離大學入娛樂圈 Ben Sir揀樓3招

11/10/2017

  樓價瘋狂,別以為受害的只是買不起樓的年輕人。買得起樓的中產家庭其實同樣頭痕,小朋友出世要換樓;孩子漸長地方不夠用再換樓;到子女出身「父幹」更要幫忙買樓。

 

  從校園走入公仔箱、從學者轉戰娛樂圈,決定放棄中大中文系高級講師職位的歐陽偉豪(Ben Sir),近日多了一個身份——「睇樓達人」。24歲買樓的Ben Sir,多年來由港島東買到西半山,由單幢樓買到千呎豪宅,他除了在電視上教人睇樓,今次在iM傳授中產換樓大法,公開揀樓心得。

 

 

  「中產要細屋換大屋,大屋一手樓很貴,二手樓價錢便宜之餘,更能住得大一些!」講到換樓,Ben Sir最愛舊樓間隔四正、見使實用,例如樓齡50年的美孚新村,便愈舊愈好住。一齊跟Ben Sir走落美孚實戰睇樓,找尋宜居好單位吧!

 

理論篇:Ben Sir公開睇樓心得 由杏花邨到西半山

 

  Ben Sir近年人氣高企,數年前憑電視節目《學是學非》扮鬼扮馬教中文,成功上位,大獲網民好評。去年更擁有個人節目《Ben Sir學堂》及《Ben Sir研究院》講解粵語文化。不要以為Ben Sir出身學界,便不善投資理財。原來Ben Sir早於九十年代初上車,投資物業逾20年,物業由港島東升級至西半山,由藍籌屋苑升級至千呎豪宅。

 

Ben Sir睇樓無數,漸漸悟出了一套睇樓理論。

 

貨比三家 鍾唔鍾意都睇

 

  Ben Sir多年來閱樓無數,他認為買樓猶如買餸格價,要花時間出動睇樓。回想2008年美國次按危機,引發金融海嘯,Ben Sir趁樓價調整,旋即入市,以不足300萬元購入西半山輝煌臺單位收租。當時Ben Sir入市之迅速,更勝家族中的金融人,他歸功自己是大專講師,投放在研究樓市的時間較多,買樓不一定需要好勁的金融財務分析,但是要花時間去「磨」、要親身睇實物。 

 

  2012年換樓時的「騰雞」經歷,更讓他悟出一套睇樓理論。話說當年他看中了一個西半山雍景臺單位,「2012年樓價已幾高,(從低位)升了很多,當時好像愈睇愈貴,人都癲!」Ben Sir洽談這個單位正值農曆新年前,業主開價1,250萬元,他出價1,200萬元,放完農曆年假後,他打電話向經紀查詢業主意向,「他說單位沒了。問他幾時賣?年三十晚賣。50萬元也要問問我吧,所以當時感覺幾慌張。」

  

  只差50萬元,Ben Sir就錯失換樓機會,心慌慌下繼續四出睇樓,香港島的西半山、北半山、九龍區的又一村、新界區的火炭也一一睇勻,這位「睇樓專家」自言:「我睇樓有理論,我唔鍾意的也去睇,Make Sure我唔鍾意!」例如火炭並非他鍾情的區份,但也出動去睇樓,好處是可以了解自己喜好,之後揀樓便能更決斷。多年睇樓經驗,Ben Sir心目中的好單位,要符合以下3大要素——位置佳易升值、生活配套方便、間格四正實用。

 

1.地區決定 升值潛力

 

  Ben Sir自言買樓先看區份,「香港人買樓習慣了,一半是住、一半是想它升值。它賺多少、蝕多少對我們是很緊要的!買車、買電腦、買手錶不會想這個(升值)的,惟獨是買樓,整個買樓文化也是這樣的,好不好是一回事,但區域便很決定升值。」他認為,若樓價一樣,即使市區樓面積較細,新界樓偏遠但面積較大,他也會選擇市區樓。市區細得來矜貴,在他眼中,一層市區樓,隨時抵得上新界4層獨立屋。

  

  事實上,即使是市區樓,還要講究其區份。Ben Sir 1995年婚後居於港島東大型屋苑杏花邨,1998年亞洲金融風暴,樓價急挫,其杏花邨單位較1995年買入價跌約一成,當時鍾情大型屋苑的Ben Sir百思不得其解,杏花邨配套齊全、交通便利,抗跌力竟不及西半山的單幢樓。原來位置優越的半山樓,抗跌力能和升值能力也高,於是他後來沽出杏花邨,進軍西半山。

 

2.配套首要 景色其次

 

  Ben Sir多年來居於香港島,近年住在銅鑼灣,愛上其便捷,食肆商店交通都齊全,有時候約人傾談見面,樓下就有好地方,對其他人也方便。Ben Sir年輕時曾居於九龍城舊樓,他坦言雖然九龍城很嘈,但他一個月便適應了。相反,他認為居所的景觀只是其次,「住海景樓,一個月也會望厭,最多在朋友面前威一輪,但不知道花了多少錢在海景!」

 

3.最愛舊樓 實用見使

 

  近年一手樓屢見「奇則」創意無限,不時出現「600呎4房戶」、「平台大過單位」等奇怪間隔。Ben Sir對舊樓情有獨鍾,現時其銅鑼灣住處樓齡也超過40年,他大讚住所開則四四方方,十分實用。

 

  他又睇過不少老牌豪宅單位,愈來愈欣賞舊樓圖則,不少比新樓更舒適宜居,他以北角半山的賽西湖大廈為例說明,部分單位設有對流窗,設計極之通爽。「不要讓一手樓、無窗黑廁變成正常!」

 

  物業所在地區、面積及間格,在建成一刻已成定局,不能隨時改變,故Ben Sir最為看重,「屋裏面要幾輝煌自己可以搞掂,但屋外環境你搞唔掂!」屋內裝修可隨時改動,裝修不是他首要考慮,直言所有單位最好也當成清水房(剛建成、毫無裝修的單位)睇。

 

睇樓篇:辭中大教席 轉戰娛樂圈 做全職藝人 頭炮帶睇樓

 

  Ben Sir剛在8月慶祝50歲生日。人到中年,他作了一個重大決定——告別中大教席,全身投入演藝工作,包括主持、商業機構內部Talk Show,拍攝電視節目及電影。

 

Ben Sir說和一班藝人一齊睇樓,非常好玩,本刊專欄作者、樓市專家King Sir(前左一)亦有參與拍攝。

 

  能勇敢地走出舒適區,Ben Sir感謝同樣是教書的太太支持,記者問他從事演出工作後,收入應沒之前教書穩定?「我老婆穩定就得,老婆支持就得,我過去一年表現幾好,她便支持了。」過去一年,Ben Sir先後拍攝了《Ben Sir學堂》及《Ben Sir研究院》兩個節目,接拍廣告、在九展開Talk Show,最近又客串了兩套電影。「由打工到Business Mode,性質是過癮的。既然有這個機會,有這個時勢,便要食住個勢!」Ben Sir很喜歡分享己見,教書的「觀眾」數目有限,惟有踏上舞台、登上電視和電影的大銀幕,觀眾更多。

 

  告別校園,Ben Sir第一個大搞作是拍攝睇樓節目,已於上周一(2日)首播,班底與《Ben Sir研究院》相若,有陸浩明、林頴彤、麥美恩等藝人擔任主持,Ben Sir更大呼好玩:「雖然有PA(製作助理)寫稿,但拍攝現場經常爆肚,大家完全不跟稿。」

 

節目內常有爆肚時刻,Ben Sir直呼好現。

 

走勻港泰日 介紹平民樓

 

  本刊專欄作者、樓市專家King Sir葉景強亦有參與拍攝,他大讚Ben Sir很能以用家角度分析單位優劣,「Ben Sir是好傳統的用家,但他自用之餘又夾雜了投資概念,會留意未來升值潛力。」Ben Sir亦享受與King Sir合作:「我同King Sir的特色是,我們也很貼地,節目不會介紹兩、三千萬元的物業,介紹的也是(普羅市民)住得起的。」Ben Sir說他在今次節目睇過30多個單位,銅鑼灣隱世舊樓、灣仔納米樓、何文田老牌豪宅公主台、屯門居屋兆康苑,均印象深刻。

 

  此外,Ben Sir與一眾主持又走出香港,到泰國曼谷、日本大阪睇樓。近年香港再興起一股移民熱,Ben Sir認為買海外樓,不把所有資產放在同一個籃(香港),其實也是移民心態,「煽情一點說是『資產移民』,不用整個家庭移民的,當資產移民,心態上更鬆動。」

  

  今次在大阪睇樓,最便宜的單位約70萬至90萬元,Ben Sir直言對大阪樓也有一點心動,「心動是日本竟然還有這麼平的單位」。至於泰國樓同樣低水,一個遠離市區的3,000、4,000平方呎單位,僅售700萬元,Ben Sir讚他們的建築物很靚,但提醒大家要留意周邊配套。

 

學界樓神:90萬屋仔到千萬豪宅

 

  iM去年10月首次訪問Ben Sir,大談20多年「樓換樓」升級之道。「有層樓,即使負資產也可以在層樓裏面喊,但買股票輸晒只能踎街喊!」Ben Sir 自小受家人影響,認為投資最重要有安全感,外幣、股票都比不上實實在在的「磚頭」。

 

  1991年,24歲的Ben Sir首次置業,買入筲箕灣廣場的樓花,樓價約91萬元,其後用作收租。他認為香港的金融中心始終位於港島,無論置業和投資也看高一線。但港島地段樓價較貴,所以首次置業便選擇上車門檻較低的筲箕灣。1995年,Ben Sir因結婚沽出筲箕灣單位,賺了一筆,買入杏花邨單位自住。

 

  1998年亞洲金融風暴,本港樓價急挫,鍾情大型屋苑的Ben Sir發現,半山單幢樓的抗跌力比屋苑更高,遂沽出杏花邨舊居「止蝕」,不足一年在西半山找到心儀單位,以390萬元購入列拿士地臺單幢樓自住。

 

樓換樓求換得穩陣

 

  2008年,金融海嘯爆發,Ben Sir預視樓市會見底回升,迅速入市,以不足300萬元再購入西半山輝煌臺一個單位收租。他持貨約3年後,至2011年升值逾50%沽出,套現換樓。Ben Sir堅持「樓換樓」要換得財政穩健,他沽出兩個西半山單位,兩層換一層,以1,300萬元買入羅便臣道一個逾千呎單位。惟羅便臣道物業不能養狗,Ben Sir便放租單位,自己租住銅鑼灣一舊樓單位。雍景臺近期成交實用呎價達2.4萬元。Ben Sir單位現價值超過2,000萬元。

 

  除了住宅,Ben Sir亦涉獵商場舖位,2012年和「徒弟」林溢欣合資購入灣仔一個約200多萬元的商場舖位收租,回報不俗。他認為要致富,不能只靠自己儲錢,都要與人合作,認為舖位比股票更好,即使無人租,都是用得到的實物。

 

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