供應短缺租盤稀 都柏林租金回報率冠絕歐洲

　　香港樓價高企，買樓收租實不划算，難怪近日愈來愈多投資者放眼全球，投資英國、馬來西亞甚至是泰國的樓市。這些地區的租金回報雖吸引，但原來一向少人問津的愛爾蘭才是收租回報最高的地區。記者專程到愛爾蘭首都都柏林一探究竟。

　　社會風波未平，不少市民擔心在香港的資產受到牽連，因而決定走進國際，投資海外樓。但觀乎主流媒體報道，如希望投資在法制建全的國家，選擇似乎只得英國、加拿大和澳洲等，惟這些國家的樓價早已被全球投資者炒高，現價買入租出不見得吸引，故投資者不妨「把畫面拉闊一點」，放眼投資其他較冷門的國家。

　　但究竟有何「刨冷」之選？我們不妨由租金回報入手，據Helgi Library統計，愛爾蘭是全歐洲租金回報最高的地方，平均租金回報達7.69厘，其次就是塞浦路斯的6.87厘，至於港人熟悉的英國只是排第16，租金回報只得4.67厘，可見，投資愛爾蘭物業似乎甚具價值。

　　Colum Butterly是愛爾蘭其中一家最大地產代理公司DNG的地產經紀，他接受本刊專訪時指解釋，當地租金回報吸引，全因很多跨國企業都會將其歐洲總部設於愛爾蘭，包括Facebook、Google、Linkedln等科技巨擘，可見全歐的科技專才都集中在愛爾蘭，尤其是首都都柏林。

DNG Colum Butterly

　　外來勞動人口增加，但供應卻遠遠追不上需求，故當地租金水平冠絕全歐。據當地報章《The Irish Times》的報道，都柏林的租金水平是全歐洲第三高，平均每平方米租金達26歐元（即每呎26港元）。以此平均水平換算，假設於都柏林租一個500呎的單位，所需租金便達到13,000港元，與香港無異！

一房單位售逾250萬

　　同時，都柏林雖然名列全球樓價最貴的十大城市，但樓價仍比香港便宜。現時都柏林市中心一個一房公寓單位大約售250至275萬港元，遠低於香港同類型的樓盤，故在「租貴樓平」的情況下，租金回報率異常吸引。

　　正如上文所說，租金水平高企的癥結，正是在於供應不足。Column指出，香港自金融風暴後大跌後，政府便沒有續建居屋及加快供應土地，致令樓價自2012年起大幅攀升，直至近日社會運動頻生才終止升勢，而曾為「歐豬五國」之一的愛爾蘭亦面對類似情況。

次按風暴後停建屋

　　原來愛爾蘭在2009年時，也跟隨美國陷入「次按風暴」，當時央行並未對樓按作任何限制，有部分銀行便推出十成按揭計劃，買樓客一元也不用付便可以買樓，「當時一個的士司機都可以有數個物業，而且銀行借錢也沒有月薪上限。」故在美國樓市泡沫爆破後，愛爾蘭的樓價也跟隨下挫，不單業主損失慘重，就連發展商也因沒有足夠資金回籠而陷入危機。

　　和香港一樣，樓價大瀉後政府不敢增加樓房供應，但來自外國的投資卻未有減少，愈來愈多跨國企業也進駐愛爾蘭各大城市，令樓價在2011年「歐債危機」見底後拾級而上。主力代理都柏林市中心樓盤的Column表示，都柏林樓價正以每年10%至15%的幅度上揚，直至近兩年的升幅才再次回到單位數，而去年樓價亦跟隨外圍經濟轉差而略有調整，但近日又再重拾升勢。

　　「現在樓價下跌了一點，我認為是吸納時機。」作為地產代理，不會期望他看淡樓市，但無可否認的一點是，樓市賺錢並非只靠樓價升值，還要看租金回報，而當地租金水平正處歷史高位，短期內也沒有下調空間，「供應短缺的問題很難在短時間內解決，而愛爾蘭為『歐洲矽谷』的地位未有改變，對租金有一定支持。如每年樓價以3%至4%上揚，再加上6厘租金回報，一年總回報已達一成。」

近市中心吸優質租客

　　由於很多來自歐洲其他國家的「打工仔」沒有地方居住，他提醒，有興趣入市的投資者如想追求更高的租金回報，首選是1房公寓單位，其次可選2房排屋。的確，據當地最大放盤平台Daft的數據顯示，1房公寓單位的租金回報率最高，如都柏林1號區（都柏林分為24個區）的1房公寓單位回報率平均便達8.5厘，而2房及3房排屋就分別得7.2厘及6.9厘。

　　要選最方便的地區，首選當然是科企總部林立的Gland Canal Dock，該區的公寓單位空置率非常低，只要該區有盤放租，很快就可以租出，而且發展商傾向於當地建商廈，屆時租盤便會更加搶手。不過，Gland Canal Dock的樓盤數量不多，如想吸納這班高收入的優質租客，近市中心的第1、2、3、8和第4區也算不俗。

　　當然，任何投資也有風險，尤其是都柏林的樓價由2011年見底以來已翻了一翻，而且近年的升勢亦見轉慢，近兩年甚至只得數個百分點的升幅，再次看到雙位數增長的機會很微，皆因市場亦要顧及當地居民的承受能力，「老實說，當地人很難以個人名義買樓，因為按揭上限為年薪的3.5倍，如果是二人家庭，或許會較易買樓，所以收租絕對問題不大，但不要期望樓價會大幅上升。」

　　其次就是政府隨時出手干預。其實政府早在2016年已看到租金高企的問題，因而推出租金管制，每個單位的租金增幅每年不得多於4%，及後又在2018年限制業主作短期出租。但即使政府推出了很多措施，由於新建成的都是較高級的公寓，故去年第三季北部城區的租金增幅便高達4.9%，北部鄉區的增幅甚至高達5.6%，如情況未見改善，政府或有機會推出其他「辣招」。

去旅行順便睇樓？

　　上期本欄介紹如何以Rightmove買英國樓。雖然Rightmove也有愛爾蘭樓盤，但卻非當地最受歡迎的平台，有興趣的讀者不妨下載另一個名為Daft的應用程式。Daft的用法其實與Rightmove無異，都是需要用家先選出心儀的地區和物業類型，但Daft就有多一個功能，就是會顯示業主可供「睇樓」的時間，如大家到愛爾蘭旅行，想不到有甚麼可以做，「睇樓」也是不錯的選擇。

投資養老院 回報4厘兼可移民

　　愛爾蘭政府有意增加房屋供應不是空口說白話，由其投資移民的要求中便可一窺一二。愛爾蘭房地產商Bartra亞洲區總經理James Hartshorn表示，港人如想申請投資移民，只需要在愛爾蘭有價值200萬歐元資產，當中100萬歐元用來投資當地公共項目。

　　有見及此，Bartra近年開拓本港業務，並提供兩種公共項目的投資計劃，第一類是為借貸予公屋營建項目，為期三年，但到期後不會提供任何利息，由於項目由政府擔保，適合只為移民但不想承受任何投資的港人；而另一種則是借貸予養老院營建項目，貸款期5年，年息4厘。

　　James指，供應短缺的問題不只限於房屋，在養老、商廈等領域也看到有一定需求，但由於營運養老院的限制較多，例如需通過當局的監管審查程序，以及每周只可新增4名入住者，故投資期會比公屋長，但卻可享有4厘投資回報。他又指，自公司進駐香港後，查詢有關項目的數量上升不少，除了因移民門檻低外，亦因愛爾蘭是英語及普通法制國家。

轉載自《iMONEY智富雜誌》

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