求樓若渴 融資較易 內房龍頭優勢明顯

　　內地樓市調控措施，一直是左右行業發展的最大因素，例如以限購、限貸令來打擊過熱的樓市炒風。不過，今年以來內房銷售表現理想，而且多個二線城市放寬人才買樓門檻，更現萬人連夜排隊抽樓的盛況，可見內地「求樓若渴」的程度。

最新消息：百強房企銷售增逾三成

　　上周，市場憂慮內房資金鏈斷裂，或會出現違約潮，多隻內房股一度急跌，但明顯在低位有不俗的承接力，至本周整體板塊更連日跑出，合景泰富（01813）由上周低位反彈接近17.5%，至於萬科企業（02202）、融創中國（01918）、富力地產（02777）、華潤置地（01109）及碧桂園（02007）亦分別彈8.6%至15.5%。

　　值得注意的是，部分內房股股東由5月至今頻頻增持股份，反映股東對公司前景樂觀，如龍湖地產（00960）及新城發展（01030）分別獲股東增持718萬股及166萬股。

　　內房股強勢反彈，主要是由最新的銷售數據表現帶動（見表一）。數據顯示，內房的合約銷售依然強勁，不愁客路，令市場對內房可能出現違約的憂慮暫時減退。據川財報告的數字，今年首五個月百強房企總體銷售額達到3.5萬億元（人民幣，下同），同比增長33.5%，而5月單月百強房企銷售額更創年內新高，環比增長17.7%。

　　事實上，部分內房股近日公布的5月銷售數字，亦回復高增長勢頭。融創周二（5日）公布，5月實現新增預訂銷售額達387.4億元，按年增長91%，而合同銷售金額為382.7億元，增長86%。據平安證券的數字，碧桂園5月實現銷售額771億元，同比增92.3%，累計銷售額約3,345億元，同比增長37%；同時，有24家內房的單月銷售突破百億元，包括萬科5月實現合同銷售金額約428.8億元，按年增加19.5%，富力5月實現權益銷售額104.7億元，按年升44%。以此增速來看，內房股中期業績表現值得憧憬，而且相信今年將會有更多二線內房股突破千億銷售額。

重點：

　　‧內房股5月的銷售表現強勁，為股價帶來上升動力

　　‧「搖號買房」政策令部分城市出現幾萬人「搖」幾百套房的情況，證明內地居民對住宅仍有很大需求

　　‧融資持續收緊下，突顯龍頭房企的優勢，前景值得看高一線

行業概況：中小企融資難 龍頭看俏

　　自從去年中央進一步推出樓市「辣招」，遏止一二線城市樓價過熱，市場反而呈現失衡情況。去年5月開始「搖號買房」（見104頁財經詞彙）相繼在上海、南京、長沙、成都、武漢、杭州、西安和深圳8個一二線城市實施。根據政策，在符合條件並登記信息後方有資格買樓，在售樓當日，由公證機構在政府的監管下搖號排序買房，以保證買房的公平公正。然而該政策卻令以上城市出現幾萬人「搖」幾百套房的盛況，南京、長沙部分樓盤中簽率僅為3.6%、7.3%，可見樓市熾熱情況未有減退。

現金短債比率大幅下降

　　不過，近日多家房企，包括碧桂園、富力等10家企業陸續中止發債，中止發行債券累計金額近500億元，令市場一度傳出緊張氣氛。房企長期以來過高的槓桿率以及累積因素，使政府對房企在境內發債進行了嚴格控制。同時，中國人民銀行亦要求各大國有銀行停止對部分房地產企業發放貸款，導致年初至今房企融資持續收緊。

　　由於監管機構加強對企業的管制後，許多房企無法取得銀行貸款，形成資金鏈斷裂，使相關債券違約，規模較小的內房有面臨被收購的危機。

　　事實上，市場的流動性收緊，自然最關注融資成本上升的問題。平安證券指，相比融資成本不斷上升的中小內房，具備央企、國資背景的內房龍頭的優勢明顯，好像保利、招商蛇口年內發行的公司債利率為4.83厘和4.88厘，較2017年11月回落0.37和0.52個百分點。

　　另資料又顯示，雖然全國內房的資金面依舊偏緊，惟上市的內房情況未算太差。截至今年首季止，上市房企在手現金對一年內到期債務的覆蓋比例為115%，較去年底下降11個百分點，惟仍然遠比2014年底行業資金最緊張時只有83%為佳。券商相信由於上市房企的融資相對容易，更可以通過減少投地和加快銷售回籠現金來紓緩資金壓力。

　　因此，近日幾家券商對龍頭房企仍持正面態度。平安證券指，銀行會將有限的貸款投向大型開發商，維持行業「強於大市」評級。中泰證券認為中小內房的生存環境持續惡化，預計下半年或迎來較好的併購窗口。雖然內房股近期波動較大，但中長期來看，龍頭房企的優勢明顯，具備可持續穩定增長的能力和條件，仍有一定投資價值。

個股追蹤：建業地產輕資產突圍

　　單憑股價表現，很難判斷內房股是高處不勝寒，抑或高處不算高。無他，普遍內房股自去年至今，股價動輒升一倍，當炒的碧桂園及融創甚至升三、四倍。同時，這些公司公布最新的銷售、呎價均呈價量齊升的情況，現價對應今明兩年預測市盈率約8倍和6倍，確實稱不上貴得離譜。

　　外行人或許看不清行業前景，但若果連公司高層、主要股東也願意真金白銀增持股票，至少反映他們仍然看好公司前景，具有一定的說服力，其中有兩單控股股東增持的舉動，份外值得注意。例如，龍湖地產（00960）大股東自4月起合共增持11次，耗資近3.6億港元，持股由43.77%增至43.83%。

大股東增持證信心

　　另還有今期分析的建業地產（00832）。話說，建業大股東以每股3.65港元，認購2.4億股新股，完成後，大股東持股由46.8%增至50.76%。根據通告，集資所得將用於還債、發展位於鄭州的項目、土地收購，以及一般營運資金。

　　建業地產的業務集中在河南省，去年在省內的市佔率升至4.3%，按年增加0.7個百分點，主要因公司在三四線城市的市場份額有所提升。至於公司收入來源分四方面，包括物業銷售、租金收入、酒店經營及管理服務，當中物業銷售佔比最高，去年達到95.2%。

　　查實，公司近月公布的銷售增速尚算不弱，首五個月物業合同銷售額為131.67億元，按年升48.2%，平均呎價為每平方米7,332元，單單5月的合同銷售額達47.3億元人民幣，上升56.7%。

　　資料顯示，建業曾定下450億元的銷售目標，較去年實際合同銷售增約48%，平均呎價目標為6,923元。按此計算，首五個月的銷售僅完成全年目標的三成左右，要達標似乎有點遙遠，但憑大股東增持的規模來看，說不定已對全年銷售胸有成竹，姑且放長雙眼看公司往後的發展。

　　值得注意是，公司近年積極走輕資產模式，或可在目前去槓桿、高地價的環境下，殺出一條血路。簡言之，地皮由其他公司提供，建業則收取代建項目的管理費、品牌使用費、超額利潤分享及提成，例如公司在住宅項目可按總樓面面積，收取每平方米200元的管理費，商業項目的管理費為每平方米300元；若最終售價高於原定售價某個百分比，建業更可收取額外的管理費。

　　截至去年底，公司累計簽約項目有75個，計容面積1,246萬平方米，按年升76.5%，預計基本收費可達27億元，並在未來4年內入帳。資料顯示，去年來自管理服務的收入為3.08億元，增6.9倍，毛利率高達83%，料今年將會新增30個項目。

轉載自《iMONEY智富雜誌》

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