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30/08/2017 09:28

《港股透視-麥德光》香港樓市的遠景

  《港股透視》物業投資屬於長線投資,置業者不論是買樓自用或者是單純作出租用途,其實
都包含了投資的目的,因為如果樓價長遠沒有升值的潛力,買樓自用和租樓應該差別不大。香港
與其他國際城市有不少共通點,但香港擁有「一國兩制」的獨特條件,客觀上地少人多,可發展
土地供應有限,惟需求則容易受政治經濟環境改變所影響,例如中港融合的趨勢便對需求起著正
面作用。
 
*樓市泡沫疑患疑真*
 
  自1997年7月回歸之後,香港實行「一國兩制」的50年內樓價向上的趨勢估計不易改
變。表面上,在過去10年,香港的樓價加速上升,是由於全球的金融海嘯危機,令各國中央銀
行採取前所未有的寬鬆貨幣政策,使利率處於極低水平,低廉的按揭貸款利率間接提高了一般市
民的供樓負擔能力。不過,低息環境始終會過去,當世界經濟逐步改善,通脹壓力增加,利率自
然重拾升軌,這點確是目前香港樓市公認的最大潛在風險。任何泡沫的爆破,是由於大部分持分
者均未有對泡沫產生危機的意識;如今香港的樓市已普遍被認為是高處不勝寒,反映市場不乏危
機意識,這是否亦否定香港樓市的泡沫爆破可能?
 
*投機活動大不如前*
 
  目前香港樓市成交的活躍程度與1997年回歸前後的「樓瘋」比較仍差天共地,過去幾年
政府所實施的逆周期管理需求措施應已使投機活動受限,惟需求被扭曲,亦損害了市場的流動性
;樓價在最近10年異常的升勢或反映政府重擊需求過猶不及。未來影響香港樓價的最重要因素
,看來應是「一國兩制」的前途,「一國兩制」本應是香港穩定繁榮的基石,但在庸人自擾下,
香港在過去的20年顯然未有充分利用這個特殊的優勢。在未來的30年,香港仍可亡羊補牢,
但在內地城市急起發展下,優勢已大不如前,自然失落「一國兩制」再續的條件;惟香港的地理
環境與交通樞紐角色仍屬得天獨厚,香港物業價值仍可繼續向好。
 
*「一國兩制」功成身退*
 
  香港回歸後實行「一國兩制」,應該只是過渡的安排,在2047年7月之後,估計「一國
兩制」將劃上句號,因到時內地不少城市的經濟成就和國際地位或已超越香港,維持香港與澳門
的特別行政區地位並不符合國情。1984年12月中英發表聯合聲明到1997年7月主權回
歸,用了12年半的時間進行交接的準備,若2047年7月「一國兩制」功成身退,估計到
2035年左右便須開始作相關的準備。到時,內地的資本市場應已全面開放,港元可轉與人民
幣掛勾;換言之,港元已名存實亡。內地資金為重新進行資產配置而在香港搶灘,很可能在香港
回歸的後過渡期,成為本地樓市和地產股一飛沖天的強彈猛炮。《獨立分析員-麥德光》
(筆者電郵:388stockpicks@gmail﹒com)

備註: 即時報價更新時間為 20/10/2017 17:59
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