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16/05/2022 12:30

內地降首置利率內房股起哄,惟料續受制樓市疲弱人幣貶值

  《經濟通通訊社16日專訊》面對內地樓市困局,人民銀行和銀保監減首套房貸利率救市,
今日一度刺激內房股急升,其中碧桂園(02007)曾升逾7%,惟其後升幅收窄,半日只升
逾1%,可能是因售樓數據仍疲弱,加上人民幣兌美元持續弱勢,不利美元債較重的內房,而內
房債務問題仍未見解決,看來要部署內房股仍以小心為上。
 
*首套房貸利率下限降20基點,LPR有望調降*
 
  人民銀行和銀保監聯合發布通知稱,首套住房貸款利率下限,可較貸款市場報價利率
(LPR)下調20個基點,按照現時的5年期LPR利率4﹒6%,首套房貸款利率可不低於
4﹒4%,二套住房貸款利率下限則按現行規定執行。另人行及銀保監各派出機構,可按照「因
城施策」的原則,指導各省級市場利率定價自律機制,根據各城市房地產市場形勢變化及政府調
控要求,自主確定首套房及二套房商貸款利率加點下限。
  分析認為,這是監管部門進一步釋放利好、提振樓市信心的嘗試,預計各地下調房貸利率的
空間進一步打開。接下來,5月20日即將公布LPR調降可期。中國人民大學重陽金融研究院
首席經濟學家廖群則指,各地方政府會跟隨放寬,並估計當局在短期內會進一步放寬貨幣政策,
最快6月會視乎5月經濟數據而考慮降準。
 
*分析師稱有利刺激住房需求,惟高盛料樓市指標續走弱*
 
  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,此次政策的核心內容在於,首套房貸利率將下降
,直接影響在於購房者實際支付成本將有所下降。按照新政,按貸款金額50萬元(人民幣.下
同)、期限30年、等額本息還款估算,利率下調20點子,平均每月可減少月供支出約60元
,未來30年內共減少利息支出約2萬元。中泰證券研究所首席分析師楊暢則認為,通過降低住
房貸款利率,有利於降低住房購置成本,刺激需求邊際改善,而因城施策對於部分人口流入數量
較大,住房具有剛性需求的城市,可以結合自身情況採取不同的加點方式,有利於對需求釋放進
行精準調控,防止產生房價快速上行的壓力。
  高盛則認為,有關舉措向市場發出響亮而明確的訊號,即監管層正以具體措施推動房地產政
策寬鬆,預期當局將宣布更多寬鬆政策,但由於內地疫情反彈,增長相對疲弱,樓市指標料將繼
續走弱,當局需提供更多支持以穩定市場。另政策或有助於改善房地產行業的預期和情緒,但對
房地產需求實際影響仍有待觀察,而現有抵押貸款通常每年重新定價,因此可能至少要到明年才
能受益,屆時有效抵押貸款利率還將取決於銀行決定收取的溢價。
  另方面,廣東東莞及江蘇南京亦放寬多孩家庭購房限制。東莞市住建局、稅務局等8個部門
上周六(14日)宣布,即日起允許二孩或三孩家庭,增購一套商品住房,而商品住房取得「不
動產權證」滿2年後,可以交易轉讓。南京早前亦宣布,自5月11日起,生育第二個孩子及以
上戶籍居民家庭,將可新增購買一套商品房,同時可享受相關銀行最優惠貸款利率。
 
*首四月商品房銷售降幅擴至29﹒5% 貸款挫兩成四*
 
  國家統計局公布,今年首四月,商品房銷售額37789億元(人民幣.下同),下降
29﹒5%,降幅較1至3月的22﹒7%繼續擴大,其中住宅銷售額下降32﹒2%。商品房
銷售面積39768萬平方米,同比下降20﹒9%,其中住宅銷售面積下降25﹒4%。另1
至4月房地產開發企業到位資金48522億元,同比下降23﹒6%,其中國內貸款6837
億元,下降24﹒4%;自籌資金16271億元,下降5﹒2%;定金及預收款15357億
元,下降37%;個人按揭貸款8037億元,下降25﹒1%。
  此外,上周融創中國(01918)稱有4筆票據利息到期未支付。寶龍商業
(09909)則宣布擬向控股股東寶龍地產(01238)買入上海辦公樓,市場憂慮其財務
獨立性和流動壓力,富瑞將其目標價由19﹒16元大降59﹒08%至7﹒84元。
 
*瑞銀:料人幣每貶值5%,拖低內房股市值11%*
 
  人幣匯價方面,中國外匯交易中心人民幣兌一美元中間價今報6﹒7871,較上個交易日
升27點子,止步六連貶,暫時脫離2020年9月30日以來近20個月低位。瑞銀發表研報
指,近期已下調美元兌人民幣匯價2022年底預測至6﹒9水平,假設人民幣匯價每貶值5%
,料影響內房股市值預測11%,對其現金流影響為0﹒8%。本港上市的內房股所持非人民幣
債佔比為35%,其中世茂集團(00813)、中駿集團(01966)、雅居樂
(03383)、中國海外(00688)及合景泰富(01813)佔比較高。
  中信證券則指,短期內美元指數將是影響人民幣匯率的關鍵因素,人民幣或繼續承壓,但中
長期來看,美元指數或將在二季度後出現拐點,伴隨著中國基本面企穩,人民幣或重新走強。
 
*潘鐵珊:內地釋政策放寬訊號,惟負債高內房仍不宜沾手*
 
  香港股票分析師協會副主席潘鐵珊於今日《開市Good Morning》節目指,瑞銀
就人幣貶值對內房市值影響的報告參考作用不大,而三條紅線下負短債太多的內房資金流受影響
更令人擔心,尤其融創及世茂等負債高,受疫情影響首季售樓表現不理想難減輕負債,不宜沾手
,可換馬至央企國企或質素較佳內房,其中央企內房借貸比率低受債務影響小,而人幣最多一年
也只貶值5至6%,華潤置地、美的置業(03990)及保利置業(00119)等都可吼。
  至於內地下調房貸利率,潘鐵珊指可見當局釋放政策放寬訊號,雖然下調不算多,但起碼對
首套房有放寬,二套房可調整至要求下限亦屬好事。隨著愈來愈多政策出台,加上內地人口流動
加快帶來剛性需求,而息率在通脹不高下亦可適度下調,料內房股價會開始企穩。
  內房股半日普遍上升,惟升幅比開市初段大為收窄,其中表現最好的亦只升逾1%,有部分
更倒跌。
 
          部分內房股今日上午表現
          ===========

    股份(編號)    半日收市價(元)   變幅  
  ----------------------------
   龍湖(00960)   36﹒85   升1﹒66%
   旭輝(00884)    3﹒16   升1﹒61%
  碧桂園(02007)    4﹒48   升1﹒36%
  富力地產(02777)   2﹒70   升0﹒37%
   萬科(02202)   17﹒76   升0﹒34%
  雅居樂(03383)    3﹒23   升0﹒31%
  華潤置地(01109)  33﹒90   升0﹒3% 
  越秀地產(00123)   7﹒95   升0﹒13%
  中海外(00688)   23﹒05   跌0﹒65%
  中國金茂(00817)   2﹒25   跌0﹒88%
  合景泰富(01813)   2﹒37   跌1﹒66%
  ----------------------------
 
撰文:經濟通市場組、中國組、採訪組 整理:李崇偉

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備註: 即時報價更新時間為 07/05/2024 18:00
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