【樓伴晚年】如何善用自住樓？將租金變長糧

 

立會前秘書長吳文華　買樓為投資 收租做長糧

　

　

吳文華

68歲

 

經歷︰

‧1974年 加入香港政府任行政主任（EO）

‧1990至 1994年借調到當年的行政立法兩局議員辦事處，任總行政主任

‧1994年 加入立法局秘書處，出任助理秘書長

‧1997年 1月獲委任為臨時立法會秘書，同年7月1日回歸後，重新被委任為助理秘書長

‧2008年 獲委任為立法會秘書處秘書長，至2012年退休

‧2016年 完成「議會天書」《香港特別行政區立法會歷史、規則及行事方式參考手冊》，同年成立社企

‧2017年 5月We60.com平台正式推出

　

　　EO（行政主任）出身的吳文華，在政府任職20年，後借調到立法會，在2008至2012年擔任立法會秘書長，既是議會「大內總管」，也是一本「人肉議會天書」。多年來擔任公務員及立法會，吳文華工作極之繁重，她說在政府工作了20年，有長糧但不算太多，「勉強夠退休！」猶幸任職立法會時合約每3年更新，享有約滿酬金。吳文華多年來將約滿酬金儲蓄到「磚頭」，「以前買落的樓，（現在）收租是我的Pension（退休金）。」

　

　　物業做長糧，退休無憂，吳文華更出心出力創辦社會企業，去年其長者及照顧者資訊平台We60.com正式推出，「我賣了樓搞社企，同仔女講，阿媽要做一些對社會有意義的事！」吳文華發現踏入退休年齡——她稱為「綠齡」人士的生活資訊相當不足，於是創立We60.com平台，網羅衣食住行、養生飲食之道、生活貼士等等。社企現時聘用了4位全職員工，分別是1位是退休人士及3個殘疾人士。

　

目標明確 不炒作投機

　

　　吳文華說，網站一推出，很多人讚資料很豐富，她笑言：「我們做了整年架！」皆因吳文華和員工也是半途出家，沒有經營網站和傳媒的經驗，因此足足用一年時間學習，完成了一年的文章數目才推出網站。讀者除了長者，也針對照顧者－－往往是外籍家庭傭工，因此We60.com堅持所有文章也中英對照，每篇文章用中文寫好之後，也要翻譯成英文。她笑言，有同事最初用Google Translate翻譯英文，令她哭笑不得，需要每隻字改正。

 

　　退休之後，能夠無後顧之憂創業，源於吳文華有物業做後盾。一來她公務員出身，工作繁重，沒有太多時間投資，物業自然是最佳投資。二來是她未足30歲時，丈夫因病離世，為照顧一仔一女，她明白穩定的經常性收入（Recurrent Income）的重要，買樓收租更是一個很好的收入來源。

 

　　吳文華並非盲目買樓當儲蓄，箇中也有不少投資智慧。首先她目標明確，買樓並非炒賣，只是製造收入的投資。「公務員錢不算太多，也沒時間睇市，有錢便用來買樓！最緊要目標清楚，我不是為了炒，只是為了投資。」因此她幾乎不會賣樓，只會一步步換樓。

 

月花2萬 足舒適生活

　

　　她在1994年換樓更一拆二，她原本居於黃埔花園一個千呎海景單位，當年換樓到屋苑地標「黃埔號」旁，一個實用近700平方呎的單位。記者到訪其單位，發現黃埔港鐵站正正在其下方，更不得不佩服吳文華的選樓眼光，「20多年前買的時候，黃埔已經話有地鐵，但不知幾時，於是我以船（黃埔號）為目標，船是（屋苑）主要商場，地鐵站沒理由不接近船的。」當時她以600萬元賣出海景單位，雖然換樓單位細了約三分一，但樓價便宜了一半，她便用餘錢多買一個單位收租。

　

吳文華的社企聘用了殘疾同事，跟她們外出採訪，讓吳文華發現本港的無障礙設施不足，不少建築物沒有輪椅斜台。

　

　　吳文華買樓收租，鍾情300至500呎的細單位，「阿媽問，買襯都咁細，買來做甚麼？」她解釋，細單位付出的資金不太多，「假如有一日丟空、收不到租，對支出的影響也不大，因為供款不多，而能力範圍也負擔得到，不用迫住價低要賣出單位。」因此她經歷過1997至2003年的樓市低谷也守得到。

　

　　日前，匯豐（00005）公布其最新推算的退休生活指標，「舒適」方式退休的單身人士，每月預算開支約2.1萬元。吳文華自言每月使費也差不多，主要開支是在飲食，「我這個Level不會花太多錢，也不會特別慳，有2萬多元，可以過得幾舒適，只要Recurrent Income有2萬至3萬元，已經不用憂心。」唯一較擔心是醫療開支。

 

　　「其中一個較大開支是化妝品，嘻嘻！應該說是護膚品。」吳文華靦覥地說，未去到一個年紀接受到自己不化妝，若要買一些有信心的品牌，通常也不太便宜。

 

善待租客 忌貿然加租

 

　　想收租做長糧，吳文華的秘訣是善待租客，「我不會隨便加租的，別人（生活）也很艱難。」租金加幅一般跟通脹及薪酬升幅，約3%至5%。吳文華說自己和多個租客也變成朋友的關係。她分享有一個單位的洗衣機最近壞了，她知道該洗衣機也用了10年，於是讓租客自己去電器舖挑選新洗衣機，「租客也很好，不會揀貴的，夠用就可以，說這個慳電一些，他覺得業主好，也會幫你考慮（慳錢）。」

 

　　除了物業，吳文華透露自己也有少量股票，數年前有朋友跟她分析，不能全部資產都是物業，要有些流動資產，例如可隨時套現的股票，應付不時之需。因此她將其中一次的約滿酬金用來買股票，包括匯豐及騰訊，前者大約40元，後者更只是100元左右（股票一拆五前的股價）。她買入這些股票後已完全不理，沒有賣出。她建議港人，40至50歲便要開始預備將來，確保將來的收入來源。除了物業，她認為保險公司推出的年金計劃，每月供款，10年後又可在10年內每月派發現金，可提供穩定的經常性收入。

　

老友與興趣 晚年孖寶

　

　　港人愈來愈長壽，退休歲月動輒長達二三十年，吳文華認為最緊要有朋友和興趣。「我再過兩年70歲了，同齡的同學也差不多開始多病痛，我覺得朋友好緊要，當你有憂心時，有得Share。」跟子女分享的話，他們或會過分擔憂，「你又不想仔女擔憂，可能有病也不敢講，同朋友分享反而可以理性分析，病向淺中醫。」她和同學10年前起，每年也一同去旅行，曾到訪法國、韓國等地，好不熱鬧。

 

家居篇：80萬元打造無障礙居所

　

　　吳文華2年前花80萬元翻新獨居住所，60多歲來裝修，為的原來是80歲的自己。6年前，吳文華父親在家發生意外，去洗手間時跌倒，骨裂入院，自此身體狀況一落千丈，需要坐輪椅出入，無奈家居設計不便輪椅，父親後來需要入住老人院，至前年離世。

　

吳文華拆掉了一面走廊牆，擴闊走廊通道，方便出入。

　

　　父親病後「有家歸不得」，激起吳文華改造家居的念頭。走進吳文華的家，空間寬敞，人人以為有1,000呎，原來實用面積只是680呎。為方便輪椅出入，她拆掉了一面走廊牆，擴闊走廊通道。主人房廁所亦特別擴大，方便照顧者為長者洗澡，廁所又改用敞門，方便輪椅出入。客廳亦然，儲物櫃全部也較淺，既騰出輪椅走動空間，也讓雜物一目了然，更易拿取。

　

從長者起居思考

　

　　單位原本為三房間隔，她改成兩房，其中特大主人房可三邊落床之餘，兩旁空間寬敞，方便將來改用電動升降的醫療床，並放置醫療儀器，為此床後加裝了多個插頭。她又改動了廁所門的位置，特地對正大床，「廁所門也對正大床，第日去廁所可以直去，因為晚年可能會失禁，多一步就係多一步！」

　

吳文華拆掉多幅非主力牆，令空間更寬，方便未來以輪椅出入。

客廳以簡約色調為主。

吳文華認為晚年，興趣很重要。

儲物的組合櫃特別設計得較淺，方便未來坐輪椅取物。

浴室不設玻璃浴屏，增加空間讓照顧者協助洗澡。

 

　　吳文華過往曾在倫敦參觀樓盤，她發現當地新樓提供兩款設計，「一個是Wheelchair Accessible（輪椅通道），一個是普通的，入則時已有這兩個則，政府兩個也會批。」

 

　　她很希望香港的發展商可以效法，售樓時提供便利輪椅的設計，方便居家安老，「唔該走廊闊啲，不用自己未來花錢裝修。」她說，很多朋友想接爸媽同住，但家裏容不下輪椅出入，結果需要住老人院，「老人院也2萬多元一個月，不如自己租一個400呎地方，萬多元，加個外傭，2萬元已夠，反而生活得（較老人院）好！」

 

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