【駐滬特寫】上海寫字樓空置率達十年最高 分析料明後年仍陷寒潮

　　近年來，在中國經濟增速放緩、行業監管趨嚴的背景下，內地寫字樓市場陷入寒潮。高力國際最近發布的數據顯示，截止12月上旬，上海寫字樓空置率達到19.3%，與2017年持平，達到2009年以來的最高水平；北京甲級寫字樓空置率亦升至15.9%，是自2010年以來的最高值。租金方面，今年上海寫字樓平均租金按年降4.3%至每天每平方米8.49元（人民幣．下同）；北京甲級寫字樓今年平均租金為每天每平方米383元，按年降4%左右。

劉行坦言，對國內寫字樓愈加趨冷的情況並不感到意外，因為從周期來看，經濟正處於下行階段，而寫字樓的核心客戶多是金融和專業服務類企業，對周期敏感度較高，因此反應較明顯。 （林雯婕攝）

　　而從全國來看，京滬寫字樓市場情況已顯著好於深圳及部分二線城市。早前市場數據顯示，深圳首三季度寫字樓空置率為21.2%，較去年底上浮1.8%，而部分二線城市空置率更是超過30%以上，尤其是重慶、無錫、蘇州、長沙。

　　高力國際報告指，由於市場冷淡，部分開發商將新項目推遲到明年入市，因此預計明年上海寫字樓供應將達到高峰，屆時空置率將再度推升至25.6%，租金將續回調3.5%至8.19元；到2021年，空置率或再度上升至27.5%。而北京寫字樓明年供應亦將進一步上升，導致空置率續升、租金下跌，整體調整時間或持續一年到兩年左右。

高力國際：對寫字樓市場調整不感意外

　　高力國際咨詢服務部華東區董事劉行在接受《經濟通通訊社》採訪時表示，對國內寫字樓愈加趨冷的情況並不感到意外，因為從周期來看，經濟正處於下行階段，而寫字樓的核心客戶多是金融和專業服務類企業，對周期敏感度較高，因此反應較明顯。

　　劉行說：「從供應角度來說，2012到2013年寫字樓的市場供應降到底部，彼時市場處於上行階段，地產商見形勢好便開始大幅拿地，因此土地供應在2014至2016年增加。經過2至3年的建設，這批寫字樓於近兩年集中推出，出現供應過量的問題。現在供應過量的局面下，地產商又不拿地不建樓，等這一波供應量降低後行情就會轉好。因此這一輪供應高峰應該會持續到明後年。在沒有大的不確定性的情況下，寫字樓市場還是會隨著周期向前推動。」

　　當然，要說不確定的因素，他認為，最大的不確定性就是中美貿易關係是否有突破，但這個過程可能要需要持續二十年左右。按照十年一個周期來看，從現在起，起碼還有2個周期市場會按照上述的情況演變。

外資、科技企業將成需求主要來源

　　然而，在這輪寫字樓寒潮中，外資企業、科技公司或將為市場帶來一絲暖意。受到中美貿易局勢緩解、中國對外開放政策利好以及租金下降帶動，外資企業活躍度較之前有所提升，特別是外資金融機構在積極的進入市場。

　　戴德梁行研究院首席政策分析專家魏東表示，外資銀行、證券、基金、保險近年來都在加速布局中國市場。政策上允許外資機構擴大業務範圍，這就意味著會招人，招人之後就會有對寫字樓的需求。

　　對於中美貿易爭端是否會影響到部分外資在華發展，劉行指，美國企業已經不是寫字樓市場的主導力量了，目前非美系的外資企業在寫字樓市場更為活躍，包括來自日韓以外的亞洲企業和歐洲企業，主要是受到一帶一路的影響。

撰文：林雯婕

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