【租賃大業】內地租房市場「錢」景無限 政策護航勢令土地成本降

　　內地房地產市場調控正從「限購、限貸」的標靶治療，悄然向鼓勵「租購並舉」的長效機制轉變。繼12城啟動租賃改革試點後，國土部、住建部再圈定北上廣等13城開展集體土地建租賃房試點，或預示「地方政府賣地-開發商起樓」的舊模式將發生巨變。業界預計，內地房屋租賃市場規模2025年將從目前的1.1萬億元(人民幣.下同)增長到2.9萬億元，2030年更將超過4.6萬億元，A股相關租賃概念股近日亦聞風大漲。

據住建部統計，目前內地約有1.6億人在城鎮租房居住，佔城鎮常住人口的21% (CNS資料圖片) 

1.6億人城鎮租房居住 首提「租購同權」

　　據住建部統計，目前內地約有1.6億人在城鎮租房居住，佔城鎮常住人口的21%。一直遭城市邊緣化的租賃大軍，突然成為「租賃大業」大戲的主角，還需追溯至2015年中央經濟工作會議。

　　是次會議不僅首次明確發展住房租賃市場，更鼓勵自然人和各類機構投資者成為租賃市場的房源提供者。2016年中央經濟工作會議進而提出，加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展。

　　7月尾，住建部等9部門印發通知，選定廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶12城開展首批住房租賃試點，在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場。

　　近日，上述12城以及北京、上海兩大未被列入試點的一線城市，紛紛出台住房租賃試點方案，除了加大未來租賃住房供應，還首次提及「租購同權」。以廣州公布的方案為例，就明確規定「符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權」。

集體建設用地入市 租金望降40%-70%

　　不過，真正被業界視為「大招」的，還是國土部、住建部8月尾的又一重磅文件--探索在北京、上海、廣州、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、佛山、肇慶、成都13個城市，試點集體建設用地建租賃住房。

　　根據方案，上述13城的村鎮集體經濟組織，「可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。」此定調意味著中國土地制度的重大變革，即在過往歸國家所有的城市建設用地作為宅地供應之外，允許歸集體所有的集體土地的入市。

　　分析認為，此舉將令佔房價三分一甚至三分二的土地成本大幅下降。易居智庫研究總監嚴躍進就測算，未來此類由村鎮集體經濟組織開發的租賃房源，租金水平有望大降40%至70%。

熱點城市租金回報率低 地價癥結或迎刃而解

　　事實上，內地熱點城市的房屋月租水平普遍高企，以13個試點城市之一的北京為例，每百平方米出租房租金平均高達7776元。不過，愈是熱點城市，租金回報率卻反愈低。Wind資訊顯示，四大一線城市中，北京的租金回報率低至1.37%，其次是深圳(1.38%)、上海(1.48%)和廣州(1.69%)。

　　中原地產首席分析師張大偉就指，集體用地因土地價格相對較低，利用其興建的租賃住房年投資回報率可達5%，將對北上廣等試點13城的租賃市場產生巨大影響。

競逐「樓市下半場」 國企民企紛紛布局租房市場

　　隨著住房租賃市場相關政策不斷加碼，多地國企、民企紛紛提前布局。

　　上海百聯集團近日宣布，成立百聯資產控股有限公司，並與全球領先的長租公寓投資運營商「睿星資本」合作，共同開拓長租公寓市場。經營化工的上海華誼集團亦透露，正尋求盤活在上海市中心及郊區的物業存量資源，發展住房租賃市場。

　　此外，武漢地產集團、武漢城投集團、武漢地鐵集團等市屬國有企業近日組建5家公司，作為武漢市第一批國有住房租賃平台，開展規模化、集約化、專業化、規範化的住房租賃經營。深圳能源則公告稱，控股子公司擬將開發建設的深圳南山區電力花園二期住宅項目整體定向、分期向深圳市人才安居集團租售。

萬科、世聯行聚焦長租公寓

　　國企摩拳擦掌，民企自然也不甘落後。萬科(02202)(深:000002)於半年報透露，自2014年以來積極布局長租公寓市場，目前已整合形成集中式長租公寓品牌「泊寓」。截至報告期末，泊寓業務已覆蓋21個一二線城市，累計獲取房間數超過7萬間，累計開業超過2萬間，開業6個月以上項目的平均出租率約87%。

　　招商蛇口(深:001979)亦指，其布局深圳約50萬平方米、1.3萬套長租公寓產品，已形成「壹棧」人才公寓、「壹間」精品公寓、「壹棠」高端服務式公寓三大核心產品線。公司將以「中國中長租公寓領導品牌」為發展目標，計劃以3年的時間實現品牌全國布局。

　　7月以來大漲逾50%的世聯行(深:002285)亦披露，截至6月30日，旗下「紅璞」公寓已經進入深圳、廣州等27個城市，全國簽約間數達4萬多間，覆蓋核心一二線城市。

表列部分城市住房租賃改革試點方案

撰文：俞瑾

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