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18/10/2017 09:38

《港股透視-麥德光》「上樓」?「上車」?

  《港股透視》香港的主權在1997年7月1日回歸中國,當時不少人對香港的前途抱著懷
疑態度;但在回歸後20年,香港前途的最大問題之一卻竟然是不斷攀升的樓價。過去20年間
國際與香港本地均出現異常的經濟起落,而香港的樓價雖曾深陷低谷,之後卻能絕地反擊,並再
續樓市不死的神話。香港在七、八十年代曾有「樓市不死、股市不憂」之說,目前應該要改說「
股市不死、樓市不憂」了。
 
*樓價上升是喜是憂?*
 
  香港未來的經濟命脈仍繫於金融服務業,特別是能否在中港融合中發揮所長,股市的表現,
實在影響資金進出、就業市場、以至對房地產的需求。樓價上升,無疑也提升物價及生活成本,
如果居民收入沒有向上流的動力,在樓價與物價昂貴的城市居住,生活有多大壓力自不待言。回
顧香港的房屋發展史,住屋問題由解決居民的基本需要漸進,從簡陋的木屋區到徙置區,以至後
來居住環境較佳的廉租屋、公屋和為滿足居民自置居所欲望而建的居屋;但隨著香港經濟長足發
展與生活水平提升,居民的最終目標還是自置私人居所。事實上,由私人發展商扮演滿足居民房
屋需要的最重要角色,是回歸前政府對有關房屋問題施政的目標。
 
*房屋問題重中之重?*
 
  回歸後的特區政府,也許受到1996-98年間樓市大起大落的困惑,房屋政策變得搖擺
不定,面對樓價上升時不斷下藥企圖遏制樓價,說是急市民所急,但政府的行政干預往往扭曲市
場的正常運作,香港目前的樓價居高不下,應與政府過分干預有一定關係。香港在回歸前後房屋
政策的差異,主要是其延續性與長遠的目標,因為香港回歸後至今四任特首對房屋問題都有不同
的理念。房屋問題雖然應是政府施政的重點之一,但把房屋問題放在最高位,便是本末倒置;因
為樓價的高低,不是單純看樓價的絕對值,而是根據有關數據計算的負擔能力。利率持續處於低
水平,固然有利負擔能力,但支持負擔能力最終應依靠居民的收入增長。
  
*房地產股值得看好?*
 
  土地和新屋供應當然是實行長遠房屋政策成敗的關鍵,鼓勵私人發展商參與應是最為有效的
,而非大鑼大鼓地招募所謂「覓地良方」;因為政府是最大的地主,也只有政府才掌握最全面的
發展規劃。香港過去房屋政策的精髓是先以公屋為基層市民「上樓」,再為求上進的居民以居屋
「上車」,以後的路就交由私人市場解決了。政府和市民都要明白「上樓」和「上車」的分別,
政府為特定的市民提供置業階梯是不切實際的。私人發展商所持有大量未開發的農地,如能加快
釋放其價值,對各方均有利;惟對地產股估值最關重要的,是政府是否重新認定私人發展商對提
供自置居所的重要貢獻地位,以及對維持社會穩定繁榮的能力。《獨立分析員-麥德光》
(筆者電郵:388stockpicks@gmail﹒com)

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