《談國論企－黎偉成》內房企須解債增銷挺業績穩信心

　　《談國論企》多間在香港上市的內地房地產開發企業股份的商品住宅房銷情欠佳，新開發投
資持續縮減，更面對頗不少財政問題，要需要解決現金流不足之困，可循（１）把現貨或在建樓
盤以批發式「打包」之途，售資予具專業的資產管理公司套現，以支持現時的營運所需，同時
（２）要控制好各方面的成本開支，（３）爭取銀行的稍延還款期和稍降利息，甚至（４）考慮
與樓宇單位的買家探討適度延遲交付的期限。內地的樓市存在系統性風險的壓力，各方必須正視
問題，共商化解之法。
　
＊商品住宅房持續減銷顯市場信心不足＊
　
　　從中國國家統計局發布最新資料，可見內房企業所面對的問題和困擾日益嚴重，特別是（一
）商品房銷售中的住宅物業，銷售情況在最近兩個月有轉弱的新趨勢：（Ｉ）銷售額度於
２０２３年１－１０月份累計８﹒６５０２萬億元，同比減少３﹒７％，較１－９月份
７﹒２７７萬億元所減３﹒２％擴大０﹒７個百分點，更遠遜於１－８月份６﹒９９萬億元減
１﹒５％減幅和１－７月份減０﹒７％，而於１－６月份累計之數尚增３﹒７５和連同１－５月
份１１﹒９％及之前的六連之升，情況逆轉。
　　此因（ＩＩ）銷售面積，於１－１０月份累計７﹒９３８６億平方米同比減少６﹒８％，同
樣比１－９月份累計７﹒２７７億平方米的６﹒３％減幅多減０﹒５百分點，而上半年之１－５
月份４﹒０６６３億平方米尚能上升２﹒３％、１－４月升２﹒７％、１－３月份升１﹒４％，
反映出境內的商品住宅房地產市道由溫和向好轉日益差勁。
　　商品住宅房的銷情反覆逆轉，引人以憂的更是（二）竣工面積於２０２３年１０月末時為４
億平方米，同比增長１９﹒３％，而９月３﹒１３億平方米則增２０﹒１％，皆屬兩成之增，在
市場需求轉趨疲弱之際卻出現供應增加之況，使內房企業更加不易消化貨尾，否則房地產開發商
不易處理好供求關係，而影響到業績表現。
　　另一個重大問題，為（三）房地產開發企業到位資金，顯然受商品房銷情欠佳之困：１－
１０月份累計１０﹒７３萬億元同比減少１３﹒８％，比１－９月份累計６﹒４５３１萬億元的
１８﹒３％減幅有所收窄，較１－８月份６﹒４７９萬億元的１８﹒２％減幅多減０﹒１個百分
點，特別是（ｉ）個人按揭貸款，與商品住宅房的銷情齊步下行：於１－１０月份累計１﹒８５
萬億元同比減少７﹒６％，比１－９月份１﹒７０２８萬億元所減６﹒９％要多減０﹒７個百分
點，而１－６月份１﹒２４億元尚增２﹒７％和１－５月份１﹒０３５４萬億元增６﹒５％。此
況意味市場於下半年的買意再度轉差。
　　和（四）定金及預收款於１－１０月份累計３﹒６５萬億元同比減少１０﹒４％，減幅亦高
於１－９月份累計３﹒３６３１萬億元所跌的９﹒６％。此顯房地產開發商在銷售前景欠理想環
境底下，和現金流有困。
　　正正因為樓市前景不理想，故（五）房地產開發商明顯減低對住宅商品房的開發投資力度，
乃可預期之變，於１－１０月份累計７﹒２７９９萬億元同比減少８﹒８％，高於１－９月份
６﹒６２萬億元同比減少８﹒４％。
　
＊可考慮讓房企折讓打包售資予資產管理公司套現＊
　
　　我早在好幾年前指出：內地的房地產市場存在系統性風險的問題，因房地產開發商過份樂觀
而近乎失控的發展，大量的投地建樓負上相當沉重債務，若干房企遂出現資不抵債之險，只靠售
樓套現以支持經營及投資所需，恒大地產（０３３３３）便是其中一例，更引發內房企業所存之
困不易紓緩，甚至有危機四伏威脅。
　　住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局於２０２３年８月１８日發出的《通知》，
所出台的「認房不認貸」政策，乃優化個人住房貸款中住房套數認定標準，使合資格居民家庭可
採取首付等條件置業，產生降低購房成本即實際成本的佳效。新策該會更好地滿足居民剛性和改
善住房需求。
　　問題是新政策難以解決好房地產開發商現存的重大財政問題，要處理之法該有（一）相對迅
速的做法，是容許房企把已建成現貨樓甚至在建項目，以批發式「打包」售予具房地產有專業投
資知識的資產管理公司，予以一定的折讓，吸引資產管理公司的投資，而房企亦可迅告套現，逐
步處理和解決現存的財政困擾，就一如商業銀行把呆帳售予專業的資產管理公司之況。
　　和（二）如能通過「打包」套現，房企可以爭取把已售的樓花與置業者討議稍延付貨期限，
做法是就此「付息」或作租金補貼，降低財政短期支付的逼切性。
　　但（三）要商業銀行大力支持房地產業，顯然是不理想的做法。銀行當然要配合國家政策，
卻始終是有高度商業性的機構，在商言商，不應被個別行業所拖累，否則或有金融經濟系統性的
風險威脅，不可掉以輕心。
《資深財經評論員　黎偉成》（ｗａｉｓｈｉｎｇｌａｉ２１０＠ｙａｈｏｏ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ）
　
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