深耕大灣區 龍光地產踏入收成期

　　中央印發大灣區發展綱要，不少上市企業都聲稱其有「大灣區概念」，在區內坐擁不少土地儲備的龍光地產（03380），正是「真材實料」的大灣區概念股。

　　中央剛於2月印發大灣區綱要，大灣區發展或如當年一帶一路，成為熱門投資話題。不論大灣區各大城市角色如何，一旦經濟發展起來，區內地產行業自然水漲船高。

　　根據招銀國際數據，截至去年中，龍光地產土地儲備達3,546萬平方米，再加上1,240萬平方米的併購及舊改項目，土儲總值近6,000億元（人民幣．下同），其中大灣區項目佔比超過八成，其中主要位於深圳、惠州、珠海、佛山等一二線城市。

平價買地現在收成

　　雖然央行開始放水，但內地企業不少仍面對水緊的問題，其中房企特別是中小型企業更甚。在內地調控樓市下，房價難以明顯上漲，不少中小房企有地但缺乏資金建房，或是拿地價格太高，限價銷售利潤微薄。

　　雖然政策一定程度影響盈利，但相對而言，有平價土地儲備的龍頭房企，自然能在限價下有更大的盈利空間，財政上又相對充裕，政府限價實際上有助汰弱留強，是房企的去產能化。

　　龍光地產過去一直採取逆周期及多元化的拿地策略，在大灣區深耕同時，土地成本相對較低，加上擁有多個舊改併購項目，成為集團的最大優勢。舊改程序一般需要2至3年甚至更長時間，較一般「招拍掛」最快1年開盤，明顯較慢，不過由於可以以較低地價在優質地段取得大型土地發展項目，回報率更高之餘，亦有助鞏固公司的龍頭地位。

深圳南寧銷售均佳

　　深圳為大灣區其中一個重要的城市，房價近年亦明顯上升。集團去年上半年在深圳地區的銷售達到190億元，按年增加230%，根據安信國際估計，以銷售額計在深圳排行第二（見圖一），市佔率為12%。

　　龍光在深圳的項目基本都是地鐵沿綫甚至是地鐵上蓋物業，享受一定的溢價。按招銀國際估計，龍光在去年上半年，於深圳的土地儲備達到210萬平方米，即使集團未來幾年不再新增土地儲備，仍有足夠的項目支持未來幾年在當地的發展。該行更指，集團並不急於開發深圳項目，反而每年只推出一定數量的項目，保持每年較穩定及較高的利潤率。

　　除了大灣區外，集團去年在廣西亦相當成功，去年上半年在廣西的銷售按年增37%至1,600億元，其中南寧佔610億元。考慮到一線城市及二線城市如南京、武漢等都推出相當嚴厲的樓市政策，令不少投資者湧到南寧購房，來自北京及深圳的買樓人士佔近15%，當地樓價升幅去年亦較廣州高（見圖二）。集團在廣西有近800萬平方米的土地儲備，考慮到南寧樓價仍相對低水，有望在今年延續去年的佳績。

今年銷售料近千億

　　集團去年銷售額達到718億元，按年增65%，成功完成700億元的目標（見圖三）。雖然期內平均售價按年下降9%，但銷售面積升近八成。在去年下半年內地樓市熱度減退下，成績相當不錯。管理層已表明今年將推出1,600億元的可銷售資源，按照過去五至六成的去化率，今年銷售額應在800億元至960億元左右。

　　由於集團在2015年樓市升溫前，已經以較低成本累積大灣區內城市，特別是深圳的土地儲備，加上多個項目位於地鐵沿綫，龍光在同業利潤率屬較高水平，於2017財政年度及2018年度上半年，分別為34.4%及37%。

融資成本較同業低

　　集團財務穩健度亦不錯，從去年第四季到現在，公司總共發行3筆美元優先票據及一筆境內公司債，分別融資7.2億美元及24.9億元，最新一筆於今年2月20日公布發行，規模達3億美元的優先票據，年息為7.5厘。至於境內公司債融資票面利率為5.98厘；而集團亦於1月與多間銀行簽訂融資協議，獲得16.1億港元貸款。

　　公司融資成功，不單規模在民企來說是可觀，且融資成本在同類公司中亦屬低水平，為公司其後投地及建築提供良好的彈藥。集團於今年1月底便在單日分別在珠海及南寧投得土地。與此同時，公司於1月兩次回購股份，既反映管理層對集團估值的信心，同時亦反映公司資金充足。集團財務穩健，進可攻退可守，且大灣區地產概念強，公司早前又剛進行回購，股價尚有上升潛力。可於現價約12港元入貨，目標看16.4港元，對應今年預測市盈率9倍，跌穿9元止蝕。

轉載自《iMONEY智富雜誌》

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