【萬億藍海】物業管理緊貼內房擴張，供給側改革助增值服務發展

　　《經濟通通訊社記者盧逸文１３日報道》物業管理在內地被稱之為「萬億藍海」，皆因市場
預計於２０２０年內地物管市場規模，即其產量或產值將超過１萬億人民幣，而藍海就正正形容
這個充滿未知性的新興市場。近年內地物管發展愈來愈緊貼房地產擴張的步伐，而大部分物管公
司都由內房分拆上市，在母企支持和輕資產經營模式下，物管企業的盈利能力正步步增強。

＊純利增長超收入，有利淨利潤率漲＊
　
　　物管企業的收入來源一般來自提供三種服務，物業管理服務、顧問服務、增值服務。由花樣
年（０１７７７）分拆出來的彩生活（０１７７８）在２０１４年來港上市，成為國內首家來港
上市的物業公司開始，不少內地房地產企業亦於２０１８年前後紛紛分拆旗下物業服務在港上市
，繼而出現一波資本潮，如雅生活服務（０３３１９）、碧桂園服務（０６０９８）、新城悅（
０１７５５）亦先後成功掛牌。
　　物管企業在沒有物業或土地支持下，單純以提供出售服務作為收入，這與內地房地產公司的
盈利模式非常不一樣，或許這就是他們分拆物管業務上市的原因。在物管行業，現金一般佔總資
產的３０％至６０％不等，應收帳款亦比較少，故稱得上是現金溢餘的行業，這種行業特性亦令
公司長期派息比率較高。另外，一線龍頭物管企業基本上可以輕鬆實現２０％至３０％的收入增
長，股本回報率亦維持在２０％至３０％的範圍內，而正如上述所講，由於增值服務純利率較高
，純利增長一般會超過收入增長，故物管行業淨利潤率一般介乎８％至１５％。

＊內房需求仍龐大，大灣區助增需求＊
　
　　據中國國務院《國家人口發展２０１６至２０３０年規劃》，內地常住人口城鎮化比率２０
２０年會達至６０％，但依然與世界各發達國家７０至９０％水平有明顯的提升空間，而隨著城
市化推進，城鎮人口增加，各種物業如住宅、商業、辦公及公共物業的需求亦隨之增加，而管理
這些物業正正需要各類的物管服務，故此相信能夠帶物管市場的需求。
　　仲量聯行今年３月發表研究報告指，據國務院《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，相信大灣區
內的人口流動性已經愈來愈頻繁，灣區內各大主要城市的住宅租賃需求亦愈來愈大，特別是長租
公寓市場，這類公寓會提供各類的物管服務，假設租賃住宅需求持續擴張，相信灣區內的物業管
理需求亦會隨之擴張。另外，內地和港澳居民的工作流動性亦會有所提升，在生活圈擴大之下，
有望刺激高鐵沿線及重大基建項目附近的住宅市場發展，如深圳福田、廣州南站、珠海和中山等
地，而不論是租賃或購買，灣區內的經常性居所都將成為投資的新趨勢，有利大灣區概念的物管
企業。
　
＊供給側改革時代，高質素服務為王＊
　
　　自政府取消對物管企業的資產入門門檻後，行內競爭變得更激烈。近年物管企業為擴大規模
，併購動作不斷，如中海物業（０２６６９）以１﹒９億元人民幣收購母公司中海外
（００６８８）１２０項物業管理合約。而在整個行業整合趨勢推動下，市佔率早已進一步集中
於一線龍頭物管企業。
　　自中共十八大以來，各級黨政機關加強對物業管理的意見出台，將「統一物業管理標準」列
入重點內容。隨著供給側改革出台，市場對高質素物管服務的需求日益增加，物管企業在服務範
疇和質素方面需要緊貼市場，繼而有物管公司以中南海退伍軍人的警衛服務作招徠，中奧到家（
０１５３８）就以管家模式聯繫僱客不同的需求，如快遞代收代寄服務、重要紀念日祝福服務、
美容諮詢服務、寵物寄養美容服務、家政服務、私人出遊諮詢服務、健康體檢諮詢服務和酒店住
宿預訂服務等八大服務，的確比一線物管企業更具創意。
　　不過服務提升亦可以透過創科技術推動，如國內非常流行的快遞櫃，解決了物管公司的保安
管理與快遞公司上門送件之間的矛盾，同時提供多一項收入來源，但其實這項技術最早用於銀行
的電子回單櫃。未有分拆物管服務上市的萬科（０２２０２）亦早於２０１５年以機器人擔任巡
邏、監控、指引的角色，其服務搶單模式及彩生活的Ｅ維修模式，更是將Ｕｂｅｒ、滴滴出行的
技術移植的例子。