按盤價 
《缸邊麗評》發展局日前公布本財政年度第三季（１０至１２月）只推出一幅可建１１０個
單位的住宅地皮，市場有不同解讀，但實際情況是本地樓市仍延續弱勢，若增加推出土地，又未
能成功出售，反而帶出負面訊號，而市場目前焦點是本月２５日特首公布《施政報告》內容，當
中會否涉及住宅物業印花稅措施，能否增加買家的入市意欲，活躍本地樓市。
特區政府２０１０年開始，先後推出買家印花稅（ＢＳＤ），雙倍印花稅（ＤＳＤ）及額外
印花稅（ＳＳＤ），以期打擊物業市場的炒賣活動，冷卻樓價升勢。事實上，當年樓市熾熱及炒
賣活動，既與經濟前景信心向好、利率偏低有關，但更重要的是資金湧入，尤其是內地資金來港
置業活動大增，加上外資企業擴張，亦產生另一批置業需求；當時的市場氣氛是今天不買，明天
要更高價才能買入。但如今的情況似乎已進入相反形勢，疫情後環球經濟放緩，內地經濟疫後回
升力度未如預期，加上內地樓市泡沫爆破，資金來港置業已寥寥可數；與此同時，過去兩、三年
港人移民數目增加，令住宅二手市場供應增加，而政府近年增加土地供應，均令本地樓價及物業
供求情況大為紓緩。
雖然特區政府近月亦曾經放寬樓花按揭保險成數，但只屬小修小補動作，而目前本港按揭利
率已調升至４厘以上，在經濟放緩而利率上的環境下，令置業自住或置業投資的意欲大減。因此
，市場亦進一步期望「減辣」或「撤辣」措施出台。
另一方面，本港物業供應量仍在增加，政府預計今年住宅落成量１９９５３個，與過去十年
平均每年落成量１５８７０個比較，高出２５％，而去年空置率４﹒４％，亦是２０１０年以來
高位（２０２０年及２０２１年則分別為４﹒３％及４﹒１％），反映供應量足以滿足需求，加
上樓市、股市下跌時負面財富效應，「減辣」甚或「撤辣」料難以回復炒風，反而可令二手市場
買賣雙方較易達成成交，而地產發展商推盤亦有較大彈性。
但對於地產股而言，寬鬆物業稅措施有助穩定市場信心，但不足以令成交突然急增。（經濟
信心前景不明朗及利率高企仍是置業的主要考慮因素），筆者預期在《施政報告》前或為本地地
產股有反彈機會，但要真正轉勢仍有待需求回升及資金流入，對本地地產股仍審慎。
《資深財經分析師 熊麗萍》
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