《港股透視－麥德光》鷹君家族何所爭？

　　《港股透視》鷹君（０００４１）一向給市場的印象是一家踏實經營的老牌上市公司，雖然
集團的財務狀況在過去曾經跌宕起伏，但最終均能化險為夷，明顯地是因為集團有堅定的長遠投
資方向，宏觀政治經濟變化所帶來的挑戰最終還是得以化解。鷹君的投資策略並不急進，目前仍
為集團最重要資產的兩大投資物業包括中環花園道３號及旺角朗豪坊均在人棄我取的環境下納入
囊中，其後陸續成為從鷹君分拆上市的冠君產業信托（０２７７８）的旗艦物業。
　
＊鷹君一舉成大業＊
　
　　鷹君在１９８９年７月以２７億元投得花園道３號地皮，樓面地價僅為每平方呎１６４８元
，不足３年便完工，成為當時香港少數的大型智能寫字樓物業之一。鷹君成功投得花園道地皮反
映對香港長遠的信心，而當時市場應已預計中環在可見將來難有如此大型的寫字樓地皮出售。花
園道三號現今若在市場放售，估計叫價不低於５００億元，鷹君當年一舉投得此地皮，應是集團
有史以來的代表作。鷹君投資朗豪坊項目則與花園道項目大異其趣，因朗豪坊是與當時的土地發
展局合作，從收地到物業落成需時大概１５年，充分考驗鷹君的投資耐力，而成本亦超過最初的
預期。從最近香港商業物業價格飛漲的趨勢看，冠君若要把旗下資產變現，目前股價仍遠未反映
其可實現價值。
　
＊冠君賣產惹憧憬＊
　
　　鷹君除了香港的房地產業務，另一主業為酒店投資和經營，香港的酒店有關業務已以朗廷酒
店（０１２７０）分拆上市，鷹君仍直接持有海外酒店資產及業務。鷹君從９０年代初到現在的
發展，應可確定其管理層所作的貢獻；不過，鷹君及其旗下的上市公司股價表現是否盡如人意，
也許值得管理層認真檢討。冠君近來股價大幅上升，應歸功於公司放售朗豪坊寫字樓的意向，市
場預料成交價可遠高於去年底資產負債表中的估值８５億元，因為此估值只相當於每平方呎
１﹒２萬元；若物業高價出售，應有助收窄冠君股價對資產淨值的折讓。若冠君派發特別股息，
大股東鷹君亦可受惠。
　
＊瑞安建業排末席＊
　
　　除鷹君系外，羅氏家族門下的上市公司不少，羅家創業第二代另起爐灶的第一系包括世紀城
市（００３５５）、百利保（００６１７）、富豪酒店（０００７８）、富豪產業
（０１８８１）及四海國際（００１２０），另一系是瑞安建業（００９８３）及瑞安房地產
（００２７２），還有一系是重新上市的新福港（０１４４７）。以市值計算，冠君、鷹君及瑞
安房地產列三甲，其餘市值均只屬二、三線股，市值最小是瑞安建業，竟排於單純經營建築業的
新福港之後。瑞安建業的建築業務估值理應不弱於新福港，何況前者還有一籃子可供出售的內地
物業資產，瑞安建業在家族各上市公司中股價表現確最令人失望，目前股價仍較１９９７年上市
價低約八成。上市公司的業績有目共睹，管理層的功與過應是公道自在人心；股東財富繫於上市
公司的股價表現，市場亦一目了然。《獨立分析員－麥德光》
（筆者電郵：３８８ｓｔｏｃｋｐｉｃｋｓ＠ｇｍａｉｌ﹒ｃｏｍ）