按盤價 
《經濟通通訊社記者周湛權２５日報道》九倉（００００４）於本月９日公布半年業績，並
同時宣布已向聯交所提交建議，以介紹形式分拆其全資附屬公司九龍倉置業地產投資獨立上市，
建議亦已獲聯交所批准。
九龍倉置業地產投資將會以香港投資物業為主，將持有一個由海港城、時代廣場、荷里活廣
場、卡佛大廈、會德豐大廈及Ｔｈｅ Ｍｕｒｒａｙ等６個本港優質投資物業的組合，樓面面積
達１１００萬平方呎，總值逾２３００億元，每年營業額逾１３０億元，亦將持有九倉擁有
７２％權益的上市附屬公司海港企業（０００５１）。分拆後九倉將集中於中國內地投資物業及
發展物業、其他香港物業，以及物流和酒店管理。
＊花旗料私有化九倉雙雙受惠，麥格理則看淡會德豐＊
花旗指九倉分拆後市值縮小，料母企會德豐（０００２０）將更容易提私有化，目標價由
８０元升至１００元，予「買入」投資評級，由於九倉有３３０億元淨現金，變相提供私有化資
金。花旗另指會德豐將於九倉私有化中受惠，有長遠利好效應，可去除控股公司折讓，從而提升
價值，目標價由６０元升至７５﹒４元。
麥格理則指，根據太古Ａ（０００１９）及太古Ｂ（０００８７）分拆太古地產
（０１９７２）、以及長和系世紀重組經驗，預期九倉股價４個月內（由公布業績起計）上升，
直至市帳率（ＰＢ）升至１倍至１﹒２倍，但料分拆後ＰＢ將回復至０﹒８倍，而九倉目前
（７１﹒５元）ＰＢ約０﹒６８倍，予目標價９０﹒２２元。雖然會德豐會應可受惠重組憧憬以
及該行提升九倉每股資產淨值（ＮＡＶ）之估值，但香港項目毛利率令人失望，因此將目標價由
５８﹒５４元降至５４﹒３２元，維持「中性」評級。
＊長實地產介紹形式上市，九倉股東可獲派分拆股份＊
介紹形式上市是指公司在上市前不會將股票向公眾投資者銷售，即無須向投資者集資，而直
接申請上市。
２０１０年太古以實物分派方式上市擬抽水逾２００億元，但市況不配合而擱置，兩年後以
介紹形式成功將太古地產分拆上市，有關股份獲分派予太古Ａ及太古Ｂ股東。
其後，長實（００００１）（現稱長和）與和黃（０００１３）（現已退市）於２０１５年
先合後拆，拆出長實地產（０１１１３），長實地產當年亦是以介紹形式上市，當時每股長和獲
分派一股長實地產。長實２０１４年度最高ＰＢ只有０﹒５６倍，世紀重組後２０１５年度最高
ＰＢ竟上升至１﹒０３倍。
因此，如投資者欲持有九倉分拆出來之股份，應直接持有九倉以待日後分派，或待新股份上
市後於市場買入。
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