按盤價 
《投資智慧》港鐵（０００６６）日前公布上半年業績，盈利增長２８﹒５％至７９﹒１２
萬，營業額增長１﹒３％至１９４﹒７１億，如撇除投資物業重估，基本業務淨利潤則上升
３﹒２％至４３﹒８９億，其中物業發展部分減少５４﹒６％至２﹒０３億，而經常性業務則增
長１０％至４１﹒８６億。隨著財務狀況改善，在物業發展方面，港鐵可考慮成為發展商，以在
業務上獲取更大自由度，亦有利提升資本回報率。
＊業績受惠重估收益＊
今次港鐵業績不俗，首先主要受惠於投資物業重估收益，期內公司的物業租賃收入增加
１０﹒１％至１９﹒１億，港鐵商場新訂租金錄得平均１４％升幅，租金上升有利物業重估時價
值提升。另外，集團物業發展純利下降，主要是由於期內未有新項目入帳，預期柯士甸站上蓋項
目，以及日出康城第三期可於下半年入帳，料對物業發展業務有幫助。最後，雖然港鐵近期在本
港有不少負面消息，但全球性的鐵路業務保持穩健，除於英國及澳洲取得新的項目外，亦成為了
中國最大的外資鐵路營運商。
＊取回物業發展主導權＊
集團財務狀況有改善，淨負債權益比率由去年底的１１﹒８％改善至８﹒６％，經營現金流
增加１９％至１１５億，而自由現金流更由去年同期負數改善至４５億元。在物業發展方面，港
鐵長久以來與地產發展商合作，但今年港鐵車站上蓋物業發展權招標多次出現流標，反映地產商
出價謹慎；隨著港鐵財務狀況改善，公司可考慮自己成為物業發展商，取回主導權及增強股東回
報率，相信會更有利業務發展。《ＡＭＴＤ證券業務部總經理 鄧聲興》
（筆者為證監會持牌人士及筆者未持有上述股份）
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