【嚟緊炒Ｄ乜】恒地股價仍低可中長線部署，政府新策利地產發展

　　《嚟緊炒Ｄ乜》自行政長官林鄭月娥公布任內第三份《施政報告》後，市民對土地及房屋政
策反應不一，但地產股一度攀升。新一輪房屋政策表面上為有志上車人士提供「子彈」，但有分
析指，實際只是為下行中樓價再注入動力。究竟如何看懂樓市，哪一隻地產將會落鑊？
　
＊首置按揭放寬上限，只對二手樓市有利＊

　　香港樓市有一段很長時期的奇怪現象，就是一手樓交投暢旺，二手樓則有價無市，主要是發
展商在新盤推出時提供多項優惠，除了本身的首置之外，發展商更推出回佣、折扣等。但最吸引
買家的是，發展商連同其他「財仔」（財務公司）提供二按服務，俗稱「呼吸Ｐｌａｎ」（即只
要你是正常且有正當職業、會呼吸，就會向你提供按揭服務）。
　　在舊制底下，假設要買一個７５０萬元單位，按揭最多做到六成，即首期最少三百萬，但發
展商或財務公司，為買樓客做「二按」服務，幫買家再做多三至四成按揭，意味買家首期可能只
需７５萬甚至「０首期」就可上車，更有發展商推出「免兩期供款」優惠等招徠客人，但很多買
家上會之後才發現一、二按的利息支付昂貴，供得十分辛苦。
　　一手市場本來就有很大量的按揭服務為買家提供銀彈，所以港府新的土地政策根本對其作用
不大。政府最新的政策最大目的是想刺激二手市場，因為近期中原ＣＣＬ指數每況愈下，而一手
樓定價通常以同區二手樓售價作為參考。二手樓市場而言，當經濟環境好的時候，有價無市亦無
相干，最多放租出售；而經濟下行時候樓價或會急跌，出現負資產或斷供情況或更甚，銀行被迫
「Ｃａｌｌ　Ｌｏａｎ」，連鎖反應下最終又來一次「９７翻版」。
　　因此，不難明白，政府再為樓市吹起泡沫是迫不得已，因為一街負資產的連鎖反映，肯定是
政府解決不來的經濟問題，因此唯有靠穩定二手樓市價格，來穩固一手樓的的銷售。因此年輕人
上車只會更難，觀看新策推出後，很多二手盤都立即封盤反價，雖然剛過去的周六、周日二手盤
成交急升，但按照香港年輕人的購買力，買家是誰相信很多讀者都心裡有數。

＊新策一出二手盤反價，新盤或借勢提價＊

　　自新政策推出後，有分析指出，過往６００萬元樓價單位，可逐步提升至８００萬元，預料
新盤亦有藉口開始加價。但近年來中資地產商在港狂搶地，令「麵粉」價格提升，且售價並未有
太進取，對本地地產商造成威脅，因此本地地產商會否「大咬口」提升呎價，還看市民承受能力
。
　　例如中國恆大（０３３３３）於本港的頭炮項目「珺瓏灣」，上周公布首張價單涉
１５１伙，折實入場費約３１８萬元起，實用面積２２３呎起，雖然位於屯門，但很適合夫妻上
車。豪宅盤方面，碧桂園（０２００７）於馬鞍山的「泓碧」，暫時累售３７２伙，佔該盤整體
單位數的７０％，最高入場費亦約千八萬，另外１３幢別墅以招標形式發售。雖然中資盤都位置
偏遠，但相對地價格相宜。
　　本地地產商似乎除了面對經濟下行之外，還要面對中資地產商的競爭，因此相信近期新盤提
高呎價有限。但由於不需要靠過往一、二按的「呼吸ｐｌａｎ」上車，對買家利息開支相信減少
，亦有利一手樓銷售，但影響程度相對間接且有限。目前上車客還要考慮經濟因素以及失業的風
險，相信買樓亦較為審慎，過往買家「打蛇餅」排滿售樓處的風光難再。

＊大行看法普遍樂觀，本地地產商料受惠＊

　　大行對於是次《施政報告》看法正面，其中匯證指出，土地政策成為重要議程，相信港府有
更多紓困措施應對房屋問題，有利香港發展商，該行相信放寬首置按保上線有利不同收入階層的
人「上車」，另外亦看好港鐵（０００６６），並指可受惠於新的三條路線。
　　瑞信報告則認為，《施政報告》大致符合市場預期，但放寬按揭上現則令人意外，該行預料
放寬後可加快釋放終端用戶的需求，而且目前地產股的每股資產折讓５６％，較２０１０年以來
有所擴闊，相信新政策有利買家情緒，看好恆地（０００１２）及新世界（０００１７），均給
予「跑贏大市」評級。
　　美銀美林同樣認為，放寬按保上限令人驚喜，相信私樓市場大部分均可受惠，該行指出香港
示威活動及相關新聞為本港樓價帶來負面影響，但估計新措施將令潛在買家增加，而短期供應並
無改變，為穩固樓價袋來支持。該行將新地（０００１６）及恆地投資評級由「中性」升至「買
入」，主要因為其新盤銷售可見性增加。
　　早前傳媒亦報道，本地樓市在政府公布新策後爆發小陽春，剛過去的周末及周日以錄得２０
宗成交，急升２﹒３３倍，其中將軍澳「新都城」一個兩房單位最新成交反咬高１２﹒５％成交
，可見新策藥力十足。雖然大行報告唱好本港樓市，但新盤推售未有太過熾熱或超額多倍入飛的
情況，可見對一手市場而言，還需要些時間消化。
　　
＊恆地ＰＥ低，股價三底加持可考慮持有＊
　
　　事實上，本港地產之中，恆地、新世界、會德豐（０００２０）、長實（０１１１３）等發
展商，市盈率在５至６倍之間，都是十分「抵買」，但恆地更值得推薦，主要由於手上土地儲備
充足，市區唐樓收購方面積極，而且是目前持有最多農地的發展商，配合政府的土地發展政策，
是無往而不利。
　　技術走勢方面，目前恆地「三底加持」，最近一個底的弧度顯著，走勢相當好看，但１４日
ＲＳＩ處於５１左右的中間位置，未見有大資金炒作，可考慮買入放置中長線部署，近日股價在
１０天線下爭持，可考慮現價分段買入，每跌５毫可入一注溝淡，失守３６元即要沽出，短期先
望再突破３９元，可先沽出一半，另一半可望４３元之上。股份近期走勢處於低位，可持有性相
當高，除非政治事件繼續發酵，否則風險相對地低。（撰文：李皆穎）

　　表列恆地（０００１２）近年主要業績數據：　

　　數據　　２０１９年度中期　　　２０１８年度　　　２０１７年度　　　２０１６年度
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　　收益　　　　８１﹒２９億　　２１９﹒８２億　　２７９﹒６０億　　２５５﹒６８億
　　　　　　（－３７﹒５％）　　（－２１﹒４％）　（＋９﹒３６％）　（＋８﹒１５％）

　　毛利　　　　４１﹒５０億　　１１９﹒９５億　　１２６﹒１６億　　１０８﹒６６億
　　　　　　（－３８﹒８％）　　（－４﹒９２％）　（＋１６﹒１％）　（－０﹒９６％）

　　盈利　　　　７５﹒１５億　　３１１﹒５７億　　３０８﹒０９億　　２１９﹒１６億
　　　　　　（－５０﹒０％）　　（＋１﹒１３％）　（＋４０﹒６％）　（＋２﹒７７％）

　　股息　　　　　５０﹒０仙　約１６３﹒６４仙　約１４１﹒３２仙　約１１６﹒４５仙
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　　註：年結日為１２月３１日

　　表列恆地及部分地產股股份表現：

　　股份（編號）　　　　　　　　今年以來（％）　　第三季以來（％）　本月以來（％）
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　　恆基地產（０００１２）　　　＋１１﹒９２　　　－１１﹒１６　　　＋３﹒５６
　　新地　　（０００１６）　　　＋　４﹒１２　　　－１３﹒２８　　　＋１﹒８６
　　新世界　（０００１７）　　　＋　９﹒００　　　－　８﹒８４　　　＋９﹒４３
　　會德豐　（０００２０）　　　＋　８﹒７４　　　－１５﹒３７　　　＋５﹒１５
　　恆隆地產（００１０１）　　　＋１９﹒５５　　　－　７﹒９９　　　－４﹒８３
　　長實集團（０１１１３）　　　－　３﹒６１　　　－１２﹒０１　　　＋０﹒４７
　　太古地產（０１９７２）　　　－　９﹒１６　　　－２２﹒５９　　　－１﹒６３
　　九倉置業（０１９９７）　　　＋　０﹒９０　　　－１６﹒４０　　　＋５﹒３７
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　　股指：
　　恆生指數　　　　　　　　　　＋　３﹒２２　　　－　６﹒５３　　　＋２﹒２５　
　　國企指數　　　　　　　　　　＋　３﹒４５　　　－　３﹒７５　　　＋２﹒６７
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　　註：股價資料截至１０月２５日中午１２時