按盤價 
《港股透視》物業投資屬於長線投資，置業者不論是買樓自用或者是單純作出租用途，其實
都包含了投資的目的，因為如果樓價長遠沒有升值的潛力，買樓自用和租樓應該差別不大。香港
與其他國際城市有不少共通點，但香港擁有「一國兩制」的獨特條件，客觀上地少人多，可發展
土地供應有限，惟需求則容易受政治經濟環境改變所影響，例如中港融合的趨勢便對需求起著正
面作用。
＊樓市泡沫疑患疑真＊
自１９９７年７月回歸之後，香港實行「一國兩制」的５０年內樓價向上的趨勢估計不易改
變。表面上，在過去１０年，香港的樓價加速上升，是由於全球的金融海嘯危機，令各國中央銀
行採取前所未有的寬鬆貨幣政策，使利率處於極低水平，低廉的按揭貸款利率間接提高了一般市
民的供樓負擔能力。不過，低息環境始終會過去，當世界經濟逐步改善，通脹壓力增加，利率自
然重拾升軌，這點確是目前香港樓市公認的最大潛在風險。任何泡沫的爆破，是由於大部分持分
者均未有對泡沫產生危機的意識；如今香港的樓市已普遍被認為是高處不勝寒，反映市場不乏危
機意識，這是否亦否定香港樓市的泡沫爆破可能？
＊投機活動大不如前＊
目前香港樓市成交的活躍程度與１９９７年回歸前後的「樓瘋」比較仍差天共地，過去幾年
政府所實施的逆周期管理需求措施應已使投機活動受限，惟需求被扭曲，亦損害了市場的流動性
；樓價在最近１０年異常的升勢或反映政府重擊需求過猶不及。未來影響香港樓價的最重要因素
，看來應是「一國兩制」的前途，「一國兩制」本應是香港穩定繁榮的基石，但在庸人自擾下，
香港在過去的２０年顯然未有充分利用這個特殊的優勢。在未來的３０年，香港仍可亡羊補牢，
但在內地城市急起發展下，優勢已大不如前，自然失落「一國兩制」再續的條件；惟香港的地理
環境與交通樞紐角色仍屬得天獨厚，香港物業價值仍可繼續向好。
＊「一國兩制」功成身退＊
香港回歸後實行「一國兩制」，應該只是過渡的安排，在２０４７年７月之後，估計「一國
兩制」將劃上句號，因到時內地不少城市的經濟成就和國際地位或已超越香港，維持香港與澳門
的特別行政區地位並不符合國情。１９８４年１２月中英發表聯合聲明到１９９７年７月主權回
歸，用了１２年半的時間進行交接的準備，若２０４７年７月「一國兩制」功成身退，估計到
２０３５年左右便須開始作相關的準備。到時，內地的資本市場應已全面開放，港元可轉與人民
幣掛勾；換言之，港元已名存實亡。內地資金為重新進行資產配置而在香港搶灘，很可能在香港
回歸的後過渡期，成為本地樓市和地產股一飛沖天的強彈猛炮。《獨立分析員－麥德光》
（筆者電郵：３８８ｓｔｏｃｋｐｉｃｋｓ＠ｇｍａｉｌ﹒ｃｏｍ）
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