【地王誕生】地價破頂無視加息陰霾 代理:全球復甦料港樓價長升

17/05/2017

  踏入2017年美國加息步伐加快,但本港樓市繼續攀升,綠表居屋呎價陸續突破1萬元,本年首5個月成交中,已有約46宗買賣呎價突破萬元水平,相比去年同期一宗也沒有。另外,中環美利道商業地王昨日(16日)由恆地(00012)以232.8億元投得,樓面呎價高達5萬元,破盡全港地皮總價及呎價紀錄。

 

  近期無論住宅或商廈樓價及地價都連環創新高,盡顯政府愈打壓樓市造價愈是高居不下。業界認為,全球經濟逐漸步入復甦周期,料未來5至6年間本港樓價繼續緩步攀升,因利息仍然低企,加上本港銀行體系資金充裕,即使跟美國加息,其步伐亦是溫和,料對樓市打擊不大。

 

近期無論住宅或商廈樓價及地價都連環創新高,分析認為即使本港跟美國加息,其步伐亦是溫和,料對樓市打擊不大 (Henry攝)

 

黃良昇港若加息反映經濟復甦 未來數年樓價料緩步攀升

 

  中原地產研究部高級聯席董事黃良昇對《環富通基金頻道》表示,據過往歷史,在大部分的加息周期中,樓價跟隨息口上升,因為加息反映經濟復甦,是正面信號。除非息口已升上高達十多厘,即再進一步的加息便會打壓樓市。目前,本港的按揭利率只處於兩厘以下,即使加息,亦只不過是由超低息水平回復至低息環境,基本上對樓市無大損害。同時,美國已展開的加息周期只反映就業和通脹上升及經濟復甦,這個加息的原因是正面的,有別於前聯儲局主席格林斯潘時代曾加息11次以遏抑資產價格上升的情況。

 

  他續說,自美國聯儲局於2015年第四季開始步入加息周期,經濟便開始復甦至今,相信這個復甦周期未來可長達4年至5年。他預期未數年,本港樓市將會隨著經濟復甦而緩步攀升,無大跌風險。隨著美國和內地經濟復甦,本港經濟和工資今年將會上升。自去年11月本港樓價破頂向上,料未來一年半內,樓市具有一成至兩成的上升空間。

 

投資者短炒變長線 令供應續萎縮

 

  對於住宅市場,談論到政府於多年前推出樓市辣招,包括加樓宇買賣印花稅,並七度收緊樓按,黃良昇認為這些干預只會扭曲樓市,令下波的升浪更加利害。辣招的推出令市場供應量大減,支撐樓價續創新高。

 

  他說,樓市的炒家早已離場,在樓價無大跌的環境下,短線炒家已變成為長線投資者,以期爭取最更高的回報。這只會進一步削減供應,繼續推高樓價,這一再證明辣招打壓樓市無效。

 

劉圓圓港樓市不存在泡沫

 

  經絡按揭轉介市場總監劉圓圓對《環富通基金頻道》表示,加息對本港樓市的實質影響微,因政府於過去3年已推出辣招降低風險,即使本港跟隨美國加息,市場亦早已作出預期,對心理上的影響不大。同時,本港市場資金充裕,並無跟美國加息的逼切性。此外,目前的供樓負擔只約四成多,風險不大。加上利率低企,供樓資金成本不大,樓市不存在泡沫危機。

 

  對於本港樓市下半年會否調整,她謂須看新一屆政府的房屋政策而定。政府有需要增加供應,才能紓緩樓價的不斷攀升。

 

撰文:伍賜好

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