內地降首置利率內房股起哄，惟料續受制樓市疲弱人幣貶值

　　《經濟通通訊社１６日專訊》面對內地樓市困局，人民銀行和銀保監減首套房貸利率救市，
今日一度刺激內房股急升，其中碧桂園（０２００７）曾升逾７％，惟其後升幅收窄，半日只升
逾１％，可能是因售樓數據仍疲弱，加上人民幣兌美元持續弱勢，不利美元債較重的內房，而內
房債務問題仍未見解決，看來要部署內房股仍以小心為上。
　
＊首套房貸利率下限降２０基點，ＬＰＲ有望調降＊
　
　　人民銀行和銀保監聯合發布通知稱，首套住房貸款利率下限，可較貸款市場報價利率
（ＬＰＲ）下調２０個基點，按照現時的５年期ＬＰＲ利率４﹒６％，首套房貸款利率可不低於
４﹒４％，二套住房貸款利率下限則按現行規定執行。另人行及銀保監各派出機構，可按照「因
城施策」的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據各城市房地產市場形勢變化及政府調
控要求，自主確定首套房及二套房商貸款利率加點下限。
　　分析認為，這是監管部門進一步釋放利好、提振樓市信心的嘗試，預計各地下調房貸利率的
空間進一步打開。接下來，５月２０日即將公布ＬＰＲ調降可期。中國人民大學重陽金融研究院
首席經濟學家廖群則指，各地方政府會跟隨放寬，並估計當局在短期內會進一步放寬貨幣政策，
最快６月會視乎５月經濟數據而考慮降準。
　
＊分析師稱有利刺激住房需求，惟高盛料樓市指標續走弱＊
　
　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次政策的核心內容在於，首套房貸利率將下降
，直接影響在於購房者實際支付成本將有所下降。按照新政，按貸款金額５０萬元（人民幣．下
同）、期限３０年、等額本息還款估算，利率下調２０點子，平均每月可減少月供支出約６０元
，未來３０年內共減少利息支出約２萬元。中泰證券研究所首席分析師楊暢則認為，通過降低住
房貸款利率，有利於降低住房購置成本，刺激需求邊際改善，而因城施策對於部分人口流入數量
較大，住房具有剛性需求的城市，可以結合自身情況採取不同的加點方式，有利於對需求釋放進
行精準調控，防止產生房價快速上行的壓力。
　　高盛則認為，有關舉措向市場發出響亮而明確的訊號，即監管層正以具體措施推動房地產政
策寬鬆，預期當局將宣布更多寬鬆政策，但由於內地疫情反彈，增長相對疲弱，樓市指標料將繼
續走弱，當局需提供更多支持以穩定市場。另政策或有助於改善房地產行業的預期和情緒，但對
房地產需求實際影響仍有待觀察，而現有抵押貸款通常每年重新定價，因此可能至少要到明年才
能受益，屆時有效抵押貸款利率還將取決於銀行決定收取的溢價。
　　另方面，廣東東莞及江蘇南京亦放寬多孩家庭購房限制。東莞市住建局、稅務局等８個部門
上周六（１４日）宣布，即日起允許二孩或三孩家庭，增購一套商品住房，而商品住房取得「不
動產權證」滿２年後，可以交易轉讓。南京早前亦宣布，自５月１１日起，生育第二個孩子及以
上戶籍居民家庭，將可新增購買一套商品房，同時可享受相關銀行最優惠貸款利率。
　
＊首四月商品房銷售降幅擴至２９﹒５％　貸款挫兩成四＊
　
　　國家統計局公布，今年首四月，商品房銷售額３７７８９億元（人民幣．下同），下降
２９﹒５％，降幅較１至３月的２２﹒７％繼續擴大，其中住宅銷售額下降３２﹒２％。商品房
銷售面積３９７６８萬平方米，同比下降２０﹒９％，其中住宅銷售面積下降２５﹒４％。另１
至４月房地產開發企業到位資金４８５２２億元，同比下降２３﹒６％，其中國內貸款６８３７
億元，下降２４﹒４％；自籌資金１６２７１億元，下降５﹒２％；定金及預收款１５３５７億
元，下降３７％；個人按揭貸款８０３７億元，下降２５﹒１％。
　　此外，上周融創中國（０１９１８）稱有４筆票據利息到期未支付。寶龍商業
（０９９０９）則宣布擬向控股股東寶龍地產（０１２３８）買入上海辦公樓，市場憂慮其財務
獨立性和流動壓力，富瑞將其目標價由１９﹒１６元大降５９﹒０８％至７﹒８４元。
　
＊瑞銀：料人幣每貶值５％，拖低內房股市值１１％＊
　
　　人幣匯價方面，中國外匯交易中心人民幣兌一美元中間價今報６﹒７８７１，較上個交易日
升２７點子，止步六連貶，暫時脫離２０２０年９月３０日以來近２０個月低位。瑞銀發表研報
指，近期已下調美元兌人民幣匯價２０２２年底預測至６﹒９水平，假設人民幣匯價每貶值５％
，料影響內房股市值預測１１％，對其現金流影響為０﹒８％。本港上市的內房股所持非人民幣
債佔比為３５％，其中世茂集團（００８１３）、中駿集團（０１９６６）、雅居樂
（０３３８３）、中國海外（００６８８）及合景泰富（０１８１３）佔比較高。
　　中信證券則指，短期內美元指數將是影響人民幣匯率的關鍵因素，人民幣或繼續承壓，但中
長期來看，美元指數或將在二季度後出現拐點，伴隨著中國基本面企穩，人民幣或重新走強。
　
＊潘鐵珊：內地釋政策放寬訊號，惟負債高內房仍不宜沾手＊
　
　　香港股票分析師協會副主席潘鐵珊於今日《開市Ｇｏｏｄ　Ｍｏｒｎｉｎｇ》節目指，瑞銀
就人幣貶值對內房市值影響的報告參考作用不大，而三條紅線下負短債太多的內房資金流受影響
更令人擔心，尤其融創及世茂等負債高，受疫情影響首季售樓表現不理想難減輕負債，不宜沾手
，可換馬至央企國企或質素較佳內房，其中央企內房借貸比率低受債務影響小，而人幣最多一年
也只貶值５至６％，華潤置地、美的置業（０３９９０）及保利置業（００１１９）等都可吼。
　　至於內地下調房貸利率，潘鐵珊指可見當局釋放政策放寬訊號，雖然下調不算多，但起碼對
首套房有放寬，二套房可調整至要求下限亦屬好事。隨著愈來愈多政策出台，加上內地人口流動
加快帶來剛性需求，而息率在通脹不高下亦可適度下調，料內房股價會開始企穩。
　　內房股半日普遍上升，惟升幅比開市初段大為收窄，其中表現最好的亦只升逾１％，有部分
更倒跌。
　
　　　　　　　　　　部分內房股今日上午表現
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　　　　股份（編號）　　　　半日收市價（元）　　　變幅　　
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　　　龍湖（００９６０）　　　３６﹒８５　　　升１﹒６６％
　　　旭輝（００８８４）　　　　３﹒１６　　　升１﹒６１％
　　碧桂園（０２００７）　　　　４﹒４８　　　升１﹒３６％
　　富力地產（０２７７７）　　　２﹒７０　　　升０﹒３７％
　　　萬科（０２２０２）　　　１７﹒７６　　　升０﹒３４％
　　雅居樂（０３３８３）　　　　３﹒２３　　　升０﹒３１％
　　華潤置地（０１１０９）　　３３﹒９０　　　升０﹒３％　
　　越秀地產（００１２３）　　　７﹒９５　　　升０﹒１３％
　　中海外（００６８８）　　　２３﹒０５　　　跌０﹒６５％
　　中國金茂（００８１７）　　　２﹒２５　　　跌０﹒８８％
　　合景泰富（０１８１３）　　　２﹒３７　　　跌１﹒６６％
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撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組　整理：李崇偉