按盤價 
《港股透視》香港的主權在１９９７年７月１日回歸中國，當時不少人對香港的前途抱著懷
疑態度；但在回歸後２０年，香港前途的最大問題之一卻竟然是不斷攀升的樓價。過去２０年間
國際與香港本地均出現異常的經濟起落，而香港的樓價雖曾深陷低谷，之後卻能絕地反擊，並再
續樓市不死的神話。香港在七、八十年代曾有「樓市不死、股市不憂」之說，目前應該要改說「
股市不死、樓市不憂」了。
＊樓價上升是喜是憂？＊
香港未來的經濟命脈仍繫於金融服務業，特別是能否在中港融合中發揮所長，股市的表現，
實在影響資金進出、就業市場、以至對房地產的需求。樓價上升，無疑也提升物價及生活成本，
如果居民收入沒有向上流的動力，在樓價與物價昂貴的城市居住，生活有多大壓力自不待言。回
顧香港的房屋發展史，住屋問題由解決居民的基本需要漸進，從簡陋的木屋區到徙置區，以至後
來居住環境較佳的廉租屋、公屋和為滿足居民自置居所欲望而建的居屋；但隨著香港經濟長足發
展與生活水平提升，居民的最終目標還是自置私人居所。事實上，由私人發展商扮演滿足居民房
屋需要的最重要角色，是回歸前政府對有關房屋問題施政的目標。
＊房屋問題重中之重？＊
回歸後的特區政府，也許受到１９９６－９８年間樓市大起大落的困惑，房屋政策變得搖擺
不定，面對樓價上升時不斷下藥企圖遏制樓價，說是急市民所急，但政府的行政干預往往扭曲市
場的正常運作，香港目前的樓價居高不下，應與政府過分干預有一定關係。香港在回歸前後房屋
政策的差異，主要是其延續性與長遠的目標，因為香港回歸後至今四任特首對房屋問題都有不同
的理念。房屋問題雖然應是政府施政的重點之一，但把房屋問題放在最高位，便是本末倒置；因
為樓價的高低，不是單純看樓價的絕對值，而是根據有關數據計算的負擔能力。利率持續處於低
水平，固然有利負擔能力，但支持負擔能力最終應依靠居民的收入增長。
＊房地產股值得看好？＊
土地和新屋供應當然是實行長遠房屋政策成敗的關鍵，鼓勵私人發展商參與應是最為有效的
，而非大鑼大鼓地招募所謂「覓地良方」；因為政府是最大的地主，也只有政府才掌握最全面的
發展規劃。香港過去房屋政策的精髓是先以公屋為基層市民「上樓」，再為求上進的居民以居屋
「上車」，以後的路就交由私人市場解決了。政府和市民都要明白「上樓」和「上車」的分別，
政府為特定的市民提供置業階梯是不切實際的。私人發展商所持有大量未開發的農地，如能加快
釋放其價值，對各方均有利；惟對地產股估值最關重要的，是政府是否重新認定私人發展商對提
供自置居所的重要貢獻地位，以及對維持社會穩定繁榮的能力。《獨立分析員－麥德光》
（筆者電郵：３８８ｓｔｏｃｋｐｉｃｋｓ＠ｇｍａｉｌ﹒ｃｏｍ）
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