、價單、示範單位、參觀已落成的一手住宅物業、成交紀錄冊、一手住宅物業的廣告、銷售安排、臨時買賣合約和買賣合約、失實陳述及傳布虛假及具誤導性資料等。

　　在港府不願意撤出「樓市辣招」下，炒家、投資者已經離場，換樓客難買二手，他們已成吸納一手樓的新力軍。

　　在樓市「顛價」的環境下，樓價似乎「高處未算高」，用家的心態總是難以抗拒，條例能否有效保障用家，令人關注。

消委會：過去三年有關新樓交易及合約的投訴共177宗

　　2016年11月，消費者委員會曾就一手住宅物業銷售條例發表意見及建議。自此以後，消委會並未就此條例再作任何報告，但這並不代表問題並不存在。據該會提供的資料，於過去3年間，消委會接獲消費者就新樓銷售的投訴共177宗，當中有關新樓之交易及合約問題作出合共36宗投訴，就新樓物業代理問題的投訴共27宗，就樓宇缺陷／執漏的投訴達113宗。

　　回顧當年報告，消委員提醒市民在買一手樓之前，最重要的是留心收樓時間及發展項目會否出現延誤。根據一手住宅物業銷售條例規定，發展商須提供發展項目的實際落成日期，之後須安排消費者完成買賣合約。條例亦列明，在特殊況下的延期，須在4日內向消費者提供有關延期證明書。若發展商仍未能在延期後的6個月完成發展項目，消費者有權撤銷買賣合約及取回先前支付的款項連同利息。

消委會曾籲請政府提高對購買一手樓消費者的保障

　　發展商普遍會利用發展項目附近環境的未來規劃作宣傳，事實上，這些規劃及發展隨時會有變動，這並不在發展商的控制範圍內，買賣合約亦沒有任何相關保證，因此，消委會認為政府須審視發展商這類推銷物業的手法是合適。同時，消費者在計劃買一手樓時，除了細閱售樓書外，亦應留意城規會正在審理該發展計劃的情況。

　　政府於2013年7月延長私人住宅預售樓花同意期，由20個月延長至30個月，這增加消費者面對未落實資訊的不明朗因素及風險。於此，消委會當年促請政府檢視法例，進一步在買賣合約中改善消費者對此風險的保障。針對日後的配套設施方面，發展商或銷售人員應就公契上的權責問題，向消費者作出更多合適的披露，就鄰近環境及公共設施未來發展，該會並呼籲業界提供更及時的資訊。

黃良昇：一手樓銷售條例杜絕買新樓的弊端

　　中原地產研究部高級聯席董事黃良昇對《環富通基金頻道》表示，自條例推出後，已杜絕了群情洶湧一夜間認購清發展商推出的新盤單位的弊端，亦可讓消費者在冷靜的情況下買樓，有助保障消費權益，因條例要求發展商最遲要於預售前7日派樓書，和公布價單後3日才能發售單位。

　　對於納米樓問題，他指這是正常的大都會現象，是一種大趨勢，因經濟好、失業率低和利率低企，促進樓市蓬勃發展。相信要至經濟轉差，利率高企時，樓市才會受壓。樓價貴基本上是反映經濟基本面良好，與土地供應的關係不太大，因為本港人口老化嚴重，將來的空置率將會上升。土地供應不足的問題只屬於公營房屋的事，因為高樓價增加市民對福利房屋的需求，因此即使政府已興建了不少公屋或居屋都未能夠應付龐大的需求。

銷監局：新樓條例令銷售變得更公開透明、公平及有秩序

　　一手住宅物業銷售監管局回覆《環富通基金頻道》的查詢表示，自條例實施以來運作暢順，有效地使一手住宅物業準買家掌握一手住宅物業的銷售資料以及一手住宅物業市場的相關成交資訊，而賣方都致力遵從條例的要求。一手住宅物業的銷售變得更公開透明、更公平及更有秩序。

　　銷監局會持續審視《條例》的實施情況，並考慮相關持份者、準買家及公眾人士對《條例》的意見及關注，以達到提升一手住宅物業銷售的透明度及公平性，以及加強對消費者保障的目標。

當局已因應消委會的提議 向準買家加強宣傳

　　銷監局認同準買家購買一手住宅物業時，必須掌握全面及充足的資料，以便作出選擇。因應消費者委員會對賣方延後交樓的關注，銷售監管局從多方面向準買家宣傳「預計完成發展日期不等於收樓日期」的信息，包括透過巡迴展覽、電台宣傳聲帶、載列在一手住宅物業售樓書開首的《一手住宅物業買家須知》、漫畫刊物《買樓通通識》、以及上載於銷售監管局網頁的個案分享等，提高準買家對「收樓日期必定較預計完成發展日期遲」的認知，提醒他們預留足夠時間，避免出現新舊住所交接的「空窗期」。

　　在有關配套設施資料方面，銷售監管局亦透過宣傳刊物及局方網頁的個案分享，提醒準買家向發展商了解配套設施的具體資料，如營運期限、開放時間及是否額外收費等。鑑於本港地理環境瞬息萬變，銷售監管局一直提醒準買家，應該親臨發展項目的所在地實地視察，以了解有關物業的四周環境；並應了解有否任何城市規劃方案和議決，會對有關的物業造成影響；以及參閱載於售樓說明書的位置圖、鳥瞰照片、分區計劃大綱圖及橫截面圖。

表列過去三年消委會就新樓銷售接獲的投訴數字：

撰文：伍賜好

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