【FOCUS】四大行加按息贈興 港樓「乾升」有玄機?

08/07/2019

  自6月以來圍繞「反修例」的連串抗議甚至衝突事件,似乎絲毫未能撼動有「全球最難負擔」之稱的香港樓市。中原城市領先指數(CCL)最新報190.48點,刷新歷史新高,上半年累漲9.16%。

 

  不過,隨著恆生(00111)自本周起上調低額二手樓按和轉按封頂息率及減少回贈,意味從龍頭行到中小行的按揭條件或全面收緊。加上中美仍未確認何時開始面對面磋商,且雙方各自企硬立場,瑞信就警告,市場目前仍拒絕相信貿易緊張將升級,樓價下跌雖然需時但「注定將至」。

 

 

隨著恆生(00111)自本周起上調低額二手樓按和轉按封頂息率及減少回贈,意味從龍頭行到中小行的按揭條件或全面收緊。(Kenji攝)

 

 

龍頭行全數「惜貸」,中小行勢跟風

 

  早前北角豪宅柏傲山買家撻訂及高銀金融(00530)棄購啟德商業地,分別損失訂金約755萬及2500萬元的消息,一度被坊間解讀為港樓泡沫見頂的標誌事件。然而,CCL指數經6月短暫回落後再掉頭連升三周,於上周五(5日)報190.48點的歷史新高。

 

  樓價似對上月以來的連串政治事件免疫,而近日無論是中海外(00688)旗下「600萬」起跳的大埔天鑽,還是佳源國際(02768)及陞域旗下173萬即可上車的屯門「龍床盤」菁雋,市場認購反應均不俗,顯示本港樓市需求仍然熾熱。

 

  不過,自恆生確認於本周起上調200萬以下H按封頂息率及減少回贈,意味四大龍頭行(匯豐、中銀、渣打、恆生)全數「惜貸」,而未來倘中小行跟風,勢影響壓力測試審查及入市意欲。

 

  值得留意的是,周末揭盅的美國6月非農數據遠超市場預期,引發股債黃金齊挫,市場有關聯儲「明年底前減息4次」的激進預期看來只屬一廂情願,押注香港跟隨減息更恐落空。

 

報告:去年經卑詩省樓市洗錢達50億美元

 

  除了本港信貸條件實際上不鬆反緊,從近日中美雙方的表態看,已重啟的電話貿易磋商要取得進展並不容易。侵侵周日(7日)就指,中方希望達成協議的壓力大於美方;白宮經濟顧問庫德洛亦稱,「如果想要質量,我們就不追求速度。」另一邊廂,中方官媒則強調,取消全部加徵關稅是「重中之重」;若美方設置任何監督中國履諾的條件,北京必將拒絕。

 

  瑞信較早時就指,市場目前仍拒絕相信中美貿易緊張將升級,但此若發生,將可能令增長放緩並破壞樓市樂觀前景,預期今年港樓所有類別的價格都將下跌。萊坊亦預計,下半年樓市有機會向下調整約5%。美銀美林則稱,今年港樓可按年升5%,意味下半年將走低。

 

  據土地註冊處公布,6月整體物業(住宅、工商舖及車位)成交宗數按月縮水約40%,其中二手住宅價量更按月劇跌六成,換言之,樓市只是乾升。至於背後玄機,一份由加拿大卑詩省房地產洗錢專家組撰寫的報告或許值得參考。

 

  報告指,2018年在卑詩省洗錢的總額達到74億美元,估計其中50億美元是透過房地產市場清洗,「那些有錢的罪犯和想逃稅的人傷害到了尋求住房的普通家庭」;報告並特別提及,香港是亞太地區黑錢的主要「白手套」。

 

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